Comprare casa all’asta: i consigli dell’agente immobiliare

Comprare casa all’asta e fare l’affare del secolo è il sogno di molti. In termini economici spesso il risparmio è notevole, ma in termini pratici questo spesso comporta dei rischi.

A seguito della crisi (o meglio delle crisi) degli ultimi anni gli immobili all’asta sono in aumento e sempre più persone sono tentate da questo genere di acquisto. Sfatiamo subito alcune false credenze:

• L’acquisto di una casa all’asta è una procedura del tutto lecita e trasparente dove tutto è verificato e dichiarato.
• Il valore della casa è periziato da un organismo indipendente certificato dal tribunale ed è consultabile sui siti online.
• L’immobile sarà libero da ipoteche e pignoramenti che saranno cancellati dal giudice nel momento del trasferimento.

Oltre a quanto detto il principale vantaggio delle aste giudiziarie è quello di poter acquistare un immobile ad un prezzo spesso molto inferiore a quello di mercato. In alcuni casi stiamo parlando di cifre che si aggirano attorno al 20-40% in meno rispetto al prezzo di mercato, ma si può risparmiare anche di più qualora il tribunale sia costretto a bandire una seconda asta.

Fatte queste premesse sarebbe da domandarsi come mai tutti non acquistino case all’asta. La risposta sta nel fatto che, come per ogni affare, ci sono dei rischi ai quali è bene fare attenzione.

Come funziona un’asta immobiliare?

La procedura dell’asta giudiziaria di un immobile è piuttosto complessa. Per questo motivo ti consiglio di rivolgerti ad un esperto di fiducia che sappia consigliarti al meglio per rispondere alle varie fasi dell’asta.

I termini e le condizioni dell’asta sono definiti nell’ordinanza di vendita che indica anche il tipo di asta e fornisce le istruzioni per partecipare. Le aste possono avvenire in tribunale o per via telematica e con due modalità: senza incanto (cioè senza rilanci) o con incanto. L’asta con incanto si ha solo qualora l’immobile non venga assegnato nella prima fase.

Per partecipare bisogna presentare alla Cancelleria del Tribunale di competenza un’offerta in busta chiusa e un assegno circolare a titolo di cauzione che verrà restituito nel caso in cui l’offerta non vada a buon fine. In caso contrario l’immobile ti verrà assegnato e avrai 60 o 90 giorni di tempo per saldare il costo dell’immobile (eventualmente accedendo un mutuo).

Quali sono i rischi di comprare casa all’asta?

I rischi dell’acquistare casa in un’asta giudiziari sono di vario tipo, i principali rischi sono legati allo stato dell’immobile riguardano la presenza:

• di abusi edilizi (in parte o nel complesso)

La presenza di abusi edilizi è un fattore sanabile entro 120 giorni dal trasferimento dell’immobile e non ostacola la richiesta di un mutuo bancario. Ovviamente la complessità dipende dal tipo di abuso e dal capitale che servirà per l’eventuale sanatoria.

• di persone che occupano l’immobile senza diritto
• delle problematiche derivanti delle persone che hanno perso l’immobile

Qualora l’immobile fosse occupato, ad esempio dal vecchio proprietario o in maniera abusiva da estranei, il giudice o il delegato alla vendita intimerà alla liberazione. Purtroppo questo non significa che sarà semplice liberare l’immobile, soprattutto in presenza di determinate situazioni (es. qualora la casa sia abitata da minori). La procedura è quella dello sfratto.

Purtroppo è un dato di fatto non così trascurabile. Spesso chi ha perso la casa si trova in condizioni disperate e succede che agisca in rappresaglia contro i nuovi acquirenti. Non mi riferisco a minacce (anche se non sarebbe il primo caso), ma ad atteggiamenti di impedimento che non consentono l’accesso in casa, oppongono resistenza allo sgombero o addirittura arrecano danni all’immobile stesso.

L’art.560 del Codice di procedura civile infatti ammette che il vecchio proprietario possa continuare ad abitare la casa fino all’emissione del decreto di trasferimento, ossia al passaggio di proprietà. Si tratta di una norma che permette alle persone cui è stata pignorata la casa di trovarsi una nuova sistemazione, ma la permanenza del debitore all’interno dell’immobile potrebbe risultare più invadente del previsto.

Ci sono poi rischi che riguardano più precisamente la modalità dell’asta giudiziaria:

• Essere esclusi perché non si sono rispettati i termini o la procedura per partecipare;
• Non avere liquidità a sufficienza per pagare l’intera somma entro 60 o 90 giorni dall’aggiudicazione;
• La possibilità di vedere opposizioni di terzi a causa dello stato giudiziario dell’immobile.

Ed infine i rischi che riguardano truffe e false aste che purtroppo sono all’ordine del giorno. Non a caso molte persone preferiscono affidarsi a professionisti per l’acquisto.

I consigli per minimizzare i rischi

In oltre trent’anni di attività sento di darti almeno 3 consigli per ridurre i rischi dell’acquisto di un immobile all’asta:

1. Visita l’immobile (e rivisitalo ancora). È importante che tu possa visitare l’immobile più volte e in maniera accurata per verificare le reali condizioni della casa, capire se è libera o se chi vi abita è propenso ad abbandonarla. Il custode giudiziario dell’immobile a cui è affidata la gestione è obbligato a farti visionare l’immobile anche più volte entro 15 giorni dalla richiesta.
   Fatti un’idea anche della zona e del quartiere, visitalo ad orari differenti del giorno e, perché no, chiedi a qualche commerciante della zona;
2. Calcola tutti i costi (anche quelli occulti). L’affare sembra dietro l’angolo e non vedi l’ora di concluderlo, ma in queste occasioni la fretta è davvero cattiva consigliera. Valuta bene quale sarà il costo finale dell’immobile che potrebbe essere anche di molto diverso dal costo di acquisto. Ristrutturazioni e ammodernamenti, sanatorie, spese condominiali arretrate e costi di sgombero sono solo alcune delle spese che potresti dover tenere presente.
3. Studia i meccanismi dell’asta. Per comprare una casa all’asta e fare l’affare è necessario che tu conosca a fondo la materia. Approcciare in maniera soft per capirne le dinamiche e rivolgerti ad una persona di fiducia che ti aiuti è una delle cose più sagge che tu possa fare per tutelare il tuo acquisto.

 

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