Come affittare casa vacanza ad uso turistico

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Affittare una casa vacanza ad uso turistico è un’ottima opportunità per massimizzare i profitti di un investimento immobiliare, per diversificare le entrate, ma anche per tenere vivo un luogo che ami.

Affittare case ad uso turistico permette infatti di guadagnare dall’immobile, senza essere vincolati ad un affitto a lungo termine e potendo decidere come e quando renderla disponibile.

Perché affittare un immobile ad uso turistico?

Il settore immobiliare turistico negli ultimi anni ha avuto un incremento che ha superato il 40%, secondo un’analisi di Fimaa-Nomisma, l’Osservatorio Immobiliare per il corretto rilevamento dei prezzi di mercato.

La possibilità di godere di strutture esclusive, la riscoperta dell’Italia da parte degli italiani e degli stranieri, unite alla volontà di sentirsi come a casa (ma meglio) anche in viaggio hanno determinato una richiesta sempre più importante verso questa tipologia di locazione.

Conseguenza inevitabile? L’aumento dei prezzi medi per le locazioni turistiche.

L’immobile per le vacanze

Il primo aspetto fondamentale da considerare riguarda il tipo di immobile da affittare ad uso turistico. Nella scelta di un investimento immobiliare atto a questo scopo è indispensabile tenere a mente:

  • La posizione dell’immobile (fattore fondamentale)
  • La tipologia di immobile (si tratta di un appartamento, di una villa o di un attico?)
  • Il target di clienti ai quali ti rivolgi

Queste caratteristiche concorrono a definire l’obiettivo dell’immobile che possiedi (magari per eredità) o che hai intenzione di acquistare per mettere a reddito.

Affitto breve: una definizione fondamentale

La locazione breve è una forma di affitto di un immobile inferiore a 30 giorni che viene fatta da persone fisiche in forma non imprenditoriale.

Da questa breve definizione ne derivano alcuni corollari fondamentali:

  • La destinazione dell’immobile dev’essere di tipo residenziale (sono escluse le locazioni commerciali o industriali);
  • L’immobile deve trovarsi in Italia;
  • I servizi ammessi a supporto dell’ospite sono limitati: è consentito ad esempio il cambio della biancheria, la pulizia a fine soggiorno, il wi-fi e l’aria condizionata (sono esclusi i pasti, i noleggi auto, le guide turistiche o i servizi di interpretariato);
  • La locazione dev’essere fatta in forma non imprenditoriale, ossia in maniera saltuaria o comunque con non più di due immobili all’attivo;
  • La durata massima di un affitto breve è di 30 giorni (oltre tale limite e fino ai 18 mesi si parla di affitto temporaneo);
  • Locatario e locatore devono essere persone fisiche;
  • Non è obbligatorio un contratto, anche se rappresenta un importante tutela per entrambe le parti.

Passaggi burocratici per la locazione di una casa vacanze

Se hai intenzione di affittare una casa per le vacanze per un periodo superiore ai 30 giorni la prima procedura da fare è la procedura di comunicazione obbligatoria all’Agenzia delle Entrate.

Tramite l’Agenzia delle Entrate potrai anche effettuare la stesura del contratto d’affitto nel quale dovrai fissare tutte le condizioni e i termini per la locazione. Nel momento in cui il cliente avrà controfirmato il contratto dovrai procedere alla registrazione dello stesso presso lo sportello telematico dell’Agenzia delle Entrate presentando al contempo:

  • Estratto della dichiarazione dei redditi,
  • Certificato APE,
  • Attestazione APE rilasciata dal tecnico abilitato,
  • Contratto di locazione,
  • Certificato di iscrizione all’Agenzia delle entrate,
  • Certificato di residenza,
  • Certificato di proprietà.

La procedura si semplifica di molto se invece decidi di affittare l’immobile con una locazione breve (vedi paragrafo sopra per i requisiti), in questo caso dovrai:

  • Comunicare con il comune nel quale si trova l’immobile chiedendo le procedure richieste per avviare la procedura (variano da comune a comune);
  • Una volta che avrai ottenuto dal comune un’autorizzazione con il numero di protocollo dovrai recarti alla questura e richiedere i dati di accesso al portale per gli affitti;
  • Quando avrai ospiti dovrai comunicare i dati di ogni permanenza nel portale alloggiati della questura e nel portale statistico regionale;
  • Dovrai ritirare in contanti la tassa di soggiorno prevista dal comune che dovrai poi versare.

Come affittare un immobile ad uso turistico?

Comprese le questioni burocratiche, è il momento di capire come affittare l’immobile. Ci sono sostanzialmente 3 alternative:

  • Affidarsi al passaparola

Questo è il metodo più economico e sicuro, nel senso che è probabile che non dovrai preoccuparti degli ospiti che entreranno in casa tua, ma è anche il più volubile: quante persone conosci che potrebbero darti un flusso di turisti continuativo? Te lo dico da subito: il passaparola funziona solo se vuoi farne un’attività a tempo perso, ma non se vuoi avere un’entrata economica certa.

  • Far intermediare l’immobile ad un’agenzia

In questo caso potrai dare all’agenzia il compito di gestire l’immobile dalla A alla Z: dalle prenotazioni ai rimborsi, dalle pulizie al check-in, fino al marketing pubblicitario. Non dovrai preoccuparti di nulla, se non di corrispondere all’agenzia un fisso per il lavoro.

  • Pubblicizzare la casa vacanza sui siti turistici

I più famosi li conosciamo tutti: Airbnb e Booking sono portali che ti permettono di mettere in vetrina il tuo immobile per la locazione turistica. Quello che dovrai fare è inserire un annuncio accattivante facendo un servizio fotografico accurato dell’immobile e descrivendo i servizi disponibili nell’alloggio (es. numero di camere da letto, servizi, presenza della lavatrice e così via) e tutte le informazioni che potrebbero essere utili al turista.

La pubblicazione dell’annuncio è solitamente gratuita, ma la piattaforma trattiene una percentuale (abbastanza ingente) sul costo totale della prenotazione avvenuta tramite il sito. Va da sé che tutto il resto che riguarda la gestione dell’immobile rimarrà a carico tuo.

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