Acquistare un immobile: meglio come privato o come società?

Se si vuole acquistare un immobile e si è titolari di un’azienda, è possibile effettuare la compravendita sia come privato sia come società.

Ciascuna delle due soluzioni ovviamente comporta vantaggi e svantaggi in termini fiscali, che possono riguardare il tipo di tassazione, la presenza o meno di agevolazioni, l’ammontare dei tributi in fase di acquisto.

Per decidere come procedere occorre considerare svariati fattori, tra cui principalmente quale sarà l’utilizzo futuro dell’immobile.

Vediamo quali sono le differenze e le caratteristiche delle due tipologie di acquisto.

Acquisto come privato: i vantaggi

Se si decide di procedere all’acquisto in qualità di privato, va ricordato che la persona fisica, se non ha la proprietà di altri immobili e se possiede i requisiti previsti dalla legge, può beneficiare delle agevolazioni sulla prima casa: questa possibilità naturalmente è esclusa per le società.

Le agevolazioni di cui si può usufruire in qualità di persona fisica sull’acquisto della prima casa sono:

– detrazione Irpef del 19% e fino a 1.000 euro per le spese di intermediazione immobiliare;

– detrazione degli interessi passivi sul mutuo;

– se si acquista da un privato, imposta di registro al 2%, imposta catastale e ipotecaria fisse nella misura di 50 euro ciascuna;

– se si acquista dall’impresa costruttrice, riduzione dell’Iva dal 10% al 4% e imposta di registro, catastale e ipotecaria fisse nella misura di 200 euro ciascuna;

– nel caso in cui si rivenda l’immobile entro 12 mesi e se ne riacquisti un altro come prima casa, possibilità di sottrarre l’imposta da pagare con quella già pagata per l’acquisto della precedente abitazione.

Acquisto come società: pro e contro

Qualora l’immobile da comprare avesse finalità di tipo strumentale, cioè fosse destinato a un utilizzo per scopi aziendali, per esempio come punto vendita di un’attività commerciale o come sede legale dell’impresa, potrebbe risultare più conveniente procedere all’acquisto come società.

Sebbene per gli acquisti da parte di imprese sia prevista una maggiore tassazione in fase di compravendita, d’altra parte vi sarebbe la possibilità di procedere al recupero dell’investimento grazie alla deducibilità dei costi.

I principali elementi da considerare prima di decidere di acquistare come società sono i seguenti:

– la deducibilità di gran parte del costo di acquisto dell’immobile e di tutti i costi connessi, quali spese condominiali e spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, sotto forma di ammortamento annuale;

– il recupero in 10 anni degli interventi di riqualificazione energetica eventualmente realizzati sull’immobile;

– il calcolo delle imposte non sulla base del valore catastale, bensì sul prezzo di compravendita indicato nell’atto;

– l’assoggettamento a tassazione dell’eventuale plusvalenza conseguita in fase di cessione del bene.

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