Quanto rendono gli affitti brevi? Facciamo chiarezza

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Torno a parlare di investimenti immobiliari nell’ottica di utilizzare l’immobile con lo scopo di locarlo per brevi periodi perché si tratta di una delle domande più frequenti che mi vengono fatte: quando rende un affitto breve? Quanto posso guadagnare come rendita passiva?  

La risposta ovviamente dipende da innumerevoli fattori, ma alcuni dati posso aiutare a capire se si tratta oggi di un investimento per te profittevole.

Il boom di Airbnb infatti racconta uno dei trend più forti del momento sul mercato immobiliare dato soprattutto dalla facilità dell’incontro tra la domanda e l’offerta.

Fattori locali e tendenza nazionale

Quando si parla di “affitti brevi” solitamente ci si riferisce a località turistiche. Questo perché sono proprio questi i luoghi nei quali vi è una maggior concentrazione della richiesta di questo genere di locazioni.

Ecco perché parlare della tendenza nazionale è sicuramente interessante per comprendere il quadro generale, ma non sufficiente: i fattori locali prevalgono su qualsiasi altra considerazione.

Addirittura all’interno della stessa località sarebbe bene prendere in considerazione la zona, il quartiere e la via per capire a fondo quale potrà essere il rendimento dell’affitto breve.

Occupazione e prezzo medio

Al di là dei fattori locali infatti – o meglio in concomitanza con questi – devono essere valutati due parametri fondamentali: periodo di occupazione e prezzo medio per gli affitti brevi.

Con occupazione infatti intendo la percentuale di notti occupate dagli ospiti rispetto a quelle messe a disposizione dal proprietario dell’immobile. Alcuni proprietari infatti decidono di affittare un immobile per brevi periodi, tenendolo per sé per il resto del tempo, mentre altri lo destinano esclusivamente all’accoglienza turistica durante tutto l’anno.

Il prezzo medio invece rappresenta la media ponderata tra i prezzi proposti nelle notti a seconda della stagionalità o di particolari eventi. Per una località di mare luglio e agosto avranno sicuramente prezzi più alti rispetto a giugno e settembre, mentre Milano risente di importanti rigonfiamenti di prezzo durante particolari eventi (vedi Expo, Salone del Mobile, Fashion Week e via dicendo).

Redditività degli affitti brevi

Tenuto conto dei parametri sopra elencati il guadagno è rappresentato dal prezzo medio giornaliero moltiplicato per la percentuale di occupazione dell’immobile, detratte le spese.

Per fare un esempio: se per affittare un appartamento il prezzo medio l’anno è di 100 € e questo viene occupato per l’80% delle notti, la resa sarà di 80€ per ogni notte messa a disposizione. In questo esempio l’immobile frutterà 29.200 € lordi.

La tendenza degli ultimi anni è quella di un aumento costante della reddittività media degli affitti a breve termine che, nel 2021-2022, ha avuto un’impennata considerevole, dovuta anche all’incremento del turismo in Italia da parte di italiani e stranieri.

Altro fattore importante da tenere in considerazione è che, con questo genere di affitti, è praticamente azzerato il rischio di morosità dell’inquilino.

Spese per il proprietario di un immobile da locare con affitti brevi

Le voci da considerare per stimare la reale redditività delle locazioni brevi devono considerare:

  • Tasse e imposte
  • Spese relative alla casa (pulizia, utenze, spese condominiali, spese straordinarie)
  • Spese di gestione della locazione (es. spese di gestione dell’annuncio, di check-in e check-out ecc.).

Il proprietario della casa locata deve versare l’Imu in base all’aliquota comunale, la Tasi (se prevista dal comune) e la Tari. Queste due tasse sono sempre dovute dal proprietario in caso di detenzione temporanea di durata non superiore ai 6 mesi solari (come negli affitti brevi).

A queste voci devono aggiungersi le imposte sui canoni incassati. Il locatore che agisce al di fuori dell’attività di impresa e affitta a persone fisiche, può applicare la cedolare secca al 21% per contratti non registrati.

Le altre spese riguardano la gestione dell’immobile. L’alloggio può essere pubblicizzato in maniera gratuita con social network e passaparola, mentre annunci sui giornali e sui siti internet trattengono una commissione che va dal 5 al 20% del canone. Sullo stesso piano devono essere messe le spese che riguardano le procedure di check-in e check-out (se si decide di affidare il servizio ad un gestore).

Il guadagno netto, a parità di canone e tasso di occupazione, dipende anche da come viene gestito l’affitto.

Affitto breve a Milano: straordinaria occupazione

Il tasso di occupazione medio degli appartamenti disponibili per la locazione breve a Milano sfiora l’80% ed è la percentuale più alta in confronto a tutto il resto d’Italia. Anche in questo settore infatti il settore degli investimenti a Milano si conferma una realtà a sé stante rispetto al resto del Bel Paese.

La durata media del soggiorno di un singolo ospite a Milano si attesta attorno alle 8 notti e il prezzo medio giornaliero ha superato i 120€ a notte.

Investire in un immobile da mettere a reddito con gli affitti brevi rimane un’ottima soluzione con rendimenti variabili, ma decisamente superiori ad altre forme di investimento.
Se ti serve aiuto per intraprendere questa strada, contattaci.

 

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