Valutazione immobiliare a Milano
Qualsiasi operazione di compravendita a Milano (ma anche di affitto – almeno per certi versi) passa attraverso la valutazione immobiliare.
Il gioco delle parti è quasi sempre lo stesso:
- Un professionista determina il valore dell’immobile
- Il proprietario dell’immobile lo contesta perché troppo basso
- Il potenziale acquirente lo contesta perché troppo alto
Eh. Che fatica il lavoro di agente immobiliare.
La mediazione è l’arte di trovare un compromesso, ma su una cosa non scendo a patti: la valutazione immobiliare è una questione scientifica. Poco ha a che vedere con il sentimento affettivo che ti lega ad un immobile o con il desiderio di spuntare l’affare del secolo.
Ti spiego come si calcola in maniera puntuale il valore di un immobile a Milano.
Calcolo per la valutazione immobiliare
Prezzo al metro quadro della zona (reperibile nel borsino immobiliare) per i metri quadri dell’immobile (consultabili nella visura catastale) e… ecco, questo NON è il valore reale dell’immobile.
Come si determina (realmente) il valore di un immobile?
La risposta breve è: prendendo in considerazione quanti più parametri possibile. Questo perché più caratteristiche (oggettive) vengono valutate nel dettaglio e più sarà facile determinare con accuratezza il valore dell’immobile.
Ora te le spiego nel dettaglio, ma non ti stupirà vedere come si tratta di valori che prenderesti anche tu in esame se fossi il potenziale acquirente. È questa la grande regola alla fine: il prezzo lo fa il mercato.
1. Prezzo del mercato nel momento della richiesta di valutazione.
Il mercato immobiliare di Milano può oscillare, e anche di molto e molto in fretta, basti pensare a cos’è successo in tempi recenti durante la pandemia. Il fatto che i prezzi siano in continuo mutamento è normale se si pensa che Milano è principale mercato immobiliare d’Italia. Restare aggiornati è una necessità.
2. Zona di ubicazione dell’immobile.
Questo significa prendere in riferimento il prezzo medio della zona, alcuni quartieri alla moda di Milano negli ultimi anni hanno visto un aumento del costo al metro cubo superiore al 25%, ma anche altre caratteristiche.
In questa sede dev’essere valutata anche la comodità ai servizi o all’autostrada come un plus, mentre ad esempio, la vicinanza ad una pizzeria o ad un bar troppo frequentato potrebbe abbassare il valore di un appartamento.
In genere le quotazioni immobiliari più basse a Milano si trovano in zona Forlanini, Mecenate, Ortomercato e Santa giulia, mentre le più alte nella zona del Centro storico, del Duomo, di Sanbabila, di Montenapoleone, di Missori e di Cairoli.
3. Dettagli costruttivi
Età e tipologia di stabile non sono aspetti trascurabili. Si tratta di uno stabile civile, di un edificio medio-signorile, di un immobile a ringhiera o di uno di ultima costruzione? Tra palazzi del 900 ed edifici di nuova costruzione c’è una differenza enorme.
Dall’aspetto della facciata all’anno di costruzione, dal cappotto esterno allo stato di conservazione degli elementi costruttivi (come ad es. il tetto). Anche la presenza dell’ascensore (o la possibilità di metterlo) e dei servizi condominiali fanno parte di questa valutazione.
4. Caratteristiche intrinseche dell’immobile
La metratura, la tipologia di immobile, la presenza di particolari finiture, il piano, la presenza di garage, la dotazione di vetri isolanti ecc.
5. Presenza di tutta la documentazione.
Questo è uno degli aspetti più delicati, ma più essenziali del mio lavoro. Alcuni dei documenti da prendere in esame riguardano i documenti di conformità catastale e le visure, l’attestato di prestazione energetica, il certificato di conformità degli impianti e così via.
Come conoscere il valore del tuo immobile a Milano?
Una cosa devo dirtela subito: le valutazioni immobiliari online non funzionano. L’intelligenza artificiale confronta i prezzi degli immobili presenti nel mercato che presentano caratteristiche costruttive simili al tuo. I portali online ti danno quindi una forbice di prezzo che ti indicherà il prezzo minimo e quello massimo al quale potrai vendere l’immobile.
Perché non funzionano allora? Semplicemente perché la domanda è: chi determina che un immobile sia simile ad un altro? Le informazioni che i portali chiedono sono sempre le stesse: metri quadri, ubicazione, classe energetica. Due minuti ed ecco il risultato.
Non funziona così: ogni appartamento, villa o attico ha le sue caratteristiche intrinseche. Questo è il motivo per il quale una valutazione online a volte può essere anche del tutto fuorviante.
Come devi fare quindi per conoscere il valore del tuo immobile a Milano? Affidarti ad un professionista che lavora nel mercato. Può essere un agente immobiliare, ma anche un geometra, un architetto o un ingegnere del quale ti fidi.
L’unica differenza del quale ti avviso è che, delle figure precedenti, l’unica che ti farà una valutazione immobiliare gratuita è l’agente immobiliare. Per questo spesso geometri e architetti vengono impiegati soprattutto nel caso di particolari controversie legali come tecnici non di parte.
Solitamente quando devo effettuare una valutazione immobiliare prendo in riferimento tutti i parametri costruttivi e abitativi che ti ho evidenziato sopra.
Per quanto mi riguarda per fare tutto ciò e per essere sempre aggiornato sulle novità del mercato immobiliare di Milano è necessario “masticare” la materia tutti i giorni. Per questo motivo sono accreditato come rilevatore dei prezzi degli immobili presso F.I.M.A.A., Nomisma e E-valuations, contribuendo a rilevare i prezzi del mercato immobiliare residenziale di Milano.
In conclusione: il fai-da-te in questi casi potrebbe essere decisamente rischioso. Senza la sicurezza di avere alle spalle un’agenzia che effettui al posto tuo le valutazioni, intraprendere trattative private può significare facilmente svendere il proprio immobile o pagarlo ad un prezzo ben più alto del dovuto.
Vuoi effettuare una valutazione immobiliare a Milano affidabile? Contattaci, penseremo noi a tutto.
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