Acquisto contestuale alla vendita? Si può fare!

Vendita contestuale acquisto casa

Vendere e comprare casa contemporaneamente è quella che in molti definiscono come “missione impossibile”. Non voglio fomentare facili entusiasmi: che non sia un’operazione semplice non ci sono dubbi, ma capita più spesso di quello che credi.

In trent’anni di attività nel mercato immobiliare di Milano posso dire senza dubbi che sono innumerevoli i clienti che si sono rivolti alla Morabito Immobiliare cercando di portare a termine questo tipo di operazione in tempi veloci e senza inutili dispendi economici.

Si tratta infatti di una situazione tra le più comuni. Spesso si decide di cambiare casa perché si allarga la famiglia, per motivi lavorativi o semplicemente per mutate esigenze di vita.

I tre problemi principali sono:

  • Il tempo. Nel tempo che intercorre tra vendita e acquisto della nuova casa dovrai appoggiare la tua vita in un luogo temporaneo. Può essere la casa di qualche parente, un appartamento in affitto per breve termine o un hotel.
  • Il denaro. Non è frequente avere la disponibilità economica di acquistare una nuova casa senza la liquidità della prima e inoltre più tempo passa tra la vendita e l’acquisto e più ovviamente aumenteranno le spese.
  • I disagi. Di vivere a casa della suocera non se ne parla nemmeno, ma se non avessi altra scelta? Ecco.

In queste righe cercherò di darti un quadro generico della situazione per aiutarti a prendere le decisioni migliori, ma se volessi una consulenza più approfondita ti invito a contattarmi.

Prima vendere e poi comprare casa o viceversa? Il tempo conta.

Se hai deciso di cambiare casa uno degli aspetti più delicati è proprio il fattore tempo. La prima cosa che devi domandare a te stesso è quanto tempo hai a disposizione?

Vendere casa in poco tempo può essere semplice, anche semplicissimo a volte, mentre ben più complesso può risultare l’acquisto se hai particolari esigenze per tipologia o zona d’interesse. Ma può essere anche il contrario: semplice trovare la casa dei tuoi sogni (che magari hai anche già individuato), ma ben più difficile vendere quella che possiedi per le caratteristiche intrinseche dell’immobile (che potrebbero anche essere quelle che ti spingono ad andare via).

In linea generica conviene prima vendere il proprio immobile e poi comprare. Il vantaggio innegabile è che avrai la liquidità necessaria per effettuare l’acquisto o potrai accendere un nuovo mutuo.

Il tempo nella vendita però può non essere un fattore secondario, ma può variare moltissimo a seconda di alcuni indici:

  • Tipologia della casa
  • Valore stimato
  • Zona di ubicazione dell’immobile

Il mio consiglio è quello di affidarti ad un’agenzia immobiliare per la vendita che ti faccia una stima presunta dei tempi necessari al compimento dell’operazione e soprattutto una stima realistica del valore dell’immobile. Spesso infatti i proprietari hanno idee molto confuse sul valore del proprio immobile, a volte proprio per una questione affettiva, ma si tratta di un valore di non poco rilievo.

In base alla cifra che – realisticamente – potrai aspettarti dalla vendita del tuo immobile, sarai anche capace di prendere in considerazione l’acquisto migliore per te in termini economici.

Se invece decidi di acquistare casa prima di vendere tieni presente che:

  • Potrai fare il trasloco con più serenità;
  • Non potrai accendere un nuovo mutuo se non hai estinto il precedente;
  • Potresti perdere l’agevolazione prima casa se non vendi nel termine di un anno.

Acquisto vincolato alla vendita

Una possibilità è quella di vincolare l’acquisto del nuovo immobile alla vendita di quello del quale sei proprietario.

Si tratta di un’ipotesi abbastanza frequente quando il proprietario della casa da vendere ha già individuato l’immobile che desidera. In questo caso ti basterà stipulare una proposta di acquisto condizionata alla vendita della tua abitazione.

Dovrai comunque versare la caparra che verrà depositata nelle mani dell’agenzia che farà da tramite, fino alla stipula del preliminare di vendita definitivo che avverrà solo a seguito della vendita del tuo immobile.

L’acquisto vincolato alla vendita richiede una scadenza espressa. Se entro il termine non sarai riuscito a vendere la tua casa ti verrà restituita la caparra per intero. Il termine solitamente si aggira dai 45 ai 60 giorni, dipende dagli accordi tra le parti.

Ti sembra troppo bello per essere vero? Il rovescio della medaglia è che il proprietario dell’appartamento che intendi acquistare potrebbe non accettare questo tipo di patto, preferendo lasciare l’immobile in vendita.

Acquisto contestuale alla vendita con estinzione mutuo e accensione di quello nuovo

Se hai deciso di vendere casa e acquistarne una nuova è probabile che ti troverai nella situazione di dover estinguere il vecchio mutuo per accenderne uno di nuovo. Non è facile infatti che le banche concedano un secondo finanziamento qualora tu ne abbia già un altro attivo.

Sono due le alternative:

  • Versare la somma derivata dalla vendita già avvenuta in banca e estinguere il mutuo residuo.
  • Effettuare la surroga del mutuo.

Il secondo caso è quello più complesso e prevedere che il nuovo acquirente si faccia carico delle rate di mutuo restanti. Per far questo è necessario il consenso della banca e quello dell’acquirente.

Perché l’acquirente dovrebbe accettare? Perché magari le condizioni del mutuo che hai in essere possono risultare vantaggiose per lui.

Ma attenzione! Controlla che non vi siano clausole imposte dalla banca che ti vincolano al debito a garanzia del pagamento del venditore!

Vendere e comprare casa contestualmente è una delle ipotesi più frequenti nella nostra agenzia immobiliare di Milano. Sono molti infatti gli intoppi che può evitarti un’agenzia: rivolgerti allo stesso professionista per vendita e acquisto contestuale può rendere l’intera operazione molto più semplice e vantaggiosa.

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