Quanto costa mantenere una seconda casa?

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Si sa che gli italiani sono un popolo di proprietari immobiliari, si tratta di un vero e proprio fattore costitutivo della nostra società, ma quanto costa mantenere una seconda casa?

Oltre il 70% degli italiani infatti è proprietario della casa in cui vive e di questa percentuale, oltre il 28% è proprietario anche di altri immobili. Si tratta di una scelta che deriva da una mentalità molto radicata nel nostro Paese e frutto di due dinamiche:

Possedere un immobile però ha dei costi e spesso chi si rivolge a me, mi chiede come fare a determinarli per rispondere alla fatidica domanda: è meglio tenere, vendere o affittare l’immobile?

Le tasse da versare sulla seconda casa

Nel caso di acquisto per eredità o a seguito di compravendita, la prima differenza sostanziale nell’ambito delle spese riguarda proprio l’ammontare delle tasse. Dato che l’autonomia abitativa è soddisfatta dalla prima casa, il legislatore ha disposto che non si tratti più di un’esigenza e per questo motivo le tasse sulla seconda casa sono sensibilmente più elevate.

IVA

Se hai acquistato la seconda casa dal costruttore il tasso dell’IVA non è agevolato al 4% (come per la prima casa), ma sale al 10%, sempre che non si tratti di una proprietà di lusso (altrimenti sarà del 22%).

Oltre a questo dovrai pagare 600 euro di imposte di registro, ipotecaria e catastale qualora l’acquisto sia avvenuto entro i 5 anni dalla costruzione. Oltre a tale termine l’imposta di registro sale al 9%, l’IVA scende al 9% e le imposte ammontano complessivamente a 100 euro.

Se hai acquistato da un privato, l’imposta di registro passa dal 2% (prevista per la prima casa) al 9%, a cui aggiungere le imposte per un totale di 100 euro complessivi.

IMU e TASI

Per le abitazioni e le pertinenze (rientrano in questa categoria i garage, le cantine e i depositi), tali oneri fiscali si calcolano moltiplicando la rendita catastale al 5% del suo valore per il coefficiente 160, ottenendo così la base imponibile sulla quale applicare l’aliquota corrispondente al comune nel quale è situato l’immobile.

Se si tratta di un edificio storico o di un fabbricato inagibile o se l’immobile viene dato in comodato d’uso ad un familiare in linea retta, è prevista però una riduzione del 50% dell’ammontare dovuto.

TARI

La TARI è la tassa per la gestione dei rifiuti e il suo importo varia a seconda del comune interessato e del numero di membri appartenenti allo stesso nucleo famigliare (reale o spesso presunto). Molti comuni prevedono delle riduzioni di costi per le case ad uso limitato e discontinuo o per le case occupate da soggetti residenti all’estero per più di 6 mesi all’anno.

Dichiarazione dei redditi

La proprietà della seconda casa dev’essere inserita all’interno della dichiarazione dei redditi in quanto produce reddito a tutti gli effetti. Può essere la goccia per farti fare uno scatto indesiderato verso l’aliquota IRPEF successiva rispetto a quella abituale e può rappresentare un problema, specie se i tuoi guadagni sono stabili.

Se decidi di affittare la seconda casa, ovviamente dovrai dichiarare anche gli emolumenti derivanti dall’affitto o dalla locazione. In questo caso ti consiglio di optare – ove possibile – per il regime della cedolare secca pari al 21% del canone di locazione annuale che può scendere fino al 10% in caso di canone concordato.

Le spese “vive” della seconda casa

  • Utenze di luce, acqua e gas

Anche in mancanza di consumi, le utenze di luce, acqua e gas presentano delle spese fisse che non possono essere azzerate.

Le bollette da pagare per i consumi di energia elettrica nella seconda abitazione sono più alte di quelle per la prima casa, mentre per quanto riguarda l’utenza del gas la variazione tariffaria è imputabile principalmente all’area geografica in cui si trova la casa.

  • Spese legali

Si tratta di costi che dovrai sostenere qualora deciderai di venderla o di affittarla o per sopperire ad alcune problematiche come eventuali procedure di sfratto nel caso di morosità degli inquilini.

  • Costi di manutenzione

I costi di manutenzione ordinaria e straordinaria di una casa ci sono sempre. Ti basterà guardare alla tua abitazione per renderti conto di quanto spesso un appartamento abbia bisogno di una riparazione.

Sappi che questo è tanto più vero in una seconda casa, specie se chiusa per la maggior parte del tempo. Sembra un paradosso, ma un danno che accade nella tua abitazione abituale ti dà la possibilità di intervenire tempestivamente, mentre se la casa è chiusa o sfitta potresti accorgertene quando il danno è più evidente e quindi più grande (l’esempio classico è la rottura di una tubatura dell’acqua che finisce per provocare danni ingenti agli altri condomini).

  • Spese di condominio

Come risparmiare sui costi della seconda casa?

La risposta migliore che posso darti è quella di trasformare la tua seconda casa in un investimento redditizio. In quest’ottica potresti pensare di intraprendere una di queste strade:

  • Trasformare l’immobile in un B&B o in un piccolo hotel;
  • Locare l’appartamento per soggiorni vacanze brevi;
  • Affittare la casa a famiglie, lavoratori o studenti fuori sede.

La scelta tra queste tre strade da perseguire dipende da tantissimi fattori, ma principalmente:

  • Ubicazione dell’immobile
  • Tipologia della casa
  • Disponibilità di tempo/energia

Ogni caso specifico, meriterebbe una trattazione puntuale a parte, ma in linea generica una casa non sfruttata andrebbe venduta al più presto oppure utilizzata per poter mettere a reddito il suo pieno potenziale. Se hai bisogno di una consulenza, trovi i miei recapiti in fondo alla pagina.

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