Comodato d’uso gratuito immobiliare: come funziona e quali sono i vantaggi?
Se ne sente spesso parlare, ma in pochi hanno ben chiaro come funziona, quali sono i vantaggi del contratto di comodato d’uso gratuito e a chi spettano le spese relative all’immobile.
Come funziona il comodato d’uso gratuito?
Si tratta di un contratto con il quale il proprietario (comodante) mette a disposizione di una persona (comodatario), solitamente ravvisabile nella figura di un parente o un amico, un immobile perché se ne serva per un periodo e senza percepire alcun compenso, gratuito appunto!
L’esempio più classico? Quello del comodato d’uso gratuito di un immobile che viene dato dai genitori ai figli!
Differenza tra comodato e locazione
La differenza sostanziale sta nella gratuità del contratto. Se per l’uso dell’immobile è previsto un corrispettivo, il contratto si configura automaticamente come locazione.
Ci può essere un pagamento nel comodato d’uso di un immobile?
Il comodato d’uso è per sua natura gratuita secondo l’articolo 1803 del codice civile, ma nulla vieta di prevedere un pagamento purché l’onere imposto non sia tale da far venire meno la natura tipica del contratto.
È possibile quindi richiedere al comodatario una cifra simbolica o comunque molto al di sotto del prezzo di mercato.
Quanto può durare il contratto d’uso gratuito di una casa?
Per sua natura il comodato d’uso gratuito è un contratto sempre temporaneo e prevede quindi l’obbligo della restituzione del bene allo scadere del periodo concordato.
Non esiste una durata minima o massima, ma saranno le parti stesse a decidere. Alla scadenza del termine stabilito sarà comunque possibile rinnovare il contratto, pagando nuovamente l’imposta di registro.
È possibile stabilire anche un comodato d’uso a tempo indeterminato, che si definisce però precario, in quanto il comodatario è tenuto a restituire l’immobile non appena il comodante lo richieda e senza obbligo alcuno di preavviso.
Nota bene però che, non essendo un classico contratto di locazione, il proprietario non potrà avviare una procedura di sfratto, ma dovrà procedere attraverso un giudizio ordinario qualora il comodatario si rifiuti di restituire il bene.
Quali sono gli obblighi del comodato d’uso gratuito di un immobile?
La registrazione
Iniziamo da quelli burocratici: il comodato d’uso gratuito di un immobile non prevede alcun obbligo di registrazione, tuttavia consiglio sempre di redigere un accordo in forma scritta in modo da tutelare entrambe le parti.
La registrazione è però obbligatoria quando:
- Il contratto sia stato stipulato in forma scritta;
- Si voglia accedere alle agevolazioni fiscali;
- Qualora il comodato stipulato verbalmente sia indicato in un altro atto soggetto a registrazione.
Una volta redatto l’accordo dovrete comunicarlo all’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla stipula e pagare l’imposta di registro di 200 euro. La registrazione può essere fatta da entrambi i soggetti, non esiste una regola, e la spesa spetta al comodatario in quanto spesa ordinaria per la concessione del bene.
La mancata registrazione del contratto di comodato comporta una sanzione che può variare dal 120% al 240% dell’imposta dovuta. Se il contratto è registrato con un ritardo non superiore ai 30 giorni, la sanzione è dal 60% al 120% dell’imposta.
Custodia, restituzione e responsabilità
Il contratto è del tipo “bilaterale imperfetto” perché prevede obblighi solo per una delle due parti, il comodatario, che dovrà:
- Restituire l’immobile allo scadere del contratto;
- Custodirlo con la diligenza del buon padre di famiglia (ex art. 1804 del codice civile);
- Considerarsi responsabile dei danni che non derivano dal normale deperimento;
- Astenersi dal concedere ad un terzo il godimento dell’immobile, senza il previo consenso del comodante.
Chi deve pagare le spese dell’immobile?
Stando al codice civile, l’articolo 1808 stabilisce che chi utilizza il bene in comodato debba “sostenere tutte le spese necessarie per servirsi della cosa, senza poterne chiedere il rimborso”.
Questo significa che il comodatario:
- Sarà tenuto al pagamento di tutte le spese ordinarie,
- Potrà chiedere un rimborso per le spese straordinarie, solo ne necessarie ed urgenti.
Le spese ordinarie, derivanti dall’utilizzazione del bene concesso in comodato, compresi gli oneri relativi alle utenze che dovranno essere volturate, spettano al comodatario.
Pagamento dell’IMU per immobile con comodato d’uso gratuito
Il pagamento dell’IMU, nel caso di un contratto di comodato d’uso gratuito, spetta al proprietario dell’immobile stesso. Il comodatario è infatti il titolare di un mero diritto di godimento, ma non di un diritto di proprietà, caratteristica sulla quale si basa proprio l’imposta municipale unica.
Ci sono però delle importanti agevolazioni fiscali che sono state introdotte con la Legge di Bilancio del 2019 e prevedono che il proprietario dell’immobile abbia diritto ad una riduzione dell’IMU del 50% qualora:
- La casa non rientri nella categoria degli “immobili di lusso”, A1, A8, A9;
- Il comodatario sia un parente in linea retta entro il primo grado (è il caso dei genitori con i figli);
- La casa sia utilizzata come abitazione principale dal comodatario;
- Il comodante risieda nel Comune in cui è situato l’immobile dato in comodato d’uso gratuito;
- Il comodante possegga, oltre all’immobile dato in comodato, un solo altro immobile, nello stesso Comune, adibito ad abitazione principale;
- Il contratto sia registrato.
Pagamento della TARI
Diverso discorso invece riguarda il pagamento della TARI, la tassa sui rifiuti, che spetta al comodatario, in quanto soggetto che occupa e fruisce dell’immobile.
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