Il venditore si tira indietro: quali sono i diritti dell’acquirente?

Esiste un preciso iter da seguire quando si compra casa: dopo aver trovato l’immobile adatto alle proprie esigenze, il compratore fa una proposta d’acquisto tramite l’agenzia immobiliare alla quale, successivamente, segue il compromesso o contratto preliminare: con questo le parti si impegnano a stipulare il rogito per la compravendita davanti a un notaio, e l’acquirente versa una caparra. La domanda che spesso mi rivolgono i miei clienti è: che succede se, dopo la firma del compromesso e il versamento della caparra, il venditore cambia idea? L’acquirente può recuperare quanto versato? In questo articolo ti spiego cosa dice la Legge in merito ai diritti dell’acquirente.

Chi compra non è proprietario fino al rogito

Questo è un punto molto importante da chiarire: l’acquirente diventa proprietario dell’immobile solo con il rogito: è l’atto notarile, infatti, a sancire l’effettivo trasferimento della titolarità del bene, cioè il passaggio di proprietà. Il compromesso, a ben vedere, non è un atto ma semplicemente un “impegno” tra proprietario e acquirente: di conseguenza, il venditore è autorizzato a cambiare idea. Per questo motivo, l’acquirente è autorizzato a mettere in atto alcune tutele.

Se il venditore si tira indietro: diritti dell’acquirente

All’interno del compromesso possono essere indicati in modo preciso la data in cui le parti devono recarsi dal notaio o il termine ultimo in cui una delle due deve comunicare all’altra il giorno del rogito e il nome del notaio: il mancato rispetto di tale scadenza da parte del venditore è da considerarsi un inadempimento contrattuale. Di conseguenza l’acquirente può ricorrere al Tribunale per richiedere il passaggio di proprietà coattivo (altrimenti detto esecuzione forzata dell’obbligo di contrarre), con cui il Giudice trasferisce la proprietà della casa forzosamente tramite sentenza, la quale si sostituisce al rogito notarile. In alternativa, chi compra può scegliere la risoluzione del contratto per inadempimento e il risarcimento del danno, con la restituzione del doppio della caparra versata.

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