Tutti i costi per l’acquisto della prima casa (anche quelli occulti)

4 Dicembre 2021
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I clienti che si presentano nella mia agenzia sono sempre pieni di desideri, speranze e aspettative che io, prontamente, tronco sul nascere! Ovviamente scherzo: il mio compito come agente immobiliare è quello di far sì che tu possa acquistare la casa dei tuoi sogni, ma è anche quello di far sì che tu sappia cosa sognare.

La faccio breve: acquistare la casa perfetta non è (solo) questione di soldi, ma il budget reale a tua disposizione è un elemento dal quale non puoi prescindere. Credimi, ne vale la tua serenità futura.

Ho deciso quindi di raggruppare sinteticamente in questo articolo tutte le spese che tu, futuro acquirente, dovrai sostenere. Fare i giusti calcoli significa essere al riparo da imprevisti: questo è il mio obiettivo.

Il costo dell’immobile

Partiamo dall’ovvio. Questa è sempre la base dalla quale devi partire per calcolare la spesa complessiva dell’acquisto della tua prima casa. Ma sottolineo, è appunto la BASE.

Se il costo di un immobile è al limite delle tue capacità economiche, ti assicuro che, al termine della lettura di questo articolo sarà inaffrontabile.

Agevolazioni fiscali e calcolo delle imposte nell’acquisto della prima casa

Le agevolazioni per l’acquisto di una prima casa sono notevoli, soprattutto per quanto riguarda le imposte. Per goderne però bisogna soddisfare alcuni requisiti per i quali l’immobile:

  • non deve appartenere a categorie catastali di lusso,
  • si compone di una sola unità immobiliare,
  • si trova nel tuo comune di residenza oppure ti dovrai trasferire entro 18 mesi.

Come calcolare le imposte:

  • Se acquisti da un privato dovrai spendere il 2% di imposta di registro e 100 tra imposta ipotecaria e catastale.
  • Se invece acquisti da un’impresa costruttrice devi calcolare l’iva al 4% e 600 € tra imposta ipotecaria, di registro e catastale.

Spese notarili della prima casa

La percentuale della parcella notarile è esposta nella gazzetta ufficiale, ma può subire alcune variazioni, in base alla scelta del notaio.

Un appunto prima di proseguire: il notaio è una figura chiave di tutto il processo di acquisto di un immobile. Affidati ad una persona della quale hai veramente fiducia perché la sua firma non è solo una proforma.

Per farti un’idea delle spese devi calcolare:

  • imposta di registro, catastale, ipotecaria e iva (di cui sopra),
  • imposta di bollo,
  • diritti di trascrizione presso la conservatoria,
  • diritti di voltura e visura,
  • tassa di archivio notarile,
  • onorario del notaio.

L’onorario notarile varia a seconda dello studio o del professionista al quale ti rivolgi. Giusto per farti un’idea puoi calcolare di spendere almeno tra i 1500 € e i 2000 €.

I costi dell’agenzia immobiliare

Se ti sei fatto aiutare nell’acquisto da un’agenzia immobiliare aggiungi il costo della provvigione. Questa generalmente si aggira tra il 2% e il 3% ed è una garanzia per il tuo acquisto.

Costo del mutuo e delle coperture assicurative

Oltre il 90% delle persone accende un mutuo per l’acquisto della casa. Un aiuto importante, ma che nasconde alcune spese aggiuntive che devi considerare all’interno dei costi per l’acquisto della casa.

Il mutuo ha infatti dei costi bancari che non puoi sottovalutare:

  • spese della perizia che si aggirano dai 250€ ai 350€ a seconda della banca alla quale ti rivolgi,
  • spese di istruttoria, pari all’1% dell’importo del mutuo,
  • importo dell’imposta sostitutiva, pari allo 0,25% dell’importo del mutuo.

In questa sede ti consiglio anche di prendere in considerazione gli interessi applicati al mutuo (fisso o variabile) e le polizze assicurative obbligatorie e facoltative.

Non mi stancherò mai di dirlo: richiedere una predelibera di mutuo è davvero la base dalla quale partire. Prima ancora di cercare gli immobili (o, peggio, di trattare sul prezzo).

Costo per eventuali ristrutturazioni

Se la casa che acquisti è da ristrutturare, le spese per farlo non possono essere sottovalutate. Mediamente il prezzo di una ristrutturazione si aggira intorno ai 250-350 euro per metro quadro. Per fare un esempio: per un appartamento di 80 mq il costo sarà di 25.000 €.

Questo ovviamente quando parliamo di ristrutturazione completa. Altri discorsi invece devono essere fatti per l’ipotesi nella quale tu voglia apportare solo qualche modifica all’immobile.

In entrambi i casi comunque il consiglio è di rivolgerti per tempo ad un professionista per valutare non solo i costi, ma anche la fattibilità del tuo progetto.

Spese per l’arredamento

La scelta degli interni fa certamente parte di uno dei costi per l’acquisto della casa. Questo sia che si tratti di una casa già arredata, ma, a maggior ragione, se si tratta di una casa del tutto spoglia.

L’ammontare della cifra può essere così variabile che è difficile fare una stima anche solo approssimativa. Molto dipende dal tipo di arredo con il quale intenderai completare la tua abitazione (economico, su misura, di lusso) e anche dalle dotazioni iniziali dell’immobile (sanitari, cucina e così via).

Costi di trasloco

Un’altra spesa nell’acquisto della casa alla quale è (quasi) impossibile sottrarsi è il costo del trasloco. Anche i questo caso i costi sono molto variabili a seconda di:

  • numero di stanze
  • smontaggio e montaggio mobili
  • imballaggio oggetti
  • distanza del trasloco (espressa in chilometraggio)
  • piano in cui sono situati gli appartamenti

Certo, puoi anche decidere di fare tutto in autonomia, ma probabilmente dovrai calcolare almeno le spese per il noleggio del furgone e… le birre da offrire per gli amici che aiuteranno!

Costi di mantenimento dell’immobile

Molto spesso questi costi non sono presi in considerazione dai clienti. È vero che si tratta di spese che appartengo alla vita comune di tutti i giorni, ma, a maggior ragione, non sono eliminabili.

Per questo motivo se stai cercando casa, ti consiglio di valutare anche questa voce in modo da non trovarti poi brutte sorprese. I costi di gas di un edificio storico o vecchio di una casa o di manutenzione di una piscina possono essere proibitivi.

Costi imprevisti

Giuro che questa è l’ultima voce! Non voglio allarmarti, ma è bene che tu tenga a mente che qualche imprevisto nell’acquisto della casa può esserci. Se hai scelto un fai-da-te è infatti molto probabile che qualcosa dovrai metterlo in conto.

Mi occupo da trent’anni di compravendite immobiliare a Milano. L’occhio in questi casi è tutto, ma è una abilità che si impara solo con l’esperienza. Se hai bisogno di una consulenza, contattami, sarò felice di aiutarti.

Francesco Morabito

 

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