Spese straordinarie del condominio: le paga il venditore o l’acquirente?
Quando si acquista un immobile, si affronta una spesa molto alta, e in genere si accende un mutuo presso una banca per poter effettuare il pagamento.
A seconda del tipo di mutuo prescelto e della sua durata, si dovrà prevedere un importo mensile per la rata del mutuo stesso.
Naturalmente oltre a questo, altre spese per il mantenimento dell’immobile saranno quelle delle utenze e soprattutto quelle relative al condominio.
Prima della compravendita va certamente controllato lo stato delle spese condominiali per verificare che non ci siano posizioni aperte o contenziosi.
Un aspetto che spesso suscita difficoltà interpretative è quello relativo alle spese straordinarie: chi le deve pagare, il venditore o l’acquirente dell’immobile?
Chi deve pagare le spese straordinarie del condominio
Se per quanto riguarda la spese ordinarie del condominio non vi sono dubbi, ossia devono essere pagate dal nuovo proprietario a far data dal momento in cui acquisisce l’immobile tramite atto di compravendita, risulta più difficile comprendere chi debba farsi carico delle spese straordinarie.
Le spese relative a lavori straordinari vengono deliberate nel corso dell’assemblea condominiale, come previsto dall’articolo 1135 comma 1 del Codice Civile.
L’onere di tali spese dipende da quando l’assemblea che conteneva la delibera si è svolta rispetto alla compravendita dell’immobile, e di conseguenza da chi era l’effettivo proprietario e condomino in quel momento, era presente all’assemblea e aveva potere di voto.
Se la delibera condominiale è stata approvata prima dell’atto di compravendita dell’abitazione, le spese per i lavori straordinari saranno a carico del vecchio proprietario, cioè del venditore.
Viceversa, se i lavori vengono deliberati dopo il rogito e quindi dopo il passaggio di proprietà, allora le spese dovranno essere pagate dal nuovo proprietario, cioè dall’acquirente.
Responsabilità finanziaria congiunta e accordi tra le parti
Se per la Legge il discrimine è quindi rappresentato dalla data di approvazione della delibera assembleare, nulla vieta che le parti si accordino diversamente.
Venditore e acquirente potrebbero stabilire una modalità diversa di ripartizione delle spese, ma un qualsiasi accordo in tal senso deve essere formalizzato per evitare problemi, o nell’atto stesso del rogito o in un accordo scritto e sottoscritto da entrambi.
Infine, va ricordato che tuttavia esiste un principio di responsabilità finanziaria solidale tra venditore e acquirente tanto per le spese ordinarie quanto per quelle straordinarie.
In base a esso, il condominio, in caso di mancato pagamento, può rivalersi e quindi pretendere il pagamento da entrambe le parti per tutte le spese dell’anno in corso e anche per quelle dell’anno precedente alla compravendita.
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