Tipologie di contratti di locazione: quale conviene?

Stai pensando di mettere la tua casa in affitto o stai per firmare il contratto di locazione? Prima di fare un passo falso, è importante conoscere quali sono le diverse tipologie di contratti d’affitto per comprendere tutti i pro e i contro di quello che firmerai.

Principali tipi di contratti di locazione

La prima distinzione da fare è tra locazioni abitative (appartamenti, ville, case singole ecc.) e non abitative (negozi, uffici, ristoranti e aziende).

Tecnicamente il termine “locazione” si riferisce ai beni non produttivi (es. abitazioni e negozi), mentre “affitto” si riferisce ai beni che fin da subito possono produrre utili, ma in questo articolo cercherò di tralasciare questi tecnicismi per concentrarmi sulla sostanza: vorrei sapere chi dice “vivo in una casa in locazione a Milano!” piuttosto di “vivo in una casa in affitto a Milano”.

Ecco quindi quali sono le principali tipologie di contratti di locazione:

Il contratto ordinario a canone libero (4+4)

Il contratto ordinario a canone libero è il contratto più diffuso in Italia e prevede una durata minima di 4 anni con un rinnovo per altri quattro anni. Per questo motivo viene spesso chiamato contratto 4+4.

In realtà però, nonostante questa sia la formula più utilizzata, non significa che non ne esistano altre, come la formula del 6+4 o del 8+4. La prima parte della durata del contratto a canone libero infatti dev’essere minimo di 4 anni (o 3 nel caso di regime concordato), ma può essere superiore, mentre la seconda parte dev’essere obbligatoriamente di 4 anni (o 2 nel caso di locazione concordata).

Il contratto può essere prolungato più volte, fino ad un massimo di 30 anni.

L’importo del canone non è stabilito dalla legge, ma è il frutto della libera trattativa tra le parti coinvolte.

Recesso e disdetta

Il locatore (il proprietario dell’appartamento, per intenderci), può farlo solo il conduttore (o locatario, ossia chi paga l’affitto), dando un preavviso di 6 mesi e solo per gravi motivi (come ad esempio licenziamento, divorzio o malattia grave) o qualora sia previsto dal contratto stesso.

La disdetta può essere comunicata dal locatore alla prima scadenza del contratto, ma solo se:

• L’immobile viene destinato ad un parente entro il secondo grado;
• L’immobile o il condominio debba essere ristrutturato integralmente;
• L’immobile viene messo in vendita e il locatore non possiede un altro immobile da vendere, in questo caso il conduttore ha diritto di prelazione, ossia di essere preferito nell’acquisto.

Sono motivi tassativi e, per questo, nella raccomandata di disdetta, dev’essere menzionata specificatamente la motivazione, a pena nullità. Infatti se il conduttore scopre di essere stato raggirato perché la motivazione non sussiste o non si verifica, ha diritto ad un risarcimento pari a 36 mensilità.

Per la disdetta alla seconda scadenza (ossia ai +4) non è richiesta alcuna giustificazione.

Contratto ordinario a canone concordato (3+2)

Il contratto a canone concordato è una formula contrattuale creata per venire incontro alle esigenze di inquilini e padroni di casa in momenti difficili del mercato immobiliare. In questa tipologia di contratto infatti l’inquilino ottiene un canone mensile calmierato, ossia più basso di quello previsto dal mercato, mentre il padrone di casa gode di alcune agevolazioni fiscali.

Le agevolazioni fiscali del proprietario sono:

• Abbattimento del 30% del canone su cui paga l’IRPEF,
• Inserimento del 49,5% del canone annuale nella dichiarazione;
• Detrazione forfettaria del 5%.

I canoni di locazione sono ricavati da tabelle preimpostate in cui le cifre rispecchiano la zona dell’immobile, le finiture dell’abitazione e dello stabile, i servizi del quartiere e così via.

Recesso e disdetta

In questo caso valgono le stesse regole previste per il contratto 4+4, ma cambiano le tempistiche: l’inquilino può recedere prima della scadenza solo se lo prevede il contratto o vi è giusta causa, altrimenti dovrà aspettare il primo termine dei 3 anni o dei successivi due, con preavviso di 6 mesi.

Il proprietario, al contempo, non può recedere dopo i primi 3 anni, salvo non ricorra uno dei motivi indicati sopra. Potrà invece dare libera disdetta al termine dei successivi 2 anni.

Contratto di locazione transitorio

Il contratto di locazione transitorio viene usato in quelle situazioni in cui l’affitto dev’essere fissato per un motivo specifico e per un periodo limitato di tempo: da 1 a 18 mesi. Due esempi tipici sono lo spostamento della sede di lavoro, i motivi di studio e il divorzio, mentre non sono valide le esigenze turistiche.

Anche in questi casi il canone è libero, salvo accordi territoriali che impongano un canone concordato.

Trascorso il periodo stabilito, l’accordo si intende concluso senza che vi sia la necessità di fare alcuna comunicazione.

Contratto di locazione transitorio per studenti universitari

Si tratta di un contratto pensato per gli studenti universitari che studiano fuori sede. Può essere stipulato solo per immobili che si trovano in comuni che hanno sedi universitarie e per locatari che hanno la residenza in altri comuni.

La durata del contratto va dai 6 mesi ai 3 anni e prevede un canone concordato calmierato per agevolare gli studenti, ma comporta anche diversi vantaggi fiscali.

Sicuramente in questo caso leggendo “canone calmierato” ti sarà venuto da sorridere, ma la verità è che se lo studente scopre il raggiro può considerare nullo il contratto e, rivolgendosi ad un avvocato, può ottenere le somme di denaro versate in eccesso.

Contratto di locazione turistica

Il contratto di locazione turistica indica le “locazioni brevi” e riguardano immobili ad uso abitativo, dove la durata del contratto – stipulato da persone fisiche al di fuori dell’attività di impresa – è di massimo 30 giorni.

Se il periodo di locazione è inferiore ai 30 giorni non è necessaria la registrazione.

Contratto di comodato d’uso

Si tratta di un contratto con il quale il proprietario cede un immobile ad un’altra persona per un determinato periodo di tempo, quasi sempre in forma gratuita.

Solitamente si tratta di una tipologia di contratto frequente tra genitori e figli.

Registrazione del contratto di affitto

Tutti i contratti con durata superiore a 30 giorni sono soggetti a registrazione presso l’Agenzia dell’Entrate, a pena di nullità.

La procedura dev’essere fatta dal proprietario o dall’inquilino, entro i 30 giorni dalla decorrenza del contratto stesso, tramite via telematica o in modalità cartacea, allegando l’Ape (l’attestato di prestazione energetica).

L’importo della registrazione dev’essere diviso tra inquilino e proprietario ed è pari al 2% del canone annuo per i fabbricati ad uso abitativo, per i contratti a canone concordato, la base imponibile sulla quale calcolare l’imposta è del 70% del canone annuo.

A queste cifre si aggiunge l’imposta di bollo di 16 euro ogni 4 facciate.

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