Tasse da pagare per la vendita di un immobile

Le tasse incombono anche su chi decide di vendere casa, ma… non sempre e non nella stessa misura.

Definizione di “prima casa” a fini fiscali

Per comprendere la normativa è importante fare una premessa su cosa si intenda come “prima casa”.

Secondo la legge “la prima casa è l’unità immobile, iscritta o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, non di lusso, situata nel territorio del Comune in cui il possessore o il detentore abbia, entro diciotto mesi dalla data di acquisto o di ultimazione dei lavori, la residenza anagrafica e abbia stabilito la propria residenza entro i sei mesi, trasferendo la residenza da altro Comune”.

Per parlare di prima casa quindi:

• Dev’essere un’unità immobiliare (appartamento o casa)
• Dev’essere iscritta o iscrivibile nel catasto come tale
• L’acquisto non può avere ad oggetto immobili di lusso o ville
• Dev’essere situata nel territorio del comune in cui il possessore ha la residenza anagrafica entro 18 mesi dall’acquisto o dal completamento dei lavori o entro i 6 mesi se trasferisce la residenza da altro Comune.

Questa definizione non è solo classificatoria, in quanto offre numerosi vantaggi fiscali:

• Esenzione o riduzione dell’imposta di registro e dell’imposta ipotecaria sull’acquisto,
• Agevolazioni sull’IMU e sulla TASI

L’importante agevolazione fiscale che viene dedicata a chi si appresta a fare questo acquisto comporta però un vincolo: che le persone non la rivendano prima dei 5 anni. Questo per evitare che lo sconto venga sfruttato per fare speculazione immobiliare.

Fai attenzione alla differenza tra “prima casa” (quella acquistata con agevolazione) e “abitazione principale” (quella dove effettivamente risiedi).

Tassazione vendita di prima o seconda casa dopo i 5 anni dall’acquisto

Iniziamo con le buone notizie: la vendita di un immobile dopo i 5 anni dall’acquisto dello stesso non è mai tassata. Questo vale sia nel caso si tratti di prima casa, che nel caso si tratti di una seconda casa.

La legislazione in questo caso attua una differenza sostanziale, perché la vendita dopo il quinquennio dal rogito non viene considerata speculativa.

Tassazione vendita di casa ereditata

Seconda buona notizia: qualora tu decida di vendere la casa che ti è arrivata in via ereditaria, questa non sarà mai tassata, né prima dei 5 anni, né dopo.

Tasse sulla vendita della prima casa prima dei 5 anni

Se invece vendi un immobile prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto dello stesso, dovrai pagare le tasse solo se, per la maggior parte del tempo, non hai mantenuto la residenza nell’immobile e a patto che tu ricompri un altro immobile con l’agevolazione entro un anno dalla vendita.

Non avrai quindi tasse da pagare se concorrono due condizioni:

• Nel quinquennio hai mantenuto la residenza per la maggior parte del tempo
• Acquisti un altro immobile entro un anno

Vendere casa prima dei 5 anni senza riacquisto

Qualora non si verifichi la seconda condizione, ossia qualora tu non voglia/possa acquistare un altro immobile entro un anno dalla vendita, dovrai:

• restituire l’imposta di registro o l’iva risparmiata in sede di acquisto agevolato,
• addizionare la mora del 30%,
• pagare la tassa sulla plusvalenza se non hai utilizzato l’immobile come abitazione principale.

Potrai comunque evitare la sanzione producendo un’autodenuncia all’Agenzia delle Entrate. Per evitare di pagare la mora dovrai, prima della scadenza dell’anno dalla vendita, richiedere all’Agenzia delle Entrate la liquidazione dell’imposta, che sarà calcolata comprensiva di interessi (ma ti costerà decisamente meno della mora).

Qualora i termini siano già trascorsi, potrai comunque optare per il ravvedimento operoso, una sorta di autodenuncia che però non ridurrà il costo della mora. La strada è percorribile solo qualora non ti sia già arrivata istanza di pagamento.

Tasse sulla vendita della seconda casa prima dei 5 anni

Se invece vendi una seconda casa prima dei 5 anni dall’acquisto, dovrai pagare un’imposta sulla plusvalenza immobiliare. Questa può essere pagata come imposta sostitutiva fissa del 26% in sede di vendita, oppure all’interno della dichiarazione dei redditi (dove concorrerà alla base imponibile dell’IRPEF).

Se la prima casa è cointestata, ogni cointestatario dovrà rispondere della propria quota. Quindi, se siete comproprietari al 50% dell’immobile venduto, dovrete riacquistare entrambe entro un anno.

Tasse sulla casa donata prima dei 5 anni

Se per la vendita della casa proveniente da eredità non dovrai pagare nessuna tassa, la vendita di una seconda casa donata è soggetta ad imposta sulla plusvalenza se venduta prima del quinquennio.

La plusvalenza in questo caso è calcolata come differenza tra il costo di acquisto del donante o di costruzione e il prezzo di vendita attuale.

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