Vendita e acquisto casa tra privati: tutti i rischi

La compravendita di un immobile tra privati, senza il tramite di un’agenzia immobile, non è un’operazione immediata e gli errori potrebbero costare davvero caro in futuro.

È importante inoltre essere consapevoli dell’impegno che segue, sia per chi cerca casa, sia per chi decide di mettere in vendita un immobile privatamente.

I rischi della vendita tra privati

Prima di decidere di vendere casa senza un’agenzia immobiliare è importante essere a conoscenza di quelli che sono i rischi più comuni:

Sbagliare la stima del valore dell’immobile

Non smetterò mai di dirlo: per capire il reale valore immobiliare di una casa gli strumenti online non sono sufficienti! Posizione, anno di costruzione e metratura non sono gli unici elementi da prendere in considerazione e non accorgersene può portare a sottostimare il reale valore. Al contempo, dare troppo peso al sentimento personale, che inevitabilmente ci lega all’immobile, può portare a sovrastimarlo.

Per rendere l’idea questi sono alcuni degli elementi principali che devono essere tenuti in considerazione per determinare il corretto valore immobiliare:

• Ubicazione e mercato della zona;
• Stato dell’immobile;
• Piano dell’immobile (e la presenza di ascensore);
• Andamento generale del mercato immobiliare;
• Progetti di riqualificazione della zona;
• Collocazione strategica dell’immobile;
• Particolari finiture della casa;
• Interventi ristrutturazioni dell’appartamento o dello stabile;
• E molte altre…

Per questo motivo è davvero difficile stabilire autonomamente il corretto valore dell’immobile.

Non valorizzare la casa

Realizzare un annuncio che metta in risalto le qualità dell’immobile è una questione di pratica, di tecnica, di esperienza (e anche di possibilità economiche). Sapere cosa evidenziare, come promuovere l’annuncio, su quali canali investire non è così semplice come si può credere.

Avere tante visite e poche trattative

Questo accade quando non si riesce a mettere “un filtro all’ingresso” ed è una delle ipotesi più comuni e, in breve, può capitarti di trovarti ad aprire le porte a persone che vogliono semplicemente curiosare.

È normale non saper gestire il flusso delle richieste se non si riesce a fare una corretta scrematura iniziale. Il pericolo è quello di chiudere la porta in faccia a buone occasioni oppure di trovarsi impreparati di fronte a acquirenti che fingono interesse.

Sbagliare durante le negoziazioni

Si tratta di uno dei passaggi più delicati: c’è l’interesse da parte del potenziale acquirente, iniziano le trattative, ma non sai come comportarti. Accettare la richiesta e abbassare il prezzo? Stare fermi sulle proprie posizioni e perdere il cliente?

Non avere tutti i documenti in regola

Giusto per farti un esempio: se manca il certificato di agibilità l’acquirente potrebbe chiedere la risoluzione del contratto e anche il risarcimento del danno.

A chiusura delle trattative, inoltre, non essendo presente un’agenzia immobiliare, la vendita presuppone la dichiarazione di una proposta d’acquisto e la realizzazione di un contratto preliminare di compravendita. Dovrai quindi recarti davanti al notaio per la stipula del rogito notarile e, salvo diversi accordi, sarà l’acquirente a scegliere il notaio e pagare la parcella.

Perdere tempo

Non solo per visite non focalizzate, ma anche per documenti che non si trovano, difficoltà di rispondere tempestivamente a telefono ed e-mail e così via.

La vendita tra privati è conveniente per ammortizzare le spese legate all’agenzia, ma dovrai occuparti di numerosi adempimenti che, qualora tu non sia esperto del settore, possono rivelarsi estremamente onerose in termini di tempo. Oltre a questo, dovrai comunque sostenere le spese legale alla raccolta dei documenti e ai costi fiscali.

I rischi dell’acquistare casa tra privati

Acquistare una casa attraverso una vendita tra privati può sembrare una scelta conveniente per risparmiare sul costo totale, evitando di dover pagare le commissioni agli intermediari. Spesso però si sottovalutano i rischi che ci sono dietro:

Non trasparenza delle informazioni

Nella compravendita, si sa, ognuno “tira acqua al proprio mulino”, ma il rischio più evidente è che, con questo sistema, ti vengano fornite dal venditore informazioni poco trasparenti.

La figura dell’agente immobiliare infatti serve proprio da mediatore e – con la sua esperienza – è in grado di andare a fondo di ogni problematica, anche quelle occulte. Nel caso di acquisto tra privati invece, dovrai fidarti esclusivamente dalle informazioni fornite dal venditore.

Incomprensioni, occultamenti e omissioni possono essere più o meno gravi, ma potrebbero riguardare anche problemi strutturali, difetti nascosti, dinamiche risalenti nel tempo e ormai dimenticate.

Pagare più del dovuto

Un rischio comune alle parti è l’erronea valutazione del valore immobiliare. Senza l’expertise di un professionista, è davvero difficile determinare se il prezzo richiesto dal venditore rispecchia effettivamente il valore di mercato dell’immobile.

Per questo motivo potresti trovarti a pagare una cifra ben superiore al valore dovuto.

Di contro, trattare troppo sul prezzo, magari con una proposta iniziale troppo bassa, può portare ad una chiusura immediata delle trattative. Se l’immobile è interessante è probabile che venga venduto in fretta: serve esperienza nella trattativa per aggiudicarsi la casa che desideri al giusto prezzo.

Possibili contenzioni e imprevisti

Questo è forse il punto più critico: un immobile potrebbe infatti avere vincoli urbanistici, ipoteche non estinte, servitù non dichiarate o altri oneri difficili da individuare a priori. Prima di impegnarsi nell’acquisto di una casa dovresti infatti chiedere tutta la documentazione relativa all’immobile, in modo da poter fare verifiche catastali e urbanistiche.

In questo caso, se non ti avvali di un’agenzia immobiliare, ti consiglio comunque di rivolgerti ad un tecnico esperto per una consulenza professionale al fine di controllare che quello che è scritto nei documenti corrisponda alla situazione reale.

Non vorrai dover avviare contenzioni appena entrato nella nuova casa?

Comprare e vendere casa serenamente

Queste sono solo alcune delle problematiche che possono scaturire dalla compravendita di un immobile tra privati. Il consiglio migliore che posso darti è quello di affidarti ad un professionista di fiducia.

Se cerchi o vuoi vendere un immobile in zona Milano posso accompagnarti in questa sfida.

© 2023, MORABITO IMMOBILIARE MILANO. RIPRODUZIONE RISERVATA