Comprare casa in condominio senza sorprese: cosa chiedere

Comprare casa in condominio è una delle scelte più diffuse dagli italiani, soprattutto nelle grandi città come Milano. Se da un lato la privacy può essere parzialmente compromessa, abitare in un condominio è una soluzione pratica ed economica per vivere in città. Non solo una questione di costi (dell’immobile e degli oneri di gestione), ma una scelta quasi obbligata se vuoi vivere a Milano città.

Sono molte però le insidie che si annidano dietro questo acquisto che spesso i futuri acquirenti ignorano. È importante infatti tenere presente che non solo diventerai proprietario di un’abitazione, ma entrerai anche a far parte di un vero e proprio microcosmo.

Le problematiche del comprare casa in condominio

Il problema che tutti si immaginano è sempre legato allo stress di avere vicini di casa. Vivere in un condominio significa, per certi versi, vivere all’interno di una famiglia allargata con tutti i suoi pro e contro.

In alcuni tipi di appartamenti infatti le pareti tra gli appartamenti possono essere così sottili da riuscire a sentire perfettamente tutti i rumori della famiglia accanto (dallo spignattare della pausa pranzo ai rumori più molesti). Lo sanno bene i milanesi che vivono nelle storiche case di ringhiera nelle quali condividono con i vicini anche l’ingresso-poggiolo!

Purtroppo è impossibile sapere in maniera preventiva chi saranno i tuoi vicini. Potresti conoscerli prima di comprare casa, ma difficilmente potrai sapere come vivono la loro quotidianità e potrebbero anche cambiare nel corso degli anni. Al contrario è doveroso informarti (e valutare) il decoro complessivo del condominio.

Ci sono però due aspetti fondamentali che invece spesso vengono trascurati:

• il condominio rappresenta una realtà giuridica con regole complesse;
• con il trasferimento di proprietà di un immobile si hanno anche il trasferimento di tutti i diritti e gli obblighi legati allo stesso.

Per questi motivi ti indico alcune delle preliminari operazioni che dovrai fare prima di comprare casa nel condominio per essere certo di fare un buon acquisto.

Permettimi un appunto: se ti sei affidato ad un agente immobiliare professionale si tratta di informazioni che avrà sicuramente già raccolto per te. Se così non fosse ti consiglio di rivedere il termine “professionale” e magari pensare di rivolgerti altrove per essere davvero tutelato nel tuo acquisto.

Parti dalle basi: il regolamento di condominio

Si tratta nella pratica di un documento all’interno del quale troverai scritti tutte le regole di comportamento del condominio. Queste regole valgono sia per i proprietari che per gli affittuari e solitamente sono difficilmente modificabili nel tempo. Un insieme di norme che ti tuteleranno nel godimento della tua nuova abitazione, ma che potrebbero in qualche modo anche impedirtelo.

Tra le prime rientrano sicuramente le clausole che impediscono di modificare la destinazione d’uso delle unità immobiliari all’interno del condominio. Nella pratica questo significa che, se non è previsto, non potranno nascere bar o ristoranti sotto al tuo appartamento.

Altre regole riguardano il comune vivere e gli spazi comuni. Gli orari di quiete da rispettare ne sono l’esempio più conosciuto, ma queste norme possono riguardare tantissimi aspetti della vita quotidiana: dalla facoltà di stendere la biancheria in terrazzo fino alla possibilità di tenere un animale domestico all’interno dell’appartamento. Ci avevi mai pensato?

Se hai un cane ad esempio, il regolamento di condominio potrebbe vietarti di tenerlo, se ti sposti in bici potrebbe vietarti di depositarla all’interno degli spazi comuni e così via.

Controlla lo stato di salute economico-finanziaria del condominio

Come ti dicevo il condominio è una persona giuridica e come tale ha un suo bilancio. Controllare gli ultimi bilanci del condominio ti aiuterà a capire se si tratta di un ente con qualche problematica.

Potrai verificare se ci sono cause legali in corso contro terzi, delle quali potresti trovarti a pagare spese inerenti al contenzioso, o contro il proprietario di un immobile, per colpa del quale potresti trovarti a pagare anche la sua parte di spese condominiali.

Ti consiglio infine di verificare che non ci siano spese condominiali arretrate del precedente proprietario. Ti sembrerà strano, ma acquistando l’appartamento subentri anche nei suoi debiti (a patto di non far inserire clausole liberatorie nel contratto di acquisto).

… e la salute strutturale

Comprare casa in condominio di recente costruzione o da poco ristrutturato solitamente non pone particolari problemi dal punto di vista strutturale. Anche se i lavori di edilizia non fossero stati fatti nel modo corretto, solitamente esistono garanzie di tipo strutturale che coprono danni avvenuti entro 10 anni dalla data di costruzione.

Tutt’altro ordine di problematiche invece lo hanno i condomini di più vecchia costruzione. In questo caso ti consigliamo di valutare se siano state fatte recenti ispezioni (soprattutto sul tetto) e se è emersa la necessità di effettuare riparazioni nel medio-periodo.

Controlla infine se nelle ultime delibere non siano stati accettati lavori di ristrutturazione o manutenzione straordinaria delle parti comuni. In questi casi se la delibera è già stata presa in precedenza (e quindi senza il tuo consenso) sarai comunque obbligato alla divisione della spesa in base ai millesimi.

Discorso a parte invece per il bonus 110% per il quale vige un credito d’imposta, anche se l’idea di avere un cantiere fuori dalla tua finestra per i prossimi 6 mesi potrebbe non essere comunque un’idea allettante.

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