Destinazione d’uso degli immobili: come è regolamentata?

Gli immobili sono suddivisi in diverse categorie e la destinazione d’uso indica con esattezza la funzione che gli viene attribuita. Definire la destinazione d’uso di un immobile è molto importante sia dal punto di vista giuridico che amministrativo, stando ad indicare le attività che possono esservi svolte, e deve essere rispettata per non incorrere in sanzioni e illeciti.

Non bisogna confondere le categorie catastali dalle destinazioni d’uso; le prime, infatti, servono ai fini fiscali e non sempre corrispondono all’utilizzo dell’immobile.

Le destinazioni d’uso sono classificate in sette categorie:

• residenziale – immobili di ogni genere in cui la maggior parte della superficie è adibita ad uso abitativo (sono inclusi anche B&B e case vacanza);
• Industriale e artigianale – edifici in cui si svolgono attività di produzione di beni di servizio o loro trasformazione;
• Commerciale al dettaglio – edifici destinati alla vendita di beni, dalla piccola alla grande distribuzione, compresa la somministrazione di bevande ed alimenti;
• Turistico ricettiva – immobili che accolgono persone e si occupano di ospitalità (alberghi, ostelli, campeggi, etc);
• Direzionale di servizio – edifici destinati ad uffici e sedi di direzioni di società commerciali ed enti;
• Commerciale all’ingresso e depositi – capannoni industriali e artigianali con depositi;
• Rurale – comprende tutte le attività collegate alla produzione agraria, all’allevamento o simili.

Potrebbe accadere che un immobile sia utilizzato per più funzioni, in questo caso si attribuisce la destinazione d’uso prevalente, che dipende dai mq interessati.

Dove trovarla e come cambiarla

La destinazione d’uso di un immobile può essere individuata in diversi modi:

• attraverso la richiesta del certificato di agibilità;
• attraverso la visura catastale storica degli ultimi 20 anni;
• riferendosi alle pratiche edilizie come la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) oppure il permesso di costruzione.

Per procedere con un cambio di destinazione d’uso è fondamentale una verifica preventiva del Piano Regolatore del proprio Comune, un tecnico abilitato può essere utile in questa fase.

A seguito di conferma della possibilità di cambio, è fondamentale approfondire di che tipo di cambio destinazione d’uso si tratta: nel caso fossero necessarie opere, ad esempio, bisogna prima essere certi che il Piano Regolatore permetta l’esecuzione di lavori edili e nel caso prendere atto che i lavori saranno accompagnati dal pagamento di oneri.

Nell’eventualità che l’immobile faccia parte di un condominio è richiesto un ulteriore passaggio con l’amministratore, per verificare che il condominio ammetta la determinata destinazione d’uso.

Sulla base della tipologia di destinazione d’uso e della sua modifica potrebbe essere richiesto il rispetto di norme igienico-sanitarie. La regolamentazione nello specifico dei cambi di destinazione d’uso è da ritrovare nel  Testo Unico dell’Edilizia D.P.R. 380/2001 art.23-ter.