Caparra di acquisto casa: le risposte alle domande più frequenti

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La caparra di acquisto casa (o caparra confirmatoria) è un elemento accessorio del contratto, ma di estrema importanza per la tutela di entrambe le parti. Nonostante questo si tratta del primo momento in cui, dopo le trattative, è necessario fare i conti con un’uscita di denaro, spesso importante, ed è quindi legittimo che si formino dubbi e domande.

Per questo motivo in questo articolo cercherò di rispondere a quelle che sono le domande più frequenti che i clienti mi pongono in questa sede.

Cos’è la caparra di acquisto casa?

Quando il cliente formula una proposta di acquisto per una casa, solitamente, assieme alla proposta, viene versata anche una caparra confirmatoria.

Si tratta di una somma di denaro di importo variabile, che viene versata dal cliente al venditore dell’immobile per dimostrare il concreto interesse all’acquisto e alla conclusione del contratto.

La caparra di acquisto casa è un istituto previsto anche dal Codice Civile, che si manifesta al momento della sottoscrizione di un contratto di compravendita immobiliare e serve per tutelare il venditore e l’acquirente.

Tutela il venditore dell’immobile perché, ed è bene chiarirlo da subito, se l’acquirente che ha fatto la proposta dovesse cambiare idea, il venditore sarebbe legittimato a trattenere la caparra, a titolo di risarcimento per la mancata vendita.

Si tratta però anche di una tutela per l’acquirente perché, una volta che il proprietario dell’immobile che ha accettato la proposta d’acquisto dovesse cambiare idea, sarebbe costretto a restituire il doppio della somma ricevuta.

Per questi motivi è importante porre estrema attenzione all’affidabilità della controparte. Il ruolo di un intermediario di fiducia assolve anche a questo compito, verificando la solidità finanziaria dei soggetti interessati.

Cosa succede alla caparra se si arriva al rogito?

Se invece la vendita prosegue e si arriva al rogito notarile si può scegliere se:

  • Convertire la caparra in un acconto sull’importo totale pattuito
  • Chiedere la restituzione

Secondo l’art. 1385 del Codice Civile infatti “se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro, o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta”.

Come si versa la caparra di acquisto casa?

La caparra confirmatoria non può mai essere versata in contanti, secondo le leggi antiriciclaggio vigenti nel nostro Paese. Solitamente si versa tramite:

  • Assegno circolare
  • Assegno bancario non trasferibile
  • Bonifico bancario

L’assegno bancario dev’essere intestato al proprietario della casa (mai all’agenzia immobiliare che fa da intermediario) e dev’essere consegnato all’agenzia perché lo trattenga in deposito, mentre si usano assegni circolari solo quando ci si trova alle fasi finali della trattativa in sede di rogito notarile.

È opportuno effettuare il bonifico bancario a caparra dell’acquisto in prossimità dell’incontro di fronte al notaio per la stesura del preliminare. Quest’ultima si tratta della soluzione più frequente per versare la caparra e sconsiglio di farlo in maniera immediata perché, se qualcosa non dovesse andare nel verso giusto, potrebbe essere complicato recuperare la somma.

È obbligatoria?

No, è possibile arrivare al momento del rogito senza aver versato una caparra confirmatoria, ma si tratta di una pratica altamente sconsigliabile. Si verificherebbe infatti una situazione di accordo decisamente più debole e meno tutelante in quanto entrambi le parti sarebbero più libere di cambiare idea.

Pur trattandosi di un elemento accessorio, la caparra confirmatoria è un fatto in grado di tutelare entrambe le parti in caso di inadempienze.

Quanto versare come caparra?

Non esiste una regola fissa. Spesso si tratta di una somma che in percentuale si aggira attorno al 10-20% del prezzo di vendita proposto dall’acquirente, ma nella pratica nulla vieta che possa trattarsi anche di un importo differente (maggiore o minore).

La cifra infatti può essere stabilita liberamente dalle parti, ma altrettanto libero può essere il venditore nell’accettare o meno la proposta ricevuta. Solitamente è conveniente che la caparra sia di importo sufficientemente alto da non essere superato da altre proposte, ma neanche esageratamente alto per evitare di esporsi a rischi maggiori.

La regola migliore è quella di versare una cifra che sia realmente proporzionale al valore dell’immobile, l’agenzia immobiliare che segue la trattativa saprà sicuramente indirizzarti al meglio.

È possibile chiedere la restituzione della caparra confirmatoria?

Secondo l’art.1385 del Codice Civile “Qualora la parte che ha dato la caparra fosse inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Quando però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali”.

Qualora l’acquirente sia inadempiente la strada da percorrere è quella di cercare di trovare un accordo stragiudiziale con la controparte, evitando di arrivare in tribunale. In questi casi è possibile riuscire a trovare un compromesso per perdere meno denaro del previsto o magari riuscire a farsi restituire tutto l’importo.

Se invece il venditore non accetta alcun tipo di accordo, ma l’acquirente può comprovare la propria impossibilità a far fronte al contratto di compravendita, occorre dimostrare che sussistono motivazioni davvero importanti che spingono all’annullamento del contratto stesso.

In caso di clausola sospensiva, magari inerente ad un mutuo in attesa di essere ottenuto, la caparra invece non viene persa.

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