Chi deve pagare l’agenzia immobiliare (e quando)?

Entriamo in un tema spinoso: chi deve pagare l’agenzia immobiliare? E in quale momento della compravendita?

Spesso si crea un sacco di confusione su questo punto, tanto che le parti, al termine della trattativa si trovano a non sapere quali spese spetteranno loro. Questo è un grave errore: conoscere quelle che saranno le reali spese dell’acquisto della casa o della vendita è un passaggio preliminare per una compravendita serena e senza soprese.

Chi paga la provvigione dell’agenzia immobiliare tra venditore e acquirente?

Se la compravendita, la locazione o l’affitto si concludono per merito dell’intermediazione dell’agente immobiliare l’agenzia ha diritto a ricevere la provvigione.

Il dubbio su chi debba pagare la provvigione è lecito. Spesso è il venditore a conferire l’incarico all’agente per la vendita dell’immobile. È quindi istintivo pensare che l’agente immobiliare, vendendo l’appartamento, abbia fatto esclusivamente gli interessi del venditore. Questo pensiero porta molti a credere che, in caso di vendita, debba essere il venditore a pagare l’agenzia e non l’acquirente.

Stando a quanto previsto dalla legge però, nel caso di compravendita immobiliare, la provvigione può essere pagata nella sua totalità sia dall’acquirente che dal venditore.

Nella pratica, in caso di compravendita o affitto, la provvigione dell’agenzia immobiliare dev’essere saldata (nel 99% dei casi) da entrambe le parti, acquirente e venditore.

Il pagamento della provvigione spetta ad entrambe le parti perché in effetti è stato grazie all’intermediazione dell’agente che l’affare è stato agevolato nella sua conclusione.

Ci sono volte nelle quali potrebbe sembrare che non sia così. Come dicevo a volte si pensa che sia solo il venditore a dover pagare l’agente che è riuscito a vendere il suo immobile, ma nella realtà anche l’acquirente ha goduto dell’intermediazione dell’agente.

La provvigione dev’essere versata sia da chi vende che da chi compra e non può essere divisa tra le due parti. Il compenso non spetta in virtù (solo) del contratto stipulato tra l’agente e una delle due parti, ma in base all’attività di intermediazione che è stata svolta dal professionista.

A quanto ammonta la provvigione dell’agenzia per la compravendita di una casa?

Qualora la compravendita vada a buon fine le parti saranno quindi obbligate per legge al versamento della provvigione. Si tratta di una somma che solitamente rappresenta una percentuale del valore dell’immobile.

Per questo motivo è importantissimo che tu possa conoscere sin dal principio e con esattezza a quanto ammonterà la provvigione nel caso in cui l’affare di compravendita vada in porto, per non trovarti con brutte sorprese.

Se in questo momento stai pensando di risparmiare i costi della provvigione è bene tu sappia che si tratta di una pessima scelta dal punto di vista economico. Puoi leggere di più nella risposta alla domanda “comprare o vendere casa senza agenzia immobiliare conviene davvero?”.

La percentuale della provvigione dell’agenzia immobiliare è a discrezione dell’agenzia stessa, ma normalmente oscilla dal 2% al 3% fino ad arrivare al 5%, in base alla zona e al tipo di immobile.

Per capire qual è il giusto importo di una provvigione ti consiglio di fare riferimento alle tariffe della zona che si possono consultare negli elenchi presso la Camera di Commercio. Le tariffe qui elencate non saranno vincolanti, ma devono essere applicate qualora non fosse stata pattuita una provvigione per iscritto.

Quando pagare l’agenzia immobiliare?

L’altro dilemma circa pagamento della provvigione riguarda il momento clou dell’effettivo pagamento dell’agenzia immobiliare.

La legge stabilisce che l’agente che ha contribuito all’intermediazione debba essere retribuito nel momento in cui l’affare viene concluso. Quando si realizza la compravendita, l’affitto o la locazione l’agenzia dovrà essere pagata anche per il solo fatto di aver presentato le parti.

Solitamente il lavoro dell’agenzia può considerarsi ultimato quando le parti sottoscrivono il contratto preliminare di vendita (il compromesso).

Anche la Cassazione ha ribadito che il contratto preliminare è un vincolo giuridico a tutti gli effetti e che è pertanto sufficiente a far maturare il diritto dell’agenzia di vedersi corrisposta la percentuale pattuita.

L’agenzia immobiliare matura il proprio diritto al compenso anche quando l’affare tra le parti poi non si concluda per colpa di una di queste, a patto che non provi che la mancata conclusione è dipesa proprio dal comportamento dell’agente (es. inaffidabilità della parte presentata dal mediatore).

Un ultimo appunto: la provvigione spetta all’agenzia immobiliare sempre, anche qualora non vi fosse un accordo scritto, ma l’incarico sia stato conferito verbalmente o per comportamenti concludenti.

Intermediazione immobiliare tipica e… atipica

Lo so che hai letto “nel 99% dei casi” e ora stai aspettando che ti spieghi cosa accade nel restante 1%.

Per spiegartelo, farò un piccolo salto indietro. L’agenzia immobiliare è l’ente che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare. Tra i clienti e l’agenzia non esiste rapporto di mandato ad agire, motivo per il quale l’agente immobiliare è sempre una figura imparziale.

Ecco perché, nella quasi totalità dei casi, l’agenzia immobiliare dev’essere pagata da entrambi le parti, sia per la vendita che per l’affitto, come sancito dall’art. 1755 del codice civile.

Negli ultimi anni la Giurisprudenza ha ideato una figura di intermediazione un po’ differente dalla classica che prende il nome di intermediazione immobiliare atipica. In questa ipotesi rientrano tutti i casi nei quali il mediatore opera sotto mandato di una sola delle due parti.

In questo regime, sempre secondo la teoria, solo il cliente che ha conferito il mandato dovrebbe pagare il compenso, quindi il compratore o il venditore.

In questi casi dev’essere analizzato l’accordo preliminare che ha dato via al mandato per capire se entrambe le parti dovranno pagare la provvigione.

Solitamente in questo tipo di accordo viene sempre inserita la clausola di bilanciamento, solo qualora questo non sia avvenuto dovrà pagare l’agenzia solo la parte indicata nel mandato.

La Cassazione ha infatti stabilito che l’acquirente è obbligato a pagare la provvigione dell’agenzia se questo è previsto nel contratto che il venditore ha siglato con l’agenzia immobiliare stessa.

Si tratta comunque di ipotesi estremamente rare perché l’agente immobiliare assume il ruolo di mediazione terza nei confronti di entrambe le parti.

 

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