Delibera condominiale: quando è nulla e quando è annullabile

Quando si prendono delle decisioni riguardanti il condominio durante un’assemblea, le delibere, qualora non rispettino determinate regole, possono essere considerate non valide.

Vi è però da fare una distinzione tra delibere nulle e delibere annullabili.

Vediamo che cosa si intende con queste due espressioni.

Le delibere nulle

Una delibera può considerarsi nulla nei seguenti casi:

– se è contraria alla legge o è incostituzionale;

– se la decisione non rientra nelle competenze dell’assemblea;

– se la decisione sconfina dai poteri dell’assemblea condominiale e non riguarda le parti comuni, ma la proprietà del singolo;

– se manca la volontà della maggioranza e la deliberazione viene adottata senza votazione;

– se la deliberazione è priva di oggetto o di causa;

– se la decisione non risulta dal verbale dell’assemblea ed è quindi sprovvista di forma scritta.

In questi casi la decisione è come se non fosse mai stata presa e per questo motivo la delibera è impugnabile in qualsiasi momento, senza limiti di tempo.

Inoltre, può essere impugnata da qualunque condomino, anche da chi ha votato favorevolmente.

Le delibere annullabili

Una delibera deve essere ritenuta annullabile qualora presenti dei vizi formali:

– se viene presa in un’assemblea per la quale non tutti i condomini hanno ricevuto regolarmente l’avviso di convocazione;

– se l’assemblea è stata convocata da un soggetto non legittimato;

– se manca il numero legale per l’assemblea;

– se la decisione viene presa con una maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale.

Una delibera annullabile diventa però valida qualora non venga impugnata da nessun condomino entro un periodo di 30 giorni, che decorre a partire dal momento della delibera per coloro che sono presenti all’assemblea e a partire dal giorno in cui ricevono il verbale per coloro che sono assenti.

Come impugnare una delibera

Per opporsi a una delibera assembleare non basta una comunicazione tramite lettera all’amministratore di condominio.

Occorre fare un atto legale di citazione in giudizio, che sarà notificato a mezzo dell’ufficiale giudiziario al condominio, nella persona e presso l’ufficio dell’amministratore.

Tale atto deve essere quindi predisposto da un avvocato.

L’esecutività della delibera, però, non è sospesa automaticamente dalla proposizione dell’impugnazione.

Sarà il Giudice a disporne una sospensione qualora ritenga che l’esecuzione della delibera possa ledere il condomino che ha proposto il giudizio o che la durata del giudizio possa comportargli un danno.

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