Inflazione, affitti e acquisti immobiliare: cosa fare?

Una delle mie capacità come agente immobiliare è proprio quella di prevedere l’andamento dei prezzi del mercato immobiliare. Non si tratta di preveggenza, ma di saper ascoltare con orecchie aperte e mente salda, quello che accade intorno.

Dal 1995 (anno in cui ho iniziato a lavorare in ambito immobiliare) ci sono stati tantissimi cicli immobiliari ed è per questo che già mesi prima ero sicuro di poter affermare che il 2023 sarebbe stato un anno difficile dal punto di vista economico.

L’inflazione galoppante ha determinato una crescita graduale, ma inarrestabile dei prezzi, ma anche una decrescita repentina del potere di acquisto delle famiglie. Se infatti, a prima vista, immobiliare e inflazione sembrano due binari che non si incontrano, riguardando uno l’andamento demografico e uno l’offerta complessiva, nel lungo termine i due settori si muovono nella stessa direzione.

Nel momento in cui scrivo l’inflazione è scesa al di sotto della soglia del 6%. Una piccola decrescita che, in confronto agli aumenti sostanziali del 2023 non incide però particolarmente sulle tasche delle famiglie italiane.

Inflazione e affitto/locazione immobiliare

Sono molte le situazioni in cui i proprietari di casa hanno potuto avanzare pretese (complice il tipo di contratto firmato) effettuando l’annuale revisione del contratto di affitto o di locazione, facendo schizzare i prezzi del 5,7% rispetto allo stesso periodo del 2022. Questo significa che in media le famiglie si sono trovate a pagare 444 euro in più all’anno.

L’impatto dell’adeguamento dei canoni di locazione maggiore è avvenuto proprio a Milano. I rialzi più gravosi si sono visti infatti proprio qui, portando l’affitto ad aumentare in media di 66 euro al mese rispetto allo scorso anno. Anche a Roma però non è andata meglio dato che gli inquilini romani hanno visto un aumento di circa 48 euro al mese.

La situazione ovviamente non è uguale in tutta Italia e può variare di molto da città a città, ma rappresenta un trend che va tenuto d’occhio perché indica la direzione verso la quale sta andando il mercato immobiliare.

Inflazione e acquisto della prima casa

L’acquisto della prima casa, con l’inflazione alle stelle e i tassi dei mutui così alti, è diventato decisamente più complicato per molti. Dopo anni di tassi ai minimi storici, la BCE ha invertito la rotta, e non è un mistero che molti infatti preferiscano aspettare affinché scendano i tassi TAN e TAEG.

C’è però un consenso diffuso sul fatto che l’inflazione dovrebbe viaggiare più rapidamente rispetto al rialzo dei tassi di interesse. Una differenza che dovrebbe avere un impatto sul mercato immobiliare perché l’inflazione contribuirà così a far salire gli affitti ad un ritmo superiore rispetto ai costi di finanziamento, inducendo all’acquisto e supportando i prezzi degli immobili.

Anche per quanto riguarda le nuove costruzioni, l’aumento dei costi dei materiali edili sta incidendo sul prezzo finale di vendita. Domanda e offerta sono però due braccia della stessa bilancia ed è facile ritenere che anche i prezzi degli immobili dovranno subire una successiva remissione per evitare di rimanere sul mercato invenduti per anni.

Se la riduzione del numero dei potenziali acquirenti è palese, è altrettanto immediato sostenere che le previsioni al ribasso per quanto riguarda il numero di compravendite diventerà reale: si parla di 100.000 compravendite in meno rispetto al 2022.

In questo momento inoltre oltre il 60% delle unità vendute appartiene alle classi energetiche più basse, generalmente meno costose e quindi più abbordabili da parte della classe media.

Se la sostenibilità è un fattore propulsivo per l’edilizia, l’inflazione è sicuramente un freno a questa virtuosa tendenza. Di fronte agli incrementi dei prezzi infatti gli investimenti in progetti di sviluppo immobiliari di pregio diventano sempre più difficili, a fronte di un importante aumento dei costi delle materie prime da costruzione.

Inflazione e acquisto della seconda casa

A contrario di quello che si possa pensare, è interessante notare come l’inflazione non abbia frenato l’acquisto delle seconde case. Questo fenomeno non è da rintracciarsi nella volontà di possedere un immobile per i fine settimana (nonostante si tratti di un trend in continua crescita), ma soprattutto dal fatto che l’investimento immobiliare rappresenta ancora un investimento lungimirante per canalizzare i risparmi e guardare al lungo termine.

Questo significa avere la sicurezza di poter mettere a reddito un immobile, ma anche di poter guadagnare con le locazioni brevi in aree turistiche o rurali, potendo compensare l’aumento del tasso d’inflazione con un aumento delle tariffe di locazione.

Di contro invece l’apprezzamento degli immobili commerciali è decisamente più contenuto rispetto a quello delle abitazioni. I contratti di locazione ad uso ufficio sono infatti generalmente più lunghi rispetto a quelli delle abitazioni, il che può essere uno svantaggio per gli investitori immobiliari.

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