La gentrificazione di Milano: le due facce della medaglia

La gentrificazione a Milano è un fenomeno complesso che comporta un aumento di ricchezza, ma anche un significativo aumento delle disuguaglianze sociali. In questa fase è difficile prevedere a fondo quali saranno gli effetti di questi cambiamenti, ma guardare alle trasformazioni con lucidità può permetterci di comprendere il fenomeno e di fare le scelte migliori.

Rigenerazione urbana e city branding

La rigenerazione urbana è un fenomeno per il quale porzioni di città attraversano percorsi di trasformazione urbanistica, architettonica e sociale. Questo prevede la ricomposizione di vie, strade, piazze e verde pubblico, la riqualificazione e la ristrutturazione degli edifici, e un ampliamento dei servizi.

I processi di riqualificazione vengono oggi portati avanti dai fondi d’investimento e dalle grandi realtà di real estate, ma si possono vedere anche fenomeni di rigenerazione urbana dal basso, spinti da associazioni, attivisti e normali cittadini che ridanno vita a piccole porzioni di città. Anche i graffiti sono stati cause emblematiche di questa trasformazione urbanistica.

A tutto questo si accompagna il city branding, ossia l’utilizzo di strumenti di marketing per promuovere città o quartieri allo scopo di attrarre risorse, turisti, abitanti o nuove aziende. Le città o i quartieri in questo caso si mettono letteralmente in vetrina, proponendo un’identità forte capace di attrarre un certo target.

La gentrificazione a Milano

I due aspetti sopra citati di rigenerazione urbana e city branding sono alla base del fenomeno chiamato “gentrificazione” (il cui termine inglese deriva da “gentry”, ossia “piccola nobilità”) che racconta il processo per il quale i quartieri, un tempo umili e popolari, sono stati oggi riqualificati diventando teatro privilegiato delle élite cittadine ed escludendo i residenti originari per via dell’aumento dei costi delle case.

Milano per il suo indiscusso fermento architettonico, abitativo e culturale appare al centro del processo per cui i quartieri, un tempo popolari, sono diventati meta privilegiata delle élite locali, escludendo gli abitanti storici a colpi di forti rincari immobiliari.

Non è un caso se i prezzi immobiliari del capoluogo lombardo sono aumentati del 43%, mentre le altre metropoli italiane presentano un aumento medio del 10%.

Giovanni Semi, docente di Sociologia urbana all’Università di Torino dice: «Una città come Milano, unico spazio urbano internazionale a livello italiano, si paragona a Parigi, New York e con queste metropoli condivide problematiche comuni, come la gentrificazione. Non ha più nulla a che spartire con Torino, Genova, vecchi epigoni del triangolo industriale italiano, ma neanche con Roma».

È innegabile infatti che in città i prezzi elevati delle zone centrali, abbiamo comportato negli anni uno spostamento degli acquisti verso le zone periferiche che, a loro volta, hanno ottenuto un rialzo del valore immobiliare, in una spirale che sembra non avere fine.

Per quanto riguarda gli affitti infatti, gli incrementi delle locazioni più costose in Italia siano stati registrati proprio a Milano: nell’ultimo anno +6,4% per i monolocali, +6,8% per i bilocali e +6,5% per i trilocali. Un incremento che va di pari passo con la sempre maggior preferenza di affitti turistici che, oltre a garantire rendimenti superiori all’affitto residenziale, offrono una maggiore certezza di rientrare in possesso dell’immobile.

I grandi progetti di riqualificazione di Milano: Isola e Porta Nuova, ma non solo

Emblematico esempio di questo fenomeno è il quartiere Isola di Milano. Se un tempo era il fulcro della malavita milanese, a partire dagli anni ’80 i centri sociali hanno iniziato ad attirare giovani nel quartiere e negli anni ’00 la trasformazione urbana (con al centro il Bosco Verticale) ha avuto il suo culmine, portando il quartiere ad essere tra i più verdi e ambiti della città.

Ora in poche centinaia di metri convivono torri avveniristiche che hanno cambiato lo skyline meneghino, negozi e piazze che attirano creativi, giovani e famiglie.

Ma lo stesso è successo anche a Tortona che, da zona poco ambita, è diventato un luogo interessante per investitori e giovani professionisti.

Porta Nuova è un altro caso emblematico di super-gentrificazione: la trasformazione profonda di quest’area di Milano è stata portata avanti attraverso piani di architetti di fama e capitali internazionali, portando la zona a triplicare il valore a metro quadro.

La metropolitana M4 a Milano, che collega la zona orientale al resto del capoluogo, ha portato ad un rincaro sensibile dei costi residenziali nelle zone di Forlanini, Lambrate e Città Studi (non senza numerose proteste e occupazioni da parte degli studenti per il caro-affitti).

Lo stesso era avvenuto nei quartieri di San Siro e San Siro Capecelatro con l’arrivo della metropolitana lilla ha fatto davvero la differenza sulla domanda di acquisto e affitto.

L’altra faccia della medaglia: tra diseguaglianze e opportunità

Nuove linee metro, offerta universitaria di eccellenza, eventi come le Olimpiadi invernali e l’Expo: è innegabile che Milano è diventata più ricca e attrattiva. Se la città migliora, non è coerente che i prezzi dei suoi immobili crescano? Le iniziative di rigenerazione urbana di cui Milano è stata protagonista hanno portato un incremento del valore aggiunto immobiliare di oltre il 15%.

Perché se è vero che le grandi città sembrano diventare sempre più omogenee a favore di un centro sempre più grande, è anche vero che le periferie continuano ad esistere.

Il problema è che questa nuova ricchezza non si redistribuisce. Chi ha un reddito bloccato, come i lavoratori dipendenti, ha visto l’affitto crescere molto più del suo stipendio e quindi ha bruciato ricchezza. Bisognerebbe partire in termini di politiche fiscali a livello nazionale e lavorare a livello locale in termini di supporto agli affitti e alle politiche abitative per portare ad una situazione di nuovo equilibrio.

Dal punto di vista ideologico-culturale inoltre se è vero che con i mutamenti urbanistici si è perso spesso parte dello spirito del luogo e la vivibilità della classe meno abbiente, il rischio è quello di romanticizzare la marginalità o dipingere con nostalgia una situazione di disagio dove furti e rapine accompagnavano situazioni di scarsa vivibilità.

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