Proposta di acquisto: quanto offrire e cosa comporta?
Lo dico senza remore: la proposta di acquisto è il contratto più complicato nell’ambito della compravendita immobiliare. Questo non perché sia un atto complesso dal punto di vista legislativo, ma perché si tratta del primo accordo scritto tra venditore e compratore dal quale nascono reciproci obblighi. È quindi normale che la proposta di acquisto giochi un ruolo delicato nell’ambito del percorso di compravendita.
Quanto offrire non è l’unico fulcro della questione perché l’accordo andrebbe scritto tendendo a mente le caratteristiche dell’immobile e le specifiche esigenze delle parti e quelli che sono i diritti e i doveri che ne scaturiscono.
Cos’è la proposta di acquisto?
La proposta di acquisto è l’accordo con la quale l’acquirente manifesta al proprietario dell’immobile la volontà di acquistare la casa fissando un determinato prezzo, e secondo tempistiche e condizioni certe.
Se stai acquistando casa tramite agenzia immobiliare è molto probabile che ti offra un modulo standard per la proposta di acquisto, ma è bene che tu tenga presente due questioni:
- L’agenzia non fa parte dell’accordo, anche se questo avviene per mano dell’agente
- La proposta di acquisto è irrevocabile per un periodo di almeno 7 o 10 giorni, trascorsi i quali, nel caso in cui non ci sia stata accettazione, perde efficacia
- Se la proposta di acquisto viene accettata si trasforma in un contratto preliminare vero e proprio.
Differenza tra proposta di acquisto e lettera d’intenti
Esiste un altro modo di manifestare un’offerta immobiliare: la lettera d’intenti. Si tratta di una dichiarazione che esprime la volontà unilaterale e non vincolante di interesse all’acquisto che posticipa gli obblighi reciproci al momento del preliminare notarile.
Come stipulare una proposta di acquisto?
Se stai facendo una proposta di acquisto per il tramite dell’agenzia immobiliare alla quale ti sei rivolto sarà questa a darti un modulo con tutti i dati. Non ti resterà che farti dare il documento e analizzarlo nel dettaglio per verificare che tutto sia corretto e in linea con le tue esigenze.
Le agenzie più serie utilizzano formulari sempre più precisi e puntuali che vengono depositati presso la Camera di Commercio competente per territorio. I moduli delle Federazioni come FIAIP e FIMAA della quale sono anche rilevatore dei prezzi, sono i più affidabili.
Se invece vuoi acquistare casa tra privati, ti sconsiglio vivamente di stipulare una proposta di acquisto di tuo pugno, anche prendendo in riferimento i modelli che trovi online: il rischio di fare danni è davvero troppo alto.
Se non vuoi pagare un professionista per redigere il documento, ti consiglio di rivolgerti direttamente al notaio per stipulare il preliminare notarile vero e proprio.
Diritto di nomina nella proposta di acquisto
È possibile stipulare una proposta di acquisto per persona da nominare. In questo caso si permette al proponente di nominare una terza persona per la successiva stipula del rogito.
Per il venditore questo meccanismo non comporta alcun rischio perché, qualora la terza persona non dovesse adempiere, il proponente rimarrebbe comunque obbligato in solido.
Si tratta di un espediente efficace se vuoi acquistare, ma non sei ancora del tutto sicuro se cointestare l’abitazione al coniuge o ai figli. Il diritto di nomina viene altresì in aiuto qualora tu non possa più adempiere: il terzo nominato potrà farlo al posto tuo.
Quando versare nella proposta d’acquisto?
A conferma dell’interesse all’acquisto la proposta viene consegnata allegando un assegno. Una proposta senza assegno, dal punto di vista meramente commerciale, invoglia meno all’accettazione.
Tale somma può avere la funzione di deposito fiduciario, caparra confirmatoria o caparra penitenziale, a seconda dei casi e, qualora la proposta venisse accettata, si trasforma in:
- Quota della caparra (se è previsto un successivo preliminare)
- Acconto del prezzo (se si procede direttamente al rogito)
L’assegno – intestato direttamente al proprietario dell’immobile e mai all’agenzia – può essere consegnato dall’agenzia al venditore dopo l’accettazione o (ancor meglio) dopo il preliminare o il rogito).
Solitamente l’assegno si aggira attorno al 10% del prezzo di vendita dell’immobile.
Accettazione o diniego della proposta
La proposta di acquisto non è altro che una domanda con la quale il proponente manifesta al venditore la sua volontà di acquisto dell’immobile a determinate condizioni. Queste condizioni (prezzo, tempi, modalità e altre specifiche) possono essere accettate o meno dal proprietario dell’immobile.
La proposta di acquisto è irrevocabile fino alla data stabilita sul documento stesso. Solitamente il tempo che si fissa è di circa una settimana o dieci giorni per permettere al venditore di prendere una decisione ponderata.
Scaduti i termini, senza una risposta del venditore, la proposta si ritiene rifiutata. Questo atto non comporta alcun effetto in capo al proponente, ma il venditore, qualora abbia rifiutato una proposta di prezzo uguale o maggiore a quello pattuito con l’agenzia dovrà comunque pagare la provvigione.
Qualora la proposta venga accettata, la sottoscrizione da parte del venditore, la trasforma in un contratto preliminare di compravendita. Il pieno perfezionamento del contratto avviene però solo quando il proponente viene informato dell’avvenuta accettazione tramite fax, PEC, raccomandata o una firma in calce per presa visione. In questo momento diventa un vero e proprio preliminare che andrà registrato.
La proposta di acquisto andrà quindi registrata presso l’Agenzia delle Entrate entro i 20 giorni successivi all’accettazione. È bene notare che in questo momento il venditore potrà comunque vendere l’immobile ad altri, anche se dovrà pagare i danni subito dal proponente. Fissare un preliminare notarile è il solo metodo per tutelare l’acquisto in maniera efficace.
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