Acquisto seconda casa: guida per non sbagliare investimento

13 Dicembre 2021
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Acquisto Seconda Casa

Un balcone panoramico sul Mar Tirreno, la vista sulle imponenti cime delle Alpi, la morbida luce delle colline o lo scintillio del lago immerso tra gli ulivi. L’acquisto di una seconda casa, per molti, risponde ad un desiderio di evadere dalla frenesia lavorativa della vita di tutti i giorni per ritagliarsi un esclusivo momento di relax.

Oppure no.

Perché l’acquisto di una seconda casa può essere affrontato anche come investimento immobiliare.

Partiamo da questa importante differenza per valutare tutti gli aspetti da valutare per l’acquisto della tua seconda casa.

Dove acquisto la seconda casa se vivo a Milano?

I non milanesi non ce l’abbiano a male, ma il mercato immobiliare che conosco come le mie tasche è proprio quello di Milano e l’unico sul quale, come diceva mio padre, “posso dire una parola in piazza”.

Partendo dalla differenza di cui sopra, la risposta è: dipende.

La seconda casa per le gite fuori porta

Se vuoi acquistare una seconda casa per goderti i weekend insieme alla tua famiglia o ai tuoi amici i posti migliori sono sicuramente quelli che possono essere raggiunti comodamente in auto.

Da Milano abbiamo la fortuna che, in un paio d’ore d’auto (traffico delle 18.00 permettendo) possiamo spaziare dal mare alla montagna senza difficoltà. In questo caso ti consiglio di acquistare la tua seconda casa in Liguria se cerchi il mare, in Valle d’Aosta se prediligi un immobile con vista sulle montagne, in Brianza per le dolci colline o attorno all’incantevole zona del Lago di Como.

Questo perché la comodità degli spostamenti è un elemento essenziale per poterla sfruttare al massimo.

Negli anni però ho avuto anche molti clienti talmente innamorati di alcune località italiane da non considerare la lontananza, scegliendo ugualmente di acquistare una seconda casa in zone incantevoli per trascorrere le vacanze più lunghe con il comfort di avere una casa di proprietà. Parliamo allora soprattutto di casali immersi nelle splendide colline toscane e di ville con vista sul cristallino mare della Sardegna o della Puglia.

La seconda casa per gli investimenti

Se vuoi acquistare una seconda casa per farla diventare una fonte di reddito i parametri che devi tenere a mente, oltre al tuo gusto personale, sono molti di più.

Il fulcro dei ragionamenti infatti dev’essere spostato, in questo caso, dalle tue esigenze, alle necessità del potenziale locatario.

Per gli affitti brevi, le località turistiche di cui ti ho parlato sono perfette. Se l’immobile è vicino alla tua residenza sai che avrai più controllo nella gestione, mentre se si trova in Regioni lontane probabilmente dovrai affidarne la cura a una società sul posto.

Per gli affitti a lungo termine invece in una grande città come Milano non hai che l’imbarazzo della scelta. Anche quest’anno, nonostante le difficoltà di tutti i settori economici, infatti i bilanci delle compravendite a Milano città e provincia si chiudono con un bellissimo segno positivo.

In qualsiasi caso è di fondamentale importanza essere informati sull’andamento del mercato immobiliare nazionale, del territorio di riferimento, ma anche dei singoli quartieri. Non tutte le zone sono uguali.

Acquisto Seconda CasaQuali sono le caratteristiche che deve avere la seconda casa?

Al di là della zona, sono tantissime le caratteristiche intrinseche dell’immobile che devi tenere a mente per acquistare la tua seconda casa. Torniamo alla differenza iniziale.

Se si tratta della seconda casa per le tue vacanze e i tuoi weekend c’è poco da dire, tutto ciò che devi tenere a mente in questo caso sono i tuoi gusti. Magari non sarà semplicissimo trovarla subito, ma un consulente immobiliare può aiutarti a ricercare tutte le caratteristiche che rispecchino le tue esigenze.

Se invece si tratta dell’acquisto di una seconda casa per l’investimento dovrai tenere bene a mente la possibilità di affittarla, le richieste di un potenziale inquilino e anche l’opportunità di rivendere rientrando (e guadagnando) dall’investimento.

Già non era semplice il primo caso, ma per quando riguarda gli investimenti il fai-da-te è decisamente sconsigliabile.

Acquisto Seconda CasaQuali sono le caratteristiche che deve avere la seconda casa?

Al di là della zona, sono tantissime le caratteristiche intrinseche dell’immobile che devi tenere a mente per acquistare la tua seconda casa. Torniamo alla differenza iniziale.

Se si tratta della seconda casa per le tue vacanze e i tuoi weekend c’è poco da dire, tutto ciò che devi tenere a mente in questo caso sono i tuoi gusti. Magari non sarà semplicissimo trovarla subito, ma un consulente immobiliare può aiutarti a ricercare tutte le caratteristiche che rispecchino le tue esigenze.

Se invece si tratta dell’acquisto di una seconda casa per l’investimento dovrai tenere bene a mente la possibilità di affittarla, le richieste di un potenziale inquilino e anche l’opportunità di rivendere rientrando (e guadagnando) dall’investimento.

Già non era semplice il primo caso, ma per quando riguarda gli investimenti il fai-da-te è decisamente sconsigliabile.

Quanto mi costa in tasse l’acquisto della seconda casa?

Una delle domande che ricevo più spesso dai clienti che stanno cercando la loro seconda casa. Al di là del prezzo dell’abitazione in sé considerato ci sono alcuni costi che devi tenere presente. Alcune sono identiche alle spese che devi affrontare per l’acquisto della prima casa e su queste non mi soffermo perché ne ho già ampiamente parlato. Altre però riguardano più propriamente solo l’acquisto del secondo immobile.

La differenza principale è che, salvo rari casi dovuti a situazioni particolari, non sono previste agevolazioni per l’acquisto della seconda casa.

So che in questo momento vorrai sapere qual è il caso eccezionale. Ti accontento, Corte di Cassazione sentenza n.2565 del 2 febbraio 2028: gli sgravi fiscali per la prima casa possono essere richieste per la seconda abitazione solo qualora la prima risulti inidonea come abitazione. Un esempio pratico? Un terremoto ha reso inagibile la tua prima casa. Stop.

Ci sono alcuni costi che riguardano il mantenimento dell’investimento che è bene tenere a mente quando si parla in termini economici dell’acquisto della seconda casa e sono:

  • Imu (imposta municipale unica), non prevista per la prima casa;
  • Tasi (tributo per servizi indivisibili);
  • Tari (raccolta e smaltimento rifiuti);
  • Irpef (l’imposta sul reddito delle persone fisiche) qualora la casa venga affittata.

Dal 1° gennaio 2020 non si pagano più due rate divise per Imu e Tasi, ma se ne paga un’unica tassa chiamata Super Imu. Il nome non è confortante, ma nella sostanza l’aliquota base di Imu è dello 0,86% con alcune variazioni in base all’immobile, che i Comuni possono portare fino ad un massimo di 1,6% o decidere di azzerarla.

Per quanto riguarda le spese di mantenimento della seconda casa, considera anche i costi di bollette, spese condominiali e manutenzione ordinaria e straordinaria.

Se decidi di acquistare una seconda casa come investimento inoltre dovrai tenere di un altro fattore: affittare un immobile a studenti (nelle città universitarie) o ai turisti con la formula del Bed & Breakfast è un vero e proprio lavoro. Soprattutto se l’immobile è sito lontano dalla tua residenza, sarà di fondamentale importanza affidarti a degli specialisti che si occupino di tutti gli impegni connessi.

Una buona notizia però è che i tassi di interesse per i mutui sono ai minimi storici, motivo per il quale acquistare una seconda casa accendendo un mutuo è un ottimo investimento, anche se i tassi in questo caso non sono agevolati come per l’acquisto della prima casa.

È molto difficile fare un discorso generico sull’opportunità o meno dell’acquisto. Ogni investimento per l’acquisto della seconda casa merita di essere approfondito caso per caso per evitare facili generalizzazioni.

Acquisto Seconda CasaBonus ristrutturazioni

Concludo con un’ottima notizia. Grazie al bonus ristrutturazioni puoi portare in detrazione le spese sostenute per alcuni lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria. Senza entrare troppo nel dettaglio il bonus è valido per ciascuna unità immobiliare e comprende:

  • Manutenzione ordinaria sulle parti comuni dell’edificio
  • Manutenzione straordinaria
  • Restauro e risanamento conservativo
  • Ristrutturazione edilizia.

Se a ciò si aggiunge la possibilità di accedere all’Ecobonus, ottenendo la detrazione al 110% per gli interventi di riqualificazione energetica i vantaggi di acquistare un secondo immobile come investimento diventano davvero interessanti.

In definitiva, non serve essere uno speculatore finanziario per acquistare una seconda casa per la tua famiglia o per garantirti un’entrata diversificata. Basta sapere a chi rivolgerti per farti consigliare al meglio in tutte le fasi.

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