Vendere la prima casa entro i 5 anni: cosa succede?
La legge vuole che ci siano importanti agevolazioni per chi acquista un immobile come prima casa, a patto che questo immobile non venga rivenduto prima dei cinque anni dall’acquisto, pena la perdita di tutte le agevolazioni fiscali.
Come ottenere le agevolazioni prima casa
Per acquistare un’abitazione come prima casa e godere delle agevolazioni fiscali devono essere soddisfatte due condizioni:
- l’acquirente dev’essere residente nel Comune nel quale si trova l’immobile oppure vi si deve trasferire entro un anno e mezzo dall’acquisto;
- l’acquirente non deve possedere altri immobili all’interno del territorio nazionale (neanche in comunione con altri soggetti);
- non deve trattarsi di un immobile di lusso;
- l’acquirente non dovrà alienare l’immobile prima dello scadere dei 5 anni dall’atto di acquisto.
C’è però un’eccezione all’ultimo punto: che l’acquirente acquisti un secondo immobile che diventi la sua effettiva abitazione.
Quali sono le agevolazioni prima casa?
Se l’acquirente ha acquistato l’immobile da un privato dovrà pagare:
- l’imposta di registro, che si riduce al 2% (al posto del 9%) se l’acquirente non è proprietario di altri immobili;
- l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale (di 50 € ciascuna)
Se l’acquirente ha acquistato l’immobile da un’impresa edilizia (es. dal costruttore) dovrà pagare:
- l’imposta sul valore del 4% (anziché del 10%);
- l’imposta ipotecaria, l’imposta catastale e l’imposta di registro (di 200 € ciascuna).
Oltre a queste sono previste altre agevolazioni come il “bonus prima casa” entrato in vigore con il Decreto Sostegni Bis per gli under 36 con ISEE inferiore a 40.000 €.
Cosa succede se si vende la prima casa prima dello scadere dei 5 anni?
Fino al 2012 la normativa era diversa: se una volta l’Agenzia delle Entrate applicava la sanzione del 30% che veniva calcolata sulla differenza tra quanto pagato e quanto dovuto, oggi (fortunatamente) è stato introdotto l’istituto del ravvedimento operoso.
In questo caso infatti, qualora il proprietario dell’immobile voglia venderlo prima dei cinque anni dovrà restituire allo Stato la differenza tra il regime ordinario e quello fiscalmente agevolato. Dovrà, in poche parole, semplicemente restituire l’agevolazione che non gli spettava.
Questo accade sia nel caso in cui l’acquirente non abbia spostato la residenza nel Comune dell’immobile acquistato entro i primi 18 mesi, sia nel caso in cui abbia deciso di vendere l’abitazione entro i 5 anni dall’acquisto e non ne acquisti un’altra come prima casa.
Eccezioni alla regola della vendita entro i 5 anni
Ci sono due casi per i quali, stando alla legge, non si perdono queste agevolazioni.
Il primo riguarda il caso nel quale il proprietario decida di vendere la prima casa prima dei cinque anni senza acquistarne una nuova, ma perché ne ha ricevuta una in donazione e decida di utilizzare quest’ultima come abitazione principale.
Il secondo caso si ha quando il proprietario della prima casa compri un terreno sul quale, entro i 12 mesi dalla cessione della prima casa, costruisca una nuova dimora e la dichiari come prima casa.
Vendita della prima casa con riacquisto
Per non perdere le agevolazioni ottenute in sede di acquisto della prima casa è fondamentale che il proprietario che intende vendere l’immobile ne acquisti un altro da adibire a prima casa (lo riceva in donazione o acquisti un terreno per costruire – come ho spiegato sopra).
Stando alla normativa in poche parole il proprietario della prima casa non deve possedere nessun altra casa, neanche in comunione con altri soggetti.
Con la legge di stabilità del 2016 però si è specificato un dato importante relativo alla cronologia degli acquisti. Grazie al comma 4-bis della legge infatti il proprietario della prima casa può decidere di comprare una nuova casa senza perdere le agevolazioni, qualora il primo immobile acquistato venga venduto entro un anno dal secondo acquisto.
Il proprietario in questo modo mantiene la titolarità delle agevolazioni e lo status di prima casa su entrambi gli acquisti per un periodo temporale di massimo un anno. La ratio della norma vuole che il nuovo immobile sostituisca quello precedente da alienare, nonostante il fatto che in maniera provvisoria sussisteranno a tutti gli effetti due prime case in capo allo stesso soggetto.
Nonostante la norma stabilisca i 12 mesi come limite temporale massimo per la vendita del primo immobile dopo l’acquisto del secondo, la Corte di Cassazione ha stabilito in alcune sentenze che il limite possa essere di 36 mesi.
Ovviamente è necessario che nella seconda casa (che diventerà prima abitazione) il proprietario vi stabilisca la sua residenza.
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