La donazione di un immobile al figlio conviene?
Donare un immobile al figlio significa in qualche modo anticipare il trasferimento dell’eredità tramite un passaggio di proprietà a titolo gratuito che avviene già in vita.
Dal punto di vista fiscale inoltre, secondo le leggi attuali, la donazione immobiliare ai figli è il metodo più conveniente di cedere un immobile, anche se non è privo di rischi.
La donazione immobiliare libera o condizionata
La donazione è un contratto con il quale il donante arricchisse il donatario per spirito di liberalità. Detto in altre parole, perché si integri la fattispecie di donazione è importante che l’immobile venga donato dai genitori ai figli per mera volontà propria e senza corrispettivo.
La donazione però può essere vincolata ad alcune condizioni, tra le quali le principali sono:
- Riserva di usufrutto, tramite la quale il donante cede la proprietà dell’immobile, ma si riserva la facoltà di viverci fino alla sua morte;
- Condizione sospensiva, per la quale la donazione si verifica solo nel momento in cui il donatario ottempera alle richieste del donante;
- Termine temporale, per il quale alla donazione è prevista una conclusione temporale;
- Condizione risolutiva per la quale al verificarsi di alcuni eventi il bene donato rientra nel patrimonio del donante.
Donazione diretta o indiretta, cosa cambia sul piano delle imposte?
Per donare un immobile ai figli sono presenti due possibilità: donazione diretta o indiretta.
Nella donazione diretta il genitore è già proprietario dell’immobile e si rivolge al notaio che dovrà accertare l’effettività della proprietà, eventuali vizi, la conformità catastale e la conformità urbanistica.
Nella donazione indiretta il genitore non è ancora proprietario dell’immobile, ma lo acquista e lo intesta direttamente al figlio oppure può donare a costui la somma necessario per l’acquisto. In questo caso sarà sufficiente il semplice atto di compravendita. Si chiama indiretta perché la donazione è appunto un effetto indiretto della compravendita.
Nella sostanza la differenza è: l’immobile che il genitore intende donare è già in suo possesso?
In entrambi i casi comunque sarà dovuta l’imposta di donazione, ma nel caso di donazione indiretta si può evitare così: nel caso in cui il genitore abbia donato al figlio il denaro, quest’ultimo potrà allegare le prove che il pagamento è avvenuto direttamente da parte del genitore donante. In questo caso si eviterà la tassazione della donazione indiretta, ma si avrà solo la tassazione della compravendita.
I vantaggi della donazione immobiliare
La donazione immobiliare consente in sostanza di anticipare la successione ed effettuare il passaggio di proprietà quando il donante è ancora in vita, ma presenta anche alcuni svantaggi che è bene tenere in considerazione.
Sul piano degli effetti pratici
La donazione è il solo metodo per trasferire la proprietà dell’immobile ai figli gratuitamente e senza dover attendere l’apertura della successione.
Con la donazione inoltre è possibile trasferire un immobile ad un solo erede specifico, con il consenso degli altri eredi legittimi. In questo caso infatti, essendo questa disposizione potenzialmente dannosa per la quota legittima degli altri eredi, è possibile:
- Stipulare un atto di rinuncia alla contestazione (solo post mortem del donante);
- Donare la casa a tutti i figli e poi saranno loro a donare la propria quota all’unico fratello (opzione onerosa);
- Simulare una vendita con un passaggio di denaro tra figlio e genitore con un prezzo di vendita rispondente al valore di mercato dell’immobile.
Con la donazione infine il bene uscirà dalla proprietà del genitore, consentendogli:
- di acquistare un altro immobile per il quale usufruire dei vantaggi prima casa;
- di pagare troppe tasse sulla seconda casa;
- di evitare procedure di pignoramento da parte dei creditori (questo a determinate condizioni).
A livello fiscale
A livello fiscale, il modo più conveniente di cedere un immobile oggi avviene tramite la donazione immobiliare che, tra familiari, prevede una franchigia di 1 milione di euro entro la quale non è dovuta alcuna imposta. Al di sopra di questa cifra si applica invece un’aliquota del 4% sulla plusvalenza.
Lo svantaggio della donazione: il trasferimento “instabile”
Al contrario della compravendita, la donazione non è un trasferimento stabile. Questo significa che gli eredi del donatore hanno fino a 20 anni (o 10 anni nel caso in cui il donatore sia morto) di tempo per impugnare la donazione che lede la propria quota di legittima.
La donazione inoltre può essere revocata dal donante anche per ingratitudine o per sopravvenienza di figli, ma anche i creditori possono aggredire la donazione entro 5 anni tramite l’azione revocatoria.
Questa instabilità, oltre che sul piano psicologico, si ripercuote in maniera pratica nel fatto che la banca potrebbe rifiutarsi di iscrivere un’ipoteca o concedere un mutuo sul bene donato proprio per evitare l’evenienza che la donazione possa essere revocata.
Per il figlio inoltre sarà più difficile rivendere l’immobile avuto in donazione perché la rivendicazione da parte degli altri eredi può colpire anche eventuali acquirenti del bene.
Quanto costa donare una casa al figlio?
Al di là delle imposte, di cui ho specificato sopra il calcolo, vanno aggiunti:
- Imposta di registro di 200€
- Imposte ipotecarie e catastale (200€ ciascuna per la prima casa oppure 2% e 1% del valore catastale immobiliare per la seconda casa)
- Costi per i diritti di trascrizione di 90€
- Imposta di bollo forfettaria 230€
- Spese notarili
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