Spese per la vendita di una casa

È opinione comune che vendere casa senza il tramite di un’agenzia immobiliare sia esente da costi, ma non è così. L’unica voce, tra quelle che leggerai, a venire meno, è quella della provvigione riservata all’agenzia immobiliare, ma se ne aggiungeranno altre. Quindi, in termini di convenienza economica, ti consiglio di fare bene i tuoi calcoli se hai deciso di vendere un tuo immobile.

Le spese per la vendita di una casa sono:

• Costi per i documenti
• Spese notarili
• Provvigione dell’agenzia
• Costi vivi
• Trasloco
• Tasse

Ti consiglio di leggere anche questo articolo sugli obblighi per chi vende casa.

Costi per la raccolta dei documenti per vendere casa

Mi ricordo bene gli anni in cui era sufficiente l’atto di provenienza e la planimetria catastale per recarsi dal notaio e rogitare senza problemi. Oggi però le regole del mercato immobiliare sono decisamente cambiate.

Tra i costi che riguardano la raccolta dei documenti per la vendita della casa ci sono:

• Accesso agli atti presso il Comune
• Redazione della relazione di conformità urbanistica e catastale
• Sanatoria di eventuali abusi rilevati

Se il reperimento dei documenti catastali è un atto gratuito per il proprietario, già l’accesso agli atti presso il Comune ha un costo di circa 200 euro e serve in alcune Regioni italiane per redigere la relazione tecnica integrata, che ha un costo che si aggira tra i 350 e i 1500 euro.

Per evitare costose pratiche fiscali e inutili lungaggini, ti consiglio inoltre di procedere il prima possibile alla sanatoria di eventuali abusi. Se in passato i controlli erano piuttosto sporadici e venivano fatti a campione, ora si verificano a tappeto: sperare di “passarla liscia” è come affidarsi alla dea bendata. Almeno il 60% degli immobili controllati ogni anno rileva abusi edilizi.

Tieni conto inoltre che, in qualità di venditore, sei responsabile anche per abusi perpetrati nel passato dal precedente proprietario. Potrai, eventualmente, cercare di far valere i tuoi diritti su chi ti ha venduto l’immobile.

Ovviamente, i costi della sanatoria e di eventuali abusi dipendono dal tipo di violazione rilevata: si parla da un minimo di 2.000 euro tra oblazione e tecnico, per semplici pratiche CILA in sanatoria, fino a decine di migliaia di euro per abusi maggiori.

In alcuni casi gli abusi non sono sanabili e la vendita è possibile solo a seguito di demolizione. In questo caso, il compratore può accettare la demolizione e chiedere un risarcimento del danno che solitamente viene quantificato nell’importo uguale alla caparra confirmatoria versata in sede preliminare.

Spese notarili per chi vende casa

Se vendi casa dovrai pagare le spese notarili solo in due casi:

• Se devi cancellare l’ipoteca (circa 1500 euro)
• Se devi trascrivere l’accettazione di eredità (circa 500 euro per ogni coerede)

Provvigioni dell’agenzia immobiliare per vendita immobile

Come ti dicevo all’inizio, se decidi di rivolgerti ad un’agenzia immobile per la vendita della tua casa dovrai pagare provvigioni che si aggirano tra l’1% e il 4% del prezzo di vendita.

Se decidi di vendere casa senza agenzia immobiliare dovrai invece sostenere i costi di:

• Valutazione professionale del valore immobiliare
• Pubblicità offline (cartelloni pubblicitari o inserzioni sui giornali) e online (le più importanti e – oggi giorno – le più costose)
• Costi vivi e tempo per i sopralluoghi

Vale la pena? Se ti rivolgi ad un’agenzia immobiliare seria potrai vendere casa in tempi decisamente minori e a costi decisamente maggiori… ad ognuno le sue conclusioni.

Ti consiglio comunque di evitare di procedere ad una valutazione del tuo immobile in maniera indipendente, a meno che tu non sia esperto. Questo perché per farla vanno presi in considerazione tantissimi parametri, che solo un esperto del settore può conoscere.

Il rischio è quello di deprezzare il tuo immobile e non ricavarne quanto potresti, o di sopravvalutarlo e non venderlo mai. Ti consiglio quindi di rivolgerti ad un perito per una valutazione professionale: di solito, il costo si aggira attorno ai 200 euro per appartamento.

Costi vivi della vendita

Ci sono anche dei costi vivi che derivano dalla volontà di vendere casa e sono:

• Costi di trasloco, dipendono ovviamente dalla quantità di immobili da traslocare e dalla distanza delle due abitazioni. Se ti rivolgi ad una ditta di traslochi, i costi si aggirano attorno alle migliaia di euro;
• Saldo delle spese di condominio. L’amministratore, prima del rogito, dovrà redigere un documento, certificando le spese che hai sostenuto.
• Costi di manutenzione. È obbligo del venditore consegnare la casa nello stato in cui si trovava, quindi prima del rogito dovrai comunque sostenere i costi di eventuali riparazioni che si sono rese necessarie in questo arco di tempo.

Tasse da pagare per la vendita della casa

La vendita di una casa comporta l’obbligo di pagare le tasse relative all’operazione finanziaria. Queste non sono sempre dovute, ma a tal proposito ti consiglio di leggere questo articolo, dove sono indicate tutte le tasse da pagare per la vendita.

Qualora la vendita avvenga entro i 5 anni dall’acquisto sarà vista come speculativa, per cui dovrai pagare:

• Imposta sulla plusvalenza del 26%
• Compensazione dell’imposta di registro sulla prima casa del 7%

Se però decidi di non acquistare un altro immobile entro un anno dal rogito, dovrai pagare:

• Differenza tra l’imposta di registro agevolata e ordinaria
• Mora

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