Come acquistare casa in costruzione: gli errori da evitare

Acquistare una casa in costruzione significa ottenere un immobile al passo con i tempi e poter procedere a fare alcune piccole (o grandi) modifiche o personalizzazioni alla casa per far sì che corrisponda alle tue reali esigenze. Si tratta però di un tipo di acquisto più “delicato” per il quale è fondamentale evitare di compiere alcuni errori.

I vantaggi di acquistare una casa in costruzione

Comprare un immobile in costruzione presenta numerosi vantaggi:

• potrai personalizzare al massimo le finiture dell’immobile: dai pavimenti ai rivestimenti, dai materiali utilizzati ad altri dettagli, fino alla possibilità data in taluni casi di stravolgere la disposizione delle camere;
• è più economico rispetto all’acquisto di una casa nuova appena terminata perché è possibile risparmiare su alcuni interventi e intervenire sulle caratteristiche del progetto;
• non dovrai investire denaro in ristrutturazioni o modifiche;
• avrai una casa in classe energetica alta. Tutte le nuove costruzioni infatti sono pensate guardando ai consumi di energia (anche per rispettare la normativa europea che si sta muovendo in queste direzioni) e quindi, oltre ad un maggiore comfort abitativo avrai anche un risparmio sui costi di gestione delle utenze.

I rischi di acquistare una casa in costruzione

Tra gli aspetti negativi del comprare una casa in costruzione ci sono sicuramente: la necessità del versamento dell’anticipo al costruttore, la possibilità di fallimento dell’azienda costruttrice, oltre alla modifica delle tempistiche data da eventuali ritardi nei lavori.

Il rischio principale è quello che il progetto non venga realizzato. Se l’immobile non viene costruito potresti perdere tanti soldi se ti sei affidato ad imprese poco serie e non hai richiesto le garanzie a tutela del tuo investimento.

Prima di acquistare una casa in costruzione è fondamentale accertarsi della serietà dell’impresa di costruzione e prendere in considerazione tutte le tutele possibili (anche se si tratta di parenti).

Ti consiglio di prendere sempre visione di tutta la documentazione necessaria:

• atto di proprietà del terreno sul quale si costruisce
• destinazione d’uso abitativo
• permesso di costruire
• capitolato

L’altro rischio è quello relativo alle tempistiche di consegna: acquistare una casa in costruzione significa sapere quando si acquista, ma spesso non quando si entra. Anche in questo caso è importante stabilire delle tempistiche precise entro le quali si potrà realisticamente entrare in possesso dell’immobile.

Il contratto preliminare d’acquisto della casa in costruzione

Il contratto preliminare di acquisto deve contenere:

• Dati di acquirente e venditore,
• Identificazione catastale dell’immobile,
• Descrizione completa delle caratteristiche tecniche e urbanistiche,
• Indicazione di vincoli o ipoteche
• I tempi massimi di costruzione e consegna dell’immobile,
• Il prezzo complessivo e le modalità di pagamento,
• Estremi della richiesta e del permesso di costruire
• I dettagli della fideiussione.

Il notaio, prima del rogito, potrà (e dovrà) così verificare che sull’immobile non ci siano ipoteche a nome di terzi e il frazionamento dell’accollo del mutuo (qualora sia presente questa ipotesi).

Accollo del mutuo di casa in costruzione

L’accollo del mutuo del costruttore è un’ipotesi molto frequente perché solitamente il costruttore chiede un mutuo solitamente molto ingente per la realizzazione dell’intero edificio. Tramite il frazionamento, l’importo originario del mutuo sarà ripartito secondo le unità immobiliari che compongono il fabbricato.

In questo modo ogni unità immobiliare non sarà gravata dall’intera ipoteca, ma solo da una frazione della stessa. Questo è uno degli aspetti chiave: il frazionamento fa sì che l’acquirente che compra sia responsabile solo per l’appartamento comprato e non per tutto il resto dell’edificio.

Conviene accollarsi il mutuo? Dipende dalle condizioni iniziali del mutuo e da quelle che (eventualmente) riuscirai a ritrattare con la banca.

Le garanzie per chi acquista una casa in costruzione

Chi acquista una casa in costruzione ha alcune garanzie che gli spettano di diritto:

• Fidejussione bancaria o assicurativa che il costruttore dovrà darvi, a fronte di tutti i versamenti fatti prima del rogito. In caso di problemi o di fallimento del costruttore sarà la banca a garantire il rimborso di tutte le somme versate. Il costo è a carico del venditore.
• Preliminare trascritto a tutela dell’acquirente che lo rende automaticamente creditore prioritario in caso di problemi con la società venditrice. Il costo è a carico del compratore, ma, in caso di fallimento, lo tutela dall’aggressione dell’immobile da parte di tutti gli altri potenziali creditori.
• Garanzia postuma decennale è una garanzia che viene fornita dal venditore che assicura l’acquirente nel caso di eventuali danni e problemi che dovessero sorgere nell’immobile nei successivi 10 anni dopo la costruzione (ad esempio perdite, lavori eseguiti malamente o difformità).

Il mio consiglio è di diffidare da chi vende senza offrire queste garanzie e di procedere sempre alla trascrizione del preliminare. Acquistare una casa in costruzione senza queste tutele significa giocare d’azzardo, soprattutto ai giorni nostri.

Il fondo di solidarietà nel caso di crisi finanziaria dell’impresa costruttrice

Nel caso in cui l’acquirente si trovi danneggiato da un’operazione immobiliare che coinvolge la crisi finanziaria dell’impresa costruttrice, potrà accedere ad un fondo di solidarietà presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze (noto anche come fondo crack immobiliari). Questo fondo ha come scopo proprio quello di assicurare un indennizzo alle vittime dei fallimenti immobiliari

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