Come funziona un affitto con riscatto? Conviene?

L’affitto con riscatto, chiamato anche rent to buy, è una particolare tipologia di locazione che prevede che l’affittuario possa acquistare automaticamente l’immobile alla scadenza del contratto.

L’affitto con riscatto è una soluzione efficace per:

• Chi non vuole comprare casa, ma non vuole neanche “buttare i soldi” in un affitto;
• Chi vuole acquistare casa, ma non ha la disponibilità economica immediata per farlo;
• Chi vuole vendere casa, ma ha trovato un acquirente al quale non viene concesso un mutuo;
• Chi vuole vendere casa in un secondo momento, e nel frattempo preferisce avere un’entrata mensile fissa più alta.

Con i tassi di interesse dei mutui in continua crescita, sono sempre di più le famiglie che decidono di affittare piuttosto che di acquistare, e l’affitto con riscatto è esattamente il modo migliore per acquistare una casa senza accendere un mutuo, o almeno senza doverlo fare nell’immediato.

Come funziona l’affitto con riscatto?

Il funzionamento del contratto è piuttosto semplice perché l’affittuario paga un canone mensile, solitamente con un sovrapprezzo del 20-30%, che corrisponde alla quota di acconto per l’acquisto dell’immobile. Alla scadenza del contratto l’affittuario potrà comprare l’immobile, avendo già pagato una consistente parte del prezzo di vendita (solitamente circa il 20%).

Nel momento della stipula del contratto di affitto con riscatto infatti le parti stabiliscono:

• la durata del contratto;
• il canone mensile,
• il prezzo finale di vendita.

La normativa prevede nello specifico che:

• Il contratto di affitto con riscatto non può avere una durata superiore ai 10 anni,
• Il contratto dev’essere trascritto presso i registri immobiliari;
• Se l’inquilino non paga un numero minimo di canoni stabilito dalle parti, il proprietario può chiedere la risoluzione del contratto e, se stabilito in sede contrattuale, potrà anche trattenere i canoni ricevuti a titolo di indennizzo.

Tipologie di contratto di affitto con riscatto

• Affitto con riscatto con opzione di futuro acquisto, si tratta di affitto con riscatto puro o rent to buy, ed è proprio la possibilità (ma non l’obbligo) da parte dell’affittuario di acquistare l’immobile;
• Contratto di locazione con preliminare di vendita, in questo caso l’affittuario è vincolato all’acquisto e, qualora decidesse di non comprare, andrebbe comunque a perdere le quote versate;
• Acquisto con riscatto con riserva di proprietà, qualora l’affittuario diventi proprietario dell’immobile solo al pagamento di tutti i canoni d’affitto. Nel caso di inadempienza, il proprietario potrà richiedere la risoluzione del contratto.

Conviene affittare una casa con la possibilità di riscatto?

Solitamente si tratta di un’operazione conveniente per entrambe le parti, ma è bene che ciascuno prenda in considerazione tutti i pro e i contro del caso.

Pro e contro per l’affittuario

L’affitto con riscatto è una soluzione molto conveniente per l’affittuario perché:

• potrà preventivare l’acquisto di una casa, anche se non ha la liquidità immediata per farlo, né le garanzie per ottenere un mutuo;
• potrà cambiare idea come nel caso in cui non si abbia la certezza delle proprie esigenze future (come potrebbe essere ad esempio il luogo di lavoro o il luogo dove stabilire la propria famiglia);
• non dovrà sostenere il pagamento di IMU e TASI fino al riscatto dell’immobile;
• avrà maggiori possibilità di accedere ad un mutuo visto che potrà dimostrare di essere un buon pagatore, avendo già assolto a parte del prezzo di acquisto.

Vi sono però anche alcuni svantaggi per l’affittuario perché:

• dovrà sostenere una quota mensile più alta rispetto ad un comune affitto;
• non potrà apportare modifiche strutturali all’immobile;
• non potrà vedersi restituire i soldi spesi durante l’affitto, se non previsto diversamente dal contratto, in caso di mancato acquisto;
• non potrà avere la certezza di ottenere il prezzo migliore al momento dell’acquisto perché l’immobile potrebbe svalutarsi (ma potrebbe anche rivalutarsi).

Pro e contro per il proprietario

L’affitto con riscatto è una soluzione conveniente anche per il proprietario perché:

• otterrà un’entrata mensile fissa più elevata rispetto al classico affitto;
• potrà rimanere proprietario della casa fino alla fine del contratto;
• avrà una vendita pressoché sicura al termine del contratto;
• potrà trattenere il premio maggiorato corrisposto dall’affittuario.
• vendere un immobile che difficilmente si venderebbe altrimenti;
• eviterà l’usura dell’immobile e la conseguente perdita di valore (abbastanza usuale nel caso di immobili disabitati).

Ci sono però anche degli svantaggi perché:

• dovrà restituire la parte della quota versata dall’affittuario mensilmente, nel caso di mancato acquisto nel contratto con opzione di futuro acquisto;
• pagherà TASI e IMU per tutta la durata del contratto;
• rimangono a suo carico tutte le spese di manutenzione straordinaria;
• non potrà godere delle agevolazioni sulla prima casa (in quanto proprietario di un altro immobile);
• non è detto che spunti il miglior prezzo di vendita perché dipende dall’andamento del mercato (cosa piuttosto difficile da prevedere in un arco temporale di 10 anni).

Quando conviene di sicuro un contratto con affitto di riscatto?

La risposta è solo una: dipende. Come avrai capito, sono tanti i pro, ma anche tantissimi i contro, di questa tipologia di contratto, motivo per il quale è impossibile dire a priori se sia conveniente o meno per la tua situazione specifica. Quello che ti consiglio è di tutelarti al meglio facendoti assistere da un professionista che sappia seguirti passo passo, dalla ricerca della casa, fino al delicato momento della definizione del contratto.

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