Cosa significa immobile di lusso (e perché devi saperlo)?
La risposta che sembrerebbe ovvia è che con il termine “immobile di lusso” ci si riferisca ad edifici di particolare pregio. Si tratta però di una risposta fuorviante perché se è (quasi sempre) vero che gli immobili di lusso sono immobili prestigiosi, non tutte le case di pregio sono immobili di lusso.
La distinzione non è questione di lana caprina, come si potrebbe immaginare, né di squisito gusto terminologico, perché porta in sé rilevanti differenze pratiche sul piano econonomico.
La terminologia non sempre aiuta e, ad onor del vero anche noi immobiliari spesso ci mettiamo lo zampino, eppure la lingua italiana su questo è precisa. Dopo aver dipanato le nebbie dai concetti di stabile medio-signorile, abitazione civile e stabile di ringhiera, cercherò di fare un po’ di chiarezza su questo concetto.
Immobili di lusso nel catasto
Se alla lettura del termine “catasto” hai alzato gli occhi al cielo, ti capisco, ma purtroppo è questo lo strumento con il quale dobbiamo confrontarci in Italia (almeno per ora).
Il catasto suddivide gli immobili nelle seguenti categorie:
- A/1: abitazioni di tipo signorile
- A/2: abitazioni di tipo civile
- A/3: abitazioni di tipo economico
- A/4: abitazioni di tipo popolare
- A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare
- A/6: abitazioni di tipo rurale
- A/7: abitazioni in villini
- A/8: abitazioni in ville
- A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
- A/10: uffici e studi privati
- A/11: abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi
(La classificazione prosegue, ma non è pertinente ai nostri fini).
Tra queste sono considerati di lusso gli immobili che rientrano nelle seguenti categorie:
- A/1 abitazioni di tipo signorile
- A/8 abitazioni in ville
- A/9 castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici
Ti ho già parlato di come non esista il termine medio-signorile nell’elenco catastale e di come questa assenza crei un’enorme confusione nella lettura degli annunci immobiliari, quindi mi sento legittimato a tralasciare la tematica in questa sede.
Nell’individuazione di castelli e palazzi eminenti non dovrebbero sorgere molti dubbi. Si tratta di edifici che, per le caratteristiche di spazi interni e dei volumi edificati non sono comparabili con le altre categorie. Non entrerò nel merito della scelta del legislatore, ma sappi che al giorno d’oggi i castelli sono sempre più un retaggio storico di vecchi sfarzi, tanto che si discute da tempo circa la possibilità di escluderli dalla categoria per aiutare i proprietari nella gestione e manutenzione di questi patrimoni artistici e culturali.
Le abitazioni in ville sono invece fabbricati che presentano importanti parchi o giardini, particolari finiture costruttive di livello superiore all’ordinario e sono solitamente edificati in zone urbanistiche destinate o in zone di pregio.
E infine ci sono le abitazioni di tipo signorile. Con questo termine si intende unità immobiliari con un’elevata superficie appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio che presentano caratteristiche costruttive, tecnologiche, di rifinitura e dotazioni di impianti e servizi di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale.
Quest’ultima è probabilmente la categoria più delicata perché in questo calderone possono confluire talvolta anche miniappartamenti ricavati dal frazionamento di ville.
La legge è intervenuta più volte per chiarire gli aspetti fondamentali che determinano l’inserimento di un’immobile nella categoria di lusso o meno. Tra questi (a titolo non esaustivo) ci sono:
- la realizzazione dell’abitazione su aree destinate a ville o parchi privati;
- abitazioni unifamiliari realizzate su aree con lotti non inferiori a 3000 mq, escluse le zone agricole;
- edifici facenti parte di fabbricati con cubatura superiore a 2000 mc oppure con indice edificatorio 0.25 mc/mq;
- case aventi superfici utili complessive superiori a 200 mq (esclusi balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto macchina) e aventi un’area scoperta di oltre 6 volte l’area coperta;
- immobili con superfici utili complessive superiore a 240 mq;
- abitazioni con piscine di almeno 80mq;
- abitazioni su aree pregiate con costo del terreno maggiore di 1,5 volte il costo di costruzione.
Altre caratteristiche riguardano le particolari finiture della casa (come ad es. i materiali preziosi per la pavimentazione).
Perché è importante nella pratica? L’aspetto fiscale.
L’art. 33 del d.lgs 175 nel 2014 ha modificato i criteri di individuazione delle agevolazioni prima casa, rendendo vincolante l’applicazione dell’agevolazione IVA alle categorie catastali.
Per gli immobili di lusso infatti non è possibile usufruire in alcun modo delle agevolazioni fiscali che solitamente vengono elargite per l’acquisto della prima casa.
Dovrai quindi pagare imposta catastale e imposta ipotecaria più l’imposta di registro stabilita in base all’importo di compravendita (solitamente attorno al 9%).
A livello fiscale inoltre è fondamentale sapere che dovrai pagare l’IMU, l’imposta municipale sugli immobili (anche se si tratta di abitazione principale). La tassa è di circa il 4 per mille.
Come essere sicuri che una casa sia di lusso?
In conclusione… non sempre le “case di lusso” delle quali leggi negli annunci immobiliari rientrano nelle categorie catastali di cui sopra. Spesso la dicitura appare inserita in maniera impropria, ma si tratta di un aspetto fondamentale.
L’inserimento di un immobile in una classe catastale di appartenenza piuttosto che un’altra comporta una differenza notevole in termini di costi perché molte delle tasse e delle spese dipendono proprio da questo.
L’unico modo per accertarti del fatto è leggere com’è classificato l’immobile del catasto. Un buon agente immobiliare l’avrà già fatto per te (ma se così non fosse scappa a gambe levate).
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