Planimetria catastale non conforme: cosa fare?
Cosa succede se la planimetria catastale non risulta conforme allo stato dei luoghi? Come si può modificare? Quali sono le conseguenze? Come vendere casa?
Se la planimetria catastale risulta non conforme allo stato dei luoghi, potresti avere problemi (più o meno gravi) qualora l’immobile sia oggetto di compravendita immobiliare oppure di ristrutturazione edilizia.
Si tratta di uno dei documenti più rilevanti dell’immobile e per questo motivo, parte centrale dell’esame del notaio prima del rogito. Capita spesso, soprattutto a chi decide di non affidarsi ad un’agenzia immobiliare per la compravendita della casa, di trovarsi all’ultimo con questa spiacevole sorpresa non potendo procedere alla compravendita.
Cos’è la planimetria catastale?
La planimetria catastale di un immobile assicura che le condizioni in cui l’immobile si presenta al momento nel quale viene venduto, corrispondano al vero. Nel caso di planimetria conforme allo stato di fatto dell’immobile potrai procedere senza problemi alla compravendita.
Per planimetria catastale difforme si intendono tutte quelle differenze che si possono notare tra la planimetria catastale e la realtà di fatto che comportano alla nullità dell’atto di compravendita.
La verifica di conformità riguarda:
- la visura catastale, ossia il documento che contiene i dati anagrafici degli interessati, la toponomastica e la correttezza della titolarità dell’immobile,
- la planimetria catastale, ossia il documento che riporta graficamente l’abitazione.
Questo accade a seguito di una norma, in vigore dal 1° luglio 2010, che afferma l’obbligo di aggiornare la planimetria catastale nel caso in cui vengono effettuati dei lavori interni alla proprietà che ne modifichino la distribuzione interna (es. spostamento dei tramezzi o creazione di nuove stanze).
Verifiche da effettuare prima della compravendita
Tra gli altri accertamenti da fare prima di acquistare casa, consiglio sempre di verificare la conformità catastale già nelle prime fasi, quando l’acquirente mostra un certo interesse per l’immobile, così da evitare intoppi e ritardi. Nel caso in cui la planimetria non fosse conforme allo stato di fatto si tratta di un problema che può essere risolto in maniera piuttosto semplice, tramite una variazione catastale presso gli uffici catastali (te ne parlo a breve).
Il problema è che spesso una difformità catastale è il campanello d’allarme che indica una difformità urbanistica.
Quanto si trova nella planimetria catastale non rappresenta sempre un’autorizzazione edilizia regolarmente depositata e approvata dal comune, pertanto se dovessi acquistare senza aver fatto le opportune verifiche potresti trovarti a prenderti carico delle irregolarità.
La seconda verifica infatti è proprio quella della regolarità urbanistica. Ogni immobile ha una legittimità urbanistica, espressa dalla licenzia edilizia, dalla concessione edilizia o dal permesso di costruire e lo stato di fatto dev’essere conforme all’ultimo progetto presentato e protocollato dal comune, altrimenti gli interventi effettuati sono da considerarsi abusivi. Gli abusi o irregolarità possono essere più o meno gravi, ma è bene specificare che, se le modifiche realizzate non rispettano le normative edilizie, potresti non riuscire a sanare le irregolarità con l’obbligo di procedere al riprestino dello stato legittimato.
Cosa comporta una planimetria catastale non conforme?
Nel caso di difformità della planimetria catastale sarà necessario regolarizzare l’immobile perché sarà impossibile:
- vendere o comprare l’immobile,
- richiedere l’accesso al credito,
- procedere alla ristrutturazione dello stesso.
Come accennavo inoltre la difformità catastale non si controlla solo dalla planimetria catastale, ma anche dai documenti edilizi quali: il progetto edilizio, la licenza edilizia, la concessione e gli eventuali condoni. Se infatti il raffronto tra planimetria catastale e stato dei luoghi conferma una difformità, andrà poi accertata anche la conformità edilizia.
Planimetria con lievi difformità catastali
Secondo la legge è possibile vendere immobili con lievi difformità della planimetria catastale. In questi casi il venditore, sotto la propria responsabilità civile e penale, dichiarerà che lo stato dei luoghi corrisponde alla planimetria.
L’Agenzia delle Entrate infatti nel 2010 ha precisato che in presenza di difformità di scarsa rilevanza, non è obbligatorio presentare la dichiarazione di variazione in catasto perché si tratta di interventi che non modificano la rendita dell’immobile.
Le variazioni lievi non devono aver comportato:
- variazione al numero dei vani,
- cambi di destinazione d’uso (anche parziali),
- aumento della superficie calpestabile,
- variazione del numero di unità.
Si tratta in sostanza di piccoli errori, come lo spostamento degli infissi o altre difformità che non comportano le modifiche riportare sopra in quanto non determinano una modifica alla rendita catastale dell’immobile.
Ovviamente si tratta di lievi difformità inerenti esclusivamente alla parte catastale, non edilizia.
Sanare la planimetria catastale difforme
In caso di regolarità urbanistica dell’immobile, aggiornare una planimetria catastale è fortunatamente un’operazione semplice, ti basterà inviare la variazione della planimetria al Catasto dell’Agenzia delle Entrate mediante la procedura telematica DOCFA, al fine di aggiornare la planimetria.
In molti casi però sarà necessario sanare anche la situazione edilizia. Presentare la sola planimetria catastale aggiornata, senza aver sanato le difformità edilizie o urbanistiche però non ha alcun valore.
Ben più complesso infatti è il caso in cui la planimetria catastale sia lo specchio di un’irregolarità urbanistica. Sanare la difformità edilizia è tutt’altro che semplice e dipende dal singolo caso.
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