7 Obblighi per chi vende casa: la guida completa
La vendita di una casa è un procedimento complesso che comporta numerosi obblighi e richiede un’attenzione maniacale per i dettagli.
Ovviamente se decidi di affidarti ad un’agenzia immobiliare sarà questa ad evadere la quasi totalità degli adempimenti legali al posto tuo, facendoti risparmiare tempo, denaro e… mal di pancia frequenti. Nel caso in cui tu abbia deciso di vendere casa in autonomia senza l’ausilio di un professionista dovrai tenere presente questi obblighi per poter affrontare la vendita con fiducia e senza intoppi e soprattutto in conformità con le normative vigenti.
Documenti legali
Partiamo dalle cose più noiose: uno dei primi obblighi per chi vende casa è quello di mettere a disposizione dell’acquirente tutti i documenti legali che riguardano l’immobile o l’appartamento. Tra questi si annoverano:
- Titolo di proprietà
- Piani catastali
- Attestato di prestazione energetica (APE)
- Certificati di conformità degli impianti
- Planimetrie
- Permessi di costruzione
- Documenti inerenti il condono edilizio
- Estremi della concessione edilizia
Tutti questi documenti devono essere completi, aggiornati e devono essere consultabili dall’acquirente. A seconda dell’immobile, delle sue caratteristiche e dell’ubicazione, potrebbero essere richieste certificazioni aggiuntive.
Dichiarazioni e certificazioni
Molti venditori sottovalutano questo aspetto, ma la tua figura all’interno della compravendita è tale per cui uno degli obblighi più stringenti riguarda proprio le dichiarazioni che farai, le quali dovranno essere sempre veritiere e complete riguardo alla proprietà in vendita.
Queste dichiarazioni si riferiscono soprattutto all’assenza di vizi nascosti, alle caratteristiche dell’immobile, ai problemi strutturali e di manutenzione. Non si tratta di un obbligo “solo morale”, ma che comporta delle ripercussioni anche sul piano legale.
Adempimenti fiscali
In quanto venditore avrai alcuni adempimenti fiscali da assolvere in fase di vendita, quali il pagamento dell’imposta di registro e di trascrizione, variabili in base al valore della proprietà.
Ricordati anche che, se hai beneficiato di agevolazioni fiscali o di detrazioni, potrebbe essere necessario restituire questi benefici qualora la vendita avvenga entro un determinato periodo.
Il venditore inoltre ha l’obbligo di pagare tutte le spese condominiali, anche solo deliberate, sino alla data della vendita, e di pagare l’IMU sino a tutto il mese di vendita, qualora questa avvenga dopo il 15 del mese stesso.
Verificare le clausole contrattuali
Se la stipula di un contratto di compravendita è tutt’altro che facile, la verifica delle clausole contrattuali al suo interno è sicuramente una delle operazioni più delicate. Ogni punto del contratto dev’essere accordato tra venditore e acquirente: dai termini di pagamento ai tempi di consegna, dalle condizioni di vendita fino ad altri aspetti più specifici.
Si tratta di un passaggio complesso che serve per verificare non solo che il contratto sia in linea con le normative vigenti, ma anche che tu riesca a proteggere i tuoi interessi come venditore.
Obblighi di comunicazione
Durante la vendita il venditore ha l’obbligo di comunicare in maniera tempestiva con l’acquirente e anche con le autorità competenti. Può accedere infatti che cambino le condizioni durante le trattative, ad esempio può subentrare un cambio di proprietà, possono essere scoperti problemi strutturali o può cambiare la destinazione d’uso.
Anche questo obbligo si rifà ai principi di trasparenza ed onestà nelle comunicazioni tra venditore e acquirente.
Obblighi di manutenzione
Il venditore ha l’obbligo di consegnare la proprietà all’acquirente nelle stesse condizioni in cui questa è stata presentata. Questo significa nella pratica che dovrai garantire che la casa sia rimasta inalterata e quindi dovrai continuare ad occuparti della sua manutenzione fino al passaggio di proprietà.
Obblighi di consegna
Come venditore infine hai l’obbligo di consegnare l’immobile al venditore nei termini e nelle condizioni stabilite nel contratto di vendita.
L’obbligo riguarda quello di consegnare l’immobile libero da persone e cose. È facoltà del venditore consentire all’acquirente di immettersi all’interno della proprietà prima del vero e proprio passaggio, ma in questo caso continuerà ad essere lui il responsabile a livello civile, penale, amministrativo e fiscale fino alla compravendita vera e propria.
Viceversa il venditore può essere autorizzato dall’acquirente a ritardare la consegna ad un momento successivo.
Vendere casa senza intermediario
Al giorno d’oggi, con l’esasperazione delle complicazioni burocratiche e legislative, vendere casa senza intermediario è uno stress fiori discussione. Se il desiderio è quello di risparmiare sulle commissioni o di avere un maggior controllo sul processo di vendita, sappi che tra le visite, la negoziazione, la gestione delle offerte, il piano di pubblicità dell’immobile e l’adempimento di tutti gli altri obblighi la vendita è davvero un’operazione complessa.
Vendere una casa richiede tempo, dedizione e conoscenze che non si possono improvvisare e per questo gestire tutte le attività correlate può essere estremamente stressante, provocare un allungamento dei tempi di vendita e comportare anche una minor soddisfazione economica rispetto a quella paventata inizialmente.
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