Differenza tra affitto breve e affitto transitorio

Hai deciso di affittare casa per brevi periodi, ma ti stai domandando come fare per tassazione, adempimenti e burocrazia? Più che normale: per fare un investimento immobiliare conveniente in questo ambito è importante padroneggiare la normativa.

Affitto breve e transitorio vs affitto tradizionale

La legge n. 431/1998 stabilisce che il contratto di locazione debba avere una durata minima di quattro anni, rinnovabili alla scadenza per ulteriori quattro.

La differenza sostanziale tra affitti brevi o temporanei e affitti tradizionali sta nella durata: in entrambi i primi casi è possibile affittare una casa per periodi limitati fino ai 18 mesi.

In secondo luogo affittare casa per brevi periodi non richiede particolari requisiti: può farlo qualsiasi proprietario che rispetti gli obblighi previsti dalla legge 431/98.

Affitto breve e affitto transitorio

Le due tipologie di contratto si distinguono in base alla durata dell’affitto, ossia del soggiorno del locatore:

• Nell’affitto breve turistico la permanenza non può superare i 30 giorni. In questo caso non è necessario provvedere alla registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate;
• Nell’affitto transitorio, la permanenza supera i 30 giorni, ma è inferiore ai 18 mesi. In questo caso è necessaria la registrazione con marca da bollo.

Affitto breve turistico

Gli affitti breve ad uso turistico sono una sotto-categoria degli affitti transitori. Si tratta di una tipologia di contratto che ha preso sempre più piede negli ultimi anni grazie al diffondersi di portali che hanno indubbiamente avvicinato la domanda all’offerta turistica.

I requisiti per i quali è possibile parlare di affitto breve turistico sono:

• La destinazione dell’immobile dev’essere di tipo residenziale (sono escluse le locazioni commerciali o industriali);
• L’immobile deve trovarsi in Italia;
• I servizi ammessi a supporto dell’ospite sono limitati: è consentito ad esempio il cambio della biancheria, la pulizia a fine soggiorno, il wi-fi e l’aria condizionata (sono esclusi i pasti, i noleggi auto, le guide turistiche o i servizi di interpretariato);
• La locazione dev’essere fatta in forma non imprenditoriale, ossia in maniera saltuaria o comunque con non più di due immobili all’attivo;
• La durata massima di un affitto breve è di 30 giorni (oltre tale limite e fino ai 18 mesi si parla di affitto temporaneo);
• Locatario e locatore devono essere persone fisiche;
• Non è obbligatorio un contratto, anche se rappresenta un importante tutela per entrambe le parti.

Il decreto sicurezza del 2018 ha imposto a tutti i locatari l’obbligo di comunicazione degli ospiti per motivi di sicurezza. In tutti i casi infatti è infatti obbligatorio comunicare alla questura le informazioni sulle persone alloggiate.

Alcune regioni hanno introdotto ulteriori adempimenti amministrativi per le locazioni brevi con finalità turistiche. La Lombardia ad esempio ha introdotto il cosiddetto Codice CIR (codice Identificativo di Riferimento) da usare negli annunci di promozione e comunicazione degli immobili per facilitare i controlli da parte delle autorità.

Per le regioni che non si sono già dotate del Codice CIR, il Ministero del Turismo ha previsto che sarà la banca dati delle strutture ricettive degli immobili destinati alle locazioni brevi a generare il codice identificativo alfanumerico.

Affitto transitorio non turistico

Gli affitti transitori rientrano tra le tipologie di contratto degli affitti brevi e riguardano un periodo che supera i 30 giorni, ma rientra nei 18 mesi. Gli unici requisiti per poter procedere con l’affitto sono:

• l’immobile sia ad uso abitativo
• si trovi in Italia
• non abbia finalità turistiche

Si tratta di una formula che mira a soddisfare le esigenze di chi si sposta per motivi lavorativi o di studio fuori città. Non a caso l’ipotesi di specie rientra nell’articolo 5 della legge n. 431/1998 che disciplina nello specifico le locazioni stipulate dagli studenti universitari. Il contratto può essere stipulato nel caso in cui il conduttore si sia dovuto trasferire momentaneamente, non abbia a disposizione la propria abitazione, o debba assistere un familiare per problemi di salute.

I contratti di affitto transitorio non necessitano di disdetta. È possibile però sciogliere il contratto prima della scadenza qualora si verifichino gravi motivi.

Come già detto è importante ricordare che il contratto dovrà essere registrato.

La tassazione sugli affitti brevi

La tassazione per gli affitti brevi è quella della cedolare secca con un’aliquota unica del 21% che va applicata all’intero importo del canone versato dall’ospite al locatario. La cedolare secca sostituisce l’Irpef e l’addizionale regionale e comunale dovute sul canone di locazione e le imposte di registro.

Il locatario inoltre dovrà richiedere anche il pagamento della tassa di soggiorno prevista dal comune.

Convenienza degli affitti brevi

I vantaggi degli affitti brevi nell’ambito dell’immobiliare turistico per il proprietario sono notevoli sotto molteplici punti di vista:

• possibilità di decidere quando locare e quanto disporre personalmente dell’immobile
• contenimento delle spese dell’immobile (magari ricevuto in donazione)
• tassazione agevolata
• garanzia di un’entrata economica certa

L’affitto breve garantisce di guadagnare mediamente il 50% in più rispetto ad una locazione tradizionale di lungo periodo.

Le città in cui conviene maggiormente affittare casa per brevi periodi sono quelle con flusso turistico più elevato come Milano, Roma, Firenze, Torino, Napoli e Bologna, ma sono tantissime anche le località di mare o di montagna (con un incremento notevole per queste ultime dal 2020) che garantiscono rendite decisamente interessanti.

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