Passaggio generazionale immobiliare: rischi e opportunità
So che mi appresto a trattare un argomento spinoso, quasi nessuno vuole parlare del trasferimento del proprio patrimonio in vita, ma so anche che parlarne è un aspetto fondamentale per pianificare il passaggio generazionale dell’asset immobiliare senza pericoli e con maggiori tutele.
In questi ultimi anni infatti mi sono interfacciato spesso con imprenditori che posseggono grandi patrimoni immobiliari alle spalle e che si sono trovati di fronte alla necessità di capire come e quando trasferire il proprio asset agli eredi.
Nell’ambito del passaggio generazionale, molto spesso il trasferimento degli asset immobiliari costituisce uno dei temi centrali da affrontare, considerando l’ampio numero di investimenti immobiliari che tipicamente le famiglie imprenditoriali italiane hanno nel loro portafoglio.
Lasciamo da parte la scaramanzia, si tratta di un fattore del tutto irrazionale, che deve lasciar spazio ad una pianificazione accurata per scongiurare contenziosi ereditari e dilapidazione del patrimonio immobiliare.
I problemi della non pianificazione del passaggio generazionale immobiliare
Ci sono tantissimi problemi ai quali può andare incontro chi decide di non prendere in mano il passaggio generazionale immobiliare finché è in vita. I principali casi che ho potuto vedere durante la mia carriera sono:
La frammentazione degli immobili e l’indivisibilità
È bene mettere le cose in chiaro: quando si parla di eredità, la frammentazione degli immobili causa quasi sempre un contenzioso ereditario. Questo accade sia quando si tratta di patrimoni immobiliari contenuti che quando si tratta di eredità più consistenti. Anche nelle migliori famiglie, il decesso del capofamiglia o della madre comporta un’assenza importante dal punto di vista di direzione famigliare che causa spesso una divergenza di opinioni tra i figli, il coniuge superstite e gli altri eredi.
È bene ricordare infatti che con l’eredità il patrimonio immobiliare rimane materialmente indiviso: ognuno degli eredi sarà proprietario di una porzione dell’intero asset, magari anche per quote non omogenee.
Gli immobili si troveranno così ad avere più proprietari con tutto quello che ne consegue: un fratello che vuole vendere per ottenere liquidità per aprire la propria attività, una sorella troppo affezionata a quella seconda casa che non ne vuole sapere, un coniuge che vuole andarci a vivere, un altro fratello che vuole realizzarci un B&B e tutte le migliaia di sfumature economiche ed emotive che possono scaturire da questa situazione.
E questo senza considerare l’ipotesi di eventuali eredi minori di età per i quali dev’essere ottenuta l’autorizzazione per ogni singolo atto dispositivo da parte del giudice tutelare.
Insomma, si tratta di situazioni veramente delicate che possono portare ad aspre e prolungate liti, anche perché tra gli eredi può non esserci la stessa disponibilità economica per conguagliare gli altri eredi e procedere alla divisione.
La duplicazione delle imposte
In sede di successione ereditaria i beni indivisi verranno lasciati agli eredi e i nuovi proprietari dovranno versare congiuntamente le imposte per la registrazione: imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale.
Ma cosa accade nel caso in cui gli eredi decidano in un secondo momento per il riscatto dell’immobile o per la vendita? Semplicemente dovranno di nuove corrispondere le imposte.
Le coppie conviventi e/o senza figli
Nel caso di famiglia senza figli il Codice Civile stabilisce che una parte del patrimonio sia destinato anche ai fratelli o ai genitori del coniuge deceduto, mentre per le coppie conviventi, nessun diritto spetta al convivente che sopravvive.
Un caso di attualità molto noto è quello di Lucio Dalla che, non essendosi attivato in vita per la divisione ereditaria, ha finito per non tutelare minimamente il suo compagno storico, tanto che il suo patrimonio è finito nelle mani di parenti e persino lontani cugini sconosciuti allo stesso cantante.
Donazione, trust, società, vendita: le soluzioni per il passaggio generazionale degli immobili
Tra gli strumenti principali per regolare il passaggio generazionale del patrimonio immobiliare ci sono la donazione, il trust, la società semplice e la vendita.
Con la donazione gli immobili godono di un particolare regime di favore ai fini dell’applicazione dell’imposta sulle successioni e donazioni e delle imposte ipotecarie e catastali. La flessibilità del trust permette al disponente di regolare con chiarezza l’impiego dei cespiti da parte dei singoli membri della famiglia, garantendo l’unità del patrimonio immobiliare che invece non avverrebbe in sede di donazione.
Anche l’utilizzo di società semplici consente riservatezza (non è richiesta infatti l’iscrizione al registro delle imprese) e permette una certa flessibilità nella governance familiare derivante dall’ampia discrezionalità lasciata dal legislatore nella determinazione del contratto sociale.
L’ultimo caso infine è dato dalla vendita del patrimonio immobiliare: la liquidità è per sua natura facilmente divisibile e, se fatta nel modo giusto, può portare ad un enorme vantaggio economico per l’intera famiglia.
