Come stipulare una proposta di acquisto?

La proposta di acquisto è la dichiarazione del proponente di voler acquistare l’immobile. Si tratta del primo accordo scritto tra venditore e compratore ed è proprio da questo momento che nascono i reciprochi diritti e doveri.

Sul significato della proposta di acquisto, su quanto offrire e sulle conseguenze dell’accettazione o del diniego ne ho parlato già in maniera approfondita in un altro articolo proprio questo mese.

Esiste però un altro importante aspetto da tenere in considerazione: come si stipula una proposta di acquisto in maniera corretta?

Una proposta di acquisto ben strutturata è infatti un passo essenziale e può fare la differenza tra l’ottenere o non ottenere l’accettazione per il successivo acquisto della casa.

Cosa avere in mente per scrivere la proposta di acquisto

Il primo consiglio è quello di arrivare preparato al momento della stesura della proposta di acquisto. Assicurati di avere tutte le informazioni necessarie sull’immobile, ossia prezzo, dimensioni, posizione, caratteristiche e sul proprietario, ti serviranno infatti i suoi dati personali.

Oltre a questo è importante che tu sia consapevole di ciò che comporta la proposta di acquisto in termini di obblighi. Ti consiglio di valutare attentamente il tuo budget a disposizione, ma anche le tue esigenze personali e quelle della tua famiglia prima di fare una proposta che… potrebbe essere accettata!

Ricordati infatti che la proposta di acquisto è irrevocabile fino alla data stabilita sul documento stesso.

Stipulare la proposta di acquisto tramite agenzia immobiliare

Se stai acquistando casa tramite l’intermediazione di un’agenzia immobiliare, con tutta probabilità sarà questa ad indicarti tutti i passaggi per compilare una proposta di acquisto efficace. Esistono infatti numerosi moduli e formulari precisi che assolvono a questa funzione: a te non basterà che analizzare il documento nel dettaglio, verificare che tutto sia corretto e rispecchi le tue esigenze e, nel caso, chiedere se fosse possibile apportare qualche modifica.

I formulari delle agenzie immobiliari vengono depositati presso la Camera di Commercio competente per territorio e si rifanno ai moduli delle Federazioni come FIAIP e FIMAA, quindi sono assolutamente affidabili.

Stipulare una proposta di acquisto tra privati

Se invece ti appresti ad acquistare casa da un privato ti sconsiglio di stipulare una proposta di tuo pugno, senza che un professionista la revisioni. Potrai rivolgerti direttamente al notaio per chiedere che verifichi la conformità di quanto credi di aver scritto con la rispondenza della legge.

Lavorando nel settore immobiliare da oltre 30 anni ne ho viste di cotte e di crude. Non è questo il momento di fare passi falsi, ti assicuro.

Dati obbligatori della proposta di acquisto

All’interno della proposta di acquisto immobiliare devono sempre essere indicati:

• Dati del venditore e dell’acquirente (generalità e documenti di identità che, nel caso di immobile cointestato, devono essere chiesti di entrambi i comproprietari).
• Sintesi della proposta, ossia il motivo per il quale la stai inviando.
• Descrizione estetica dell’immobile (numero di stanze, destinazione d’uso degli spazi, presenza di pertinenze) e descrizione catastale che identifica l’unità attraverso i numeri di registrazione dell’Agenzia del Territorio (foglio, mappale e subalterno).
• Relazioni inerenti urbanistica, catasto e agibilità. Nel caso in cui l’immobile presenti abusi è possibile fare la proposta di acquisto, ma il venditore dev’essere sicuro di poterli sistemare prima del rogito.
• Stato dell’impianto elettrico, idrico, gas-sanitario
• Prezzi (costo complessivo, assegno della proposta di acquisto – solitamente attorno al 10% del valore immobiliare complessivo, integrazione della caparra a preliminare e saldo del prezzo al rogito) e modalità di pagamento.
• Termine di validità, ossia il termine entro il quale la proposta di acquisto è valida e irrevocabile (è di fondamentale importanza inserire questo termine perché determina il tempo che avrà il proprietario per accettare o rifiutare l’offerta), solitamente è di circa una settimana.
• Termini essenziali della proposta di acquisto (data per un eventuale preliminare notarile, giorno ultimo utile per il rogito).
• Data nel quale il venditore consegnerà l’immobile (solitamente si tratta di un momento contestuale al rogito, ma può essere anche anticipata o successiva).
• Firma a calce della proposta d’acquisto

Proposta di acquisto vincolata alla concessione del mutuo

È possibile inserire una condizione sospensiva vincolata all’effettiva concessione del mutuo. Questa subordina la proposta di acquisto all’ottenimento del finanziamento, facendo sì che l’offerta non si perfezioni fino a questo momento.

Solitamente si tratta di una subordinata assolutamente mal vista dalla parte del venditore che si trova impegnato in un evento totalmente incerto (a meno di non conoscere la realtà finanziaria del compratore) o di avere qualche altra garanzia a riprova dell’imminente finanziamento.

Diritto di prelazione

È possibile subordinare la proposta di acquisto al mancato esercizio di prelazione da parte di alcuni soggetti come nel caso di:

• Immobili vincolati alle Belle Arti,
• Quote di immobile ereditato.
• Alloggi popolari.

La proposta d’acquisto non garantisce alcun diritto di prelazione. La comunicazione per l’esercizio del diritto deve comprendere sempre un preliminare notarile o un rogito.

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