La guida completa per acquistare casa in 11 passi

16 Settembre 2021
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Quali passi muovere per acquistare casa in maniera sicura e senza sorprese. Dalla ricerca al rogito una guida per comprendere tutti i passaggi.

L’acquisto di una nuova abitazione, specie quando parliamo di “prima casa”, è uno dei momenti più emozionanti della vita di ciascuno.

Certo, dall’entusiasmo al panico spesso è questione di pochi passi.

1. Via libera ai sogni: acquistare la casa che desideri

Lo ammetto, la villa in Piazza Duomo a Milano, con il sole che tramonta nella piscina, è il sogno di molti, ma cosa conta davvero per te? Perché se è vero che la suddetta villa può essere il desiderio di tanti, è anche vero che – tralasciando il discorso economico – anche al lato pratico può non essere la scelta giusta.

Capita spesso che i clienti che vogliono acquistare casa a Milano vengano da me chiedendomi di vedere un certo tipo di abitazione, salvo poi trovare mille difetti in immobili splendidi. La realtà è che, semplicemente, in cuor loro desideravano tutt’altro tipo di casa.

Dopo che hai sognato ad occhi aperti (lo facciamo tutti, qui sei tra amici), la cosa essenziale che devi fare è capire quali sono davvero le caratteristiche irrinunciabili. Può essere l’ubicazione, la metratura, un balcone o una camera in più. Ci sono caratteristiche fondamentali ed altre per le quali puoi scendere a compromesso.

Non c’è nulla di male nel desiderare un’abitazione piccola per avere un’atmosfera più raccolta e pratica, così come nel desiderare uno stabile in una zona cool della città per poter fare aperitivo ogni sera.

È la tua casa, il tuo compito è quello di visualizzarla, il mio sarà poi quello di trovarla.

2. La dura realtà: definisci il budget

Quanto puoi spendere per il tuo immobile? Ci sono due aspetti da tenere a mente:

  1. Quanta disponibilità economica hai già da parte
  2. Quanto chiedere di mutuo

Conoscere esattamente la tua disponibilità economica ti aiuterà sia nella scelta che nella negoziazione con il venditore. È necessario che tu metta, nero su bianco, la tua possibilità di spesa, che dovrà includere:

  • costo dell’immobile
  • costi accessori
  • tassazione
  • spese notarili
  • costi per eventuali ristrutturazioni
  • spese per l’arredamento
  • costi di trasloco
  • costi di mantenimento dell’immobile (volture, bollette ecc.)

Troppo spesso, molti clienti tengono conto solo del primo aspetto, ignorando che le spese per acquistare e mantenere un immobile sono molte di più.

Nella mia esperienza di agente immobiliare a Milano posso affermare che circa il 90% degli acquirenti compra casa grazie all’accensione del mutuo. L’ammontare del prestito è variabile, ma sicuramente è un aiuto fondamentale per l’immediato acquisto dell’immobile.

Ti consiglio di non dare mai per scontato l’importo del mutuo al quale potrai accedere, ma di chiedere una pre-delibera per accertarti della somma che la banca potrà darti.

In questa sede approfondisci anche questi aspetti: ammontare della rata, interessi applicati, tipo di tasso (fisso o variabile), detrazioni fiscali, polizze assicurative obbligatorie e facoltative.

3. Spazio e tempo non sono variabili trascurabili

Spazio: in quale zona hai stabilito la tua area di ricerca? “Cerco casa a Milano e provincia” può essere una zona troppo estesa, così come “Cerco casa singola in Viale Carlo Espinasse a Milano con giardino” può essere troppo limitativa.

Sempre per restare in ambito geografico, è bene che tu tenga in considerazione quali servizi si trovano nelle vicinanze: trasporti, scuole, palestre, supermercati, accesso alle autostrade. Pensa alle tue esigenze ora, ma sii lungimirante nel guardare al futuro prossimo.

Tempo: quali tempistiche hai per entrare nella casa nuova? Se sai di avere poco tempo, è importante tenerne conto per evitare di perdere tempo visitando immobili in costruzione.

4. La ricerca dell’immobile

Ogni mezzo è valido! Giornali e periodici informativi di distribuzione gratuita magari sono un po’ passati di moda, ma ci sono tantissimi portali internet dedicati che raccolgono le offerte immobiliari. Utilizza anche Google per ricercare “agenzia immobiliare Milano”, non fermarti ai primi annunci, ma scorri tutti i risultati, spesso è proprio nei siti delle singole agenzie indipendenti che si nascondono i veri affari.

Ed infine i cartelli “Vendesi” che troverai affissi nella zona di tuo interesse. Devi farci l’occhio, ma ti assicuro che è come andare a funghi: dopo poco saranno loro a chiamarti.

5. La verifica dell’immobile scelto

Hai trovato una casa che ti piace, ma sei sicuro che sia tutto in ordine? Ecco i miei consigli:

  • Visualizza la casa dall’esterno: come appare il tetto? Grondaie e tubi ti sembrano in buono stato? Si trova in una zona sufficientemente silenziosa? In quali ore del giorno prende luce? Ci sono segni di umidità?
  • Osserva gli interni con occhio critico: crepe, muffe, pavimenti, soffitto, dimensioni, stato dell’impianto elettrico e di riscaldamento, copertura internet.
  • Richiedi di poter visionare la documentazione dell’immobile: planimetria, certificazioni e tutto ciò che può esserti utile per verificare che l’abitazione abbia il certificato di abitabilità, non sia viziata da abusi, sia accatastata come civile abitazione, non vi siano ipoteche, non vi siano debiti verso il condominio e così via.

La verifica dell’immobile è una delle fasi più delicate. Non augurerei a nessuno di addentrarsi in questo territorio senza un’arma in tasca: un’approfondita conoscenza della materia o un’agente immobiliare di fiducia che ti assicuri un acquisto senza sorprese.

6. Ok… il prezzo è giusto

L’eterna lotta tra chi vuole vendere e chi vuole acquistare: il prezzo.

Se ti stai rivolgendo ad un’agenzia immobiliare qualificata, è probabile (o almeno spero lavorino così anche i miei colleghi) che sia già stata fatta una valutazione immobiliare professionale.

Se invece stai trattando direttamente con un privato, è importante svolgere una perizia sull’immobile per accertarne il prezzo. Gli elementi da tenere in considerazione sono tantissimi, pertanto è fondamentale che tu ti avvalga di un professionista qualificato.

E qualora anche il prezzo risultasse essere corretto? Ferma l’immobile! Non si tratta di un passaggio formale, ma manifestare il tuo interesse sarà utile per capire se ci sono altre trattative in corso e iniziare la negoziazione. In 30 anni di lavoro come agente immobiliare, non sai quante volte ho visto sfuggire di mano alle persone la “casa dei sogni”.

7. Fai una proposta di acquisto

Si tratta del primo passaggio formale e, come tale, è anche uno dei più delicati. Con la sottoscrizione della proposta d’acquisto da parte del venditore sarai infatti vincolato a procedere con l’acquisto al prezzo pattuito.

Cerca di capire al meglio tutte le clausole e le condizioni riportate, soprattutto le penali per l’uscita dalla trattativa. Un fai-da-te azzardato in questo momento può essere davvero rischioso, quindi ti consiglio sempre di rivolgerti ad un esperto.

Ed è arrivato anche il momento dolente: l’assegno di acconto.

8. Stipula un preliminare di compravendita (compromesso)

Qualora la tua proposta d’acquisto sia accettata dal venditore, dovrete stipulare il preliminare di compravendita. Con questo contratto il proprietario si impegna a vendere l’immobile e l’acquirente si impegna a comprare secondo termini, clausole e condizioni definite.

L’acconto consegnato inizialmente diviene caparra confirmatoria, una sorta di anticipo del prezzo che dovrai versare al momento del rogito.

9. Finalizza la richiesta di mutuo

Prepara tutti i documenti necessari per ultimare la richiesta di mutuo. Se hai già fatto la pre-delibera, l’istituto di credito ti avrà già istruito anche su quale documentazione produrre.

Un ultimo appunto: se stai firmando un mutuo cointestato, approfondisci cosa può succedere in caso di insolvenza o di cambio di intestazione.

10. Il fatidico momento del rogito: la compravendita

La firma del contratto definitivo di compravendita è l’ultimo passaggio formale che apre le porte al passaggio di proprietà vero e proprio. Dev’essere fatto davanti ad un notaio, stipulato in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata e trascritto nei Registri Immobiliari.

Un momento difficile? Se i 9 passi precedenti sono stati fatti correttamente sarà solo il momento di stappare quella bottiglia che tenevi in frigo.

11. Goditi la tua nuova casa

Ok, dovrei smorzare il romanticismo di questo paragrafo dicendoti che ora iniziano tutti gli altri impegni:

  • Volture di gas e elettricità
  • Cambio di residenza
  • Duplicati delle chiavi
  • Arredo, trasloco, scatoloni

Ma insomma… vuoi mettere la poesia di avere finalmente la casa dei tuoi sogni?

Permettimi un consiglio finale: come avrai capito, molti degli 11 passi possono essere compiuti direttamente dalla tua agenzia immobiliare di fiducia. Ricerca, burocrazia, documenti, visure, perizie, richieste di accesso, e così via: un agente immobiliare può (e anzi, deve) renderti l’acquisto della casa semplice e sicuro.
Certo, possiamo aiutarti anche nell’undicesimo passo. E qui però come agenzia ci fermiamo… insomma, spetterà a te dare da bere alle piante della tua nuova casa.

Francesco Morabito

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