L’accollo del mutuo con subentro dell’acquirente conviene?

L’accollo del mutuo è una disciplina regolata dall’articolo 1273 del Codice Civile che genera ancora moltissima confusione. Si tratta di un meccanismo che si innesta in 3 occasioni quando:

• Si intende vendere un immobile sul quale grava un mutuo non ancora estinto,
• Uno dei due coniugi vuole togliersi il peso della propria quota di mutuo in caso di separazione,
• Un costruttore decide di trasferire le rate restanti all’acquirente.

Le parti coinvolte nella procedura di accollo sono 3:

• La banca creditrice,
• L’accollato (l’intestatario originario del contratto di mutuo, ossia il venditore dell’immobile),
• L’accollante (colui che subentra nel contratto di mutuo, ossia l’acquirente dell’immobile).

Cosa succede con l’accollo del mutuo?

Nella sostanza il discorso è semplice: l’accollante si assume la responsabilità di rimborsare la banca creditrice delle restanti rate del finanziamento necessarie alla compravendita dell’immobile.

Sono tre gli effetti principali:

• Il mutuo continua ad esistere, ma in capo ad altro soggetto;
• L’acquirente non dovrà corrispondere al venditore la somma necessaria per estinguere il mutuo;
• L’acquirente si obbligherà a pagare le rate residue fino alla somma originariamente pattuita.

Il debito passa dal primo debitore al nuovo debitore, ossia all’acquirente dell’immobile, mentre il primo ne viene definitivamente liberato.

Il contratto di surroga del mutuo acquista validità solo dopo il rogito dell’immobile.

Cosa cambia per l’acquirente? Il risultato è lo stesso che avrebbe ottenuto con la stipula del nuovo mutuo, ma può avere qualche vantaggio interessante.

Nella pratica il discorso è un po’ più complesso perché con la surroga del mutuo l’acquirente subentra nella posizione del venditore (ma non necessariamente alle stesse condizioni) ed è quindi un’operazione che va valutata con cautela.

Due tipi di accollo del mutuo: cumulativo e liberatorio

Esistono due tipologie di accollo del mutuo:

• Accollo cumulativo, quando accollato e accollante rimangono vincolati in solito. Per semplificare la questione: venditore e acquirente dell’immobile decidono di rispondere insieme nei confronti della banca. Nella pratica se una delle due parti dovesse essere inadempiente l’altra dovrebbe rispondere anche per la quota di questa, potendo la banca rivalersi su entrambi i debitori in egual modo.
• Accollo liberatorio, quando l’accollato si libera completamente dal mutuo e il debito dovrà essere estinto esclusivamente dall’acquirente dell’immobile. Il debito e ogni altro onere inerente al mutuo saranno interamente trasferiti in capo all’accollante.

L’ipotesi di accollo cumulativo del mutuo è abbastanza inusuale perché – giustamente – è spesso in gioco la mancanza di fiducia del prendersi un impegno così grande insieme ad uno sconosciuto. Accade solitamente perché lo richiede la banca come condizione essenziale qualora l’acquirente dell’immobile non possegga sufficienti garanzie.

Quando conviene accollarsi il mutuo?

L’accollo del mutuo da parte dell’acquirente conviene quasi sempre, ma a determinate condizioni.

Il subentro del nuovo debitore consente infatti di risparmiare sulle spese per accendere un nuovo mutuo.

Per quanto riguarda l’acquirente è molto probabile che costui potrà subentrare nel mutuo a costi inferiori rispetto a quelli che avrebbe dovuto sopportare accendendo un mutuo nuovo. Non dovrà infatti iscrivere una nuova ipoteca.

Non è inoltre automatico che l’acquirente dell’immobile subentri in tutte le condizioni del mutuo contratto con il venditore. Costui infatti potrà negoziare direttamente con la banca altre condizioni.

Per quanto riguarda il venditore anche per lui sono previsti alcuni vantaggi. In primis non dovrà estinguere anticipatamente il mutuo e risparmiare l’eventuale penale prevista dal contratto. Non si tratta infatti di una chiusura del mutuo, ma solo di uno “spostamento di persona” da un debitore ad un altro.

Non sarà inoltre necessario provvedere alla cancellazione dell’ipoteca e la liberazione dall’impegno delle restanti rate del mutuo originario sarà contestuale all’atto di accollo. Il venditore dovrà solo presentare la liberatoria da parte della banca creditrice per essere sicuro di non essere più coinvolto in nessun onore.

Pro e contro dell’accollo per l’acquirente

La cosa più difficile nella pratica è senza dubbio la valutazione, da parte dell’acquirente, della convenienza del mutuo in essere tra venditore e banca.

L’accollo di per sé presume infatti l’iniziale accettazione di ogni condizione originariamente fissata nel mutuo originario (come la durata e il tasso d’interesse), ma è ipotesi assai frequente che l’accollante possa richiedere di concordare con la banca la rinegoziazione delle condizioni.

Con questo metodo potrà provare a fissare condizioni economiche migliorative e più in linea con le condizioni economiche del mercato attuale, piuttosto che con quelle originarie.

Per concludere l’accollo è conveniente perché:

• Consente di risparmiare sulle spese per accendere un nuovo mutuo;
• Non richiede l’iscrizione ipotecaria;
• Accelera i tempi che servono per lo screening iniziale dell’immobile;
• Può avere tassi di interesse vantaggiosi.

Ci sono però alcune cose alle quali prestare attenzione:

• Che i pagamenti dell’accollato siano in regola;
• Che non ci siano spese e oneri collegati significativi (comprese le eventuali spese per il subentro);
• Che il tasso del mutuo e le condizioni contrattuali siano favorevoli o rinegoziabili secondo le condizioni del mercato attuale.

Accollo del mutuo del costruttore

Si tratta di un’ipotesi molto frequente, ma che desta sempre molto sospetto.

Il costruttore solitamente domanda un mutuo cospicuo per la costruzione dell’intero immobile, con ipoteca del terreno che viene poi estesa a tutto il fabbricato. Attraverso il frazionamento, l’importo del mutuo originario viene ripartito secondo le unità immobiliari che compongono il fabbricato.

Ogni unità immobiliare non è quindi gravata dall’intera ipoteca, ma da una fraziona della stessa, in maniera indipendente. Per questo motivo l’acquirente dell’appartamento non si troverà ad accollarsi tutto il mutuo, ma, se lo desidera, potrà scegliere di accollarsi il mutuo relativo all’appartamento che intende acquistare.

La convenienza o meno di questa operazione dipende, come nel caso precedente, dalle condizioni esistenti del mutuo e da quelle che eventualmente riuscirai a ritrattare con la banca.

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