Parti comuni di un condominio: possono essere di uso esclusivo?
In un condominio, le parti comuni, per definizione, sono e devono essere a disposizione di tutti i condomini.
Esistono però dei casi specifici in cui vi è un uso esclusivo di una o più parti comuni.
Ma esso è legittimo?
Vediamo cosa dice la legge a proposito dell’uso esclusivo.
Che cosa si intende per parti comuni di un condominio
Il Codice Civile indica in modo preciso quali sono le parti comuni di un condominio, ossia:
– le fondazioni, i muri, i tetti, le facciate;
– gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione di gas, energia elettrica e riscaldamento, le antenne per la ricezione radiotelevisiva;
– i locali per i servizi in comune, come la portineria o spazi destinati a deposito;
– i cortili, i giardini, i parcheggi;
– i portoni di ingresso, gli androni, le scale, i pianerottoli, gli ascensori.
L’articolo 1102 del Codice Civile definisce quale debba essere l’uso della cosa comune e specifica che: “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso“.
Le parti comuni, dunque, sono di tutti e devono poter essere usate da tutti, senza che un singolo le utilizzi in modo esclusivo, impendendone agli altri l’utilizzo.
In quali casi si può parlare di uso esclusivo delle parti comuni condominiali
Vi sono però dei casi in cui in un condominio una o più parti comuni siano di uso esclusivo da parte di alcuni condomini.
Casi tipici possono essere:
– l’utilizzo esclusivo di atri, ballatoi o spazi da parte di attività commerciali;
– l’installazione di impianti in uso a una parte dei condomini su porzioni di tetto o di lastrico solare;
– l’uso di giardini antistanti appartamenti siti al piano terra;
– la destinazione a parcheggio di porzioni del cortile condominiale per alcuni condomini.
In tutti questi casi uno o più condomini possono utilizzare degli spazi comuni come se fossero di loro esclusiva proprietà.
Ciò è possibile soltanto qualora vi sia l’unanimità dei consensi dei condomini.
Senza una decisione e una votazione unanimi nell’ambito dell’assemblea condominiale, l’uso esclusivo è da considerarsi illegittimo e qualsiasi accordo raggiunto in modo diverso è nullo.
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