Come funziona la nuda proprietà? Rischi e vantaggi
La nuda proprietà può essere un’opzione vincente per chi è alla ricerca di un immobile da acquistare, ma non ha fretta di occuparlo, ma anche per chi ha bisogno di liquidità, ma non vuole cambiare casa.
Cos’è la nuda proprietà?
Per capire cosa si intende con il termine “nuda proprietà” bisogna fare un passo indietro e comprendere il concetto di “intera proprietà”.
La piena proprietà infatti è la proprietà complessiva di un bene immobile che comprende la nuda proprietà e il diritto di usufrutto. La nuda proprietà non è altro che il valore commerciale dell’immobile, senza il diritto di usufrutto, ossia la possibilità di poter utilizzare il bene, ossia di poter alloggiare all’interno della casa.
Piena proprietà = valore della proprietà dell’immobile + diritto di usufrutto
Nuda proprietà = valore della proprietà dell’immobile
Con la nuda proprietà infatti l’acquirente non potrà disporre immediatamente della casa comprata, come invece accade nel caso di compravendita tradizionale. In questo caso infatti il diritto di abitazione viene conservato da chi ha messo in vendita l’immobile fino ad una data pattuita.
Chi ha acquistato in nuda proprietà potrà disporre del diritto di abitazione solo alla scadenza della data pattuita riportata nel contratto di vendita.
Il termine fissato è solitamente quello del fine vita dell’usufruttuario.
Nudo proprietario e usufruttuario
Sia il nudo proprietario che l’usufruttuario sono soggetti ad un certo grado di transitorietà:
- Il nudo proprietario detiene la proprietà dell’immobile, senza la facoltà di poterne godere, fino a data fissata. Costui dunque non ha reali diritti sull’immobile acquistato e non potrà disporne liberamente;
- L’usufruttuario detiene il diritto di continuare a vivere nell’immobile fino alla data fissata.
Il termine è il fulcro per svincolare le parti da questa situazione di transitorietà. Al verificarsi di questo infatti, terminerà l’usufrutto e il nudo proprietario potrà utilizzare e godere dell’immobile senza limiti.
Il termine è solitamente dato dalla rimanenza in vita dell’usufruttuario stesso.
Vantaggi della nuda proprietà
Per chi vende il vantaggio principale è la possibilità di disporre di un’ampia liquidità, pur conservando il diritto di abitazione esclusivo e senza restituire nulla (come nel mutuo). La liquidità infatti è quella derivante proprio dalla vendita della casa, e – in alternativa – è possibile anche chiedere una rendita mensile (anche se in questo caso i rischi di inadempimento sono più elevati).
Si tratta di una tipologia di contratto abbastanza in voga soprattutto tra i proprietari di casa anziani che decidono di mettere in vendita il proprio immobile per coprire le proprie necessità, ma senza dover cercare una nuova soluzione abitativa.
Per chi compra invece il vantaggio principale è la possibilità di comprare un immobile ad un costo solitamente molto inferiore ai valori medi dei prezzi di mercato. Un ottimo investimento, soprattutto nel lungo periodo, se si considerano le necessità future e non si ha l’urgenza di entrare nell’abitazione.
La nuda proprietà è un’opzione di investimento molto interessante per chi punta sulla rivalutazione del mattone nel lungo periodo, senza avere immediate necessità abitative, né di redditività.
Chi compra potrà comunque rivendere a sua volta la nuda proprietà, gravata dello stesso peso (ossia della mancanza di usufrutto).
A chi spettano le imposte e le tasse
Imposte e tasse spettano all’usufruttuario: IRPEF, IMU e TASI sono appannaggio di chi abita l’immobile, così come le spese di manutenzione ordinaria.
Se l’usufruttuario non paga le imposte i debiti non ricadono sul nudo proprietario, ma restano a suo carico.
A carico del nudo proprietario vi sono però i lavori di manutenzione straordinaria come, ad esempio, il rinnovo della facciata, la sostituzione della caldaia, l’installazione degli ascensori e il rifacimento dei bagni con spostamento di tramezzi o porte.
Chi compra una nuda proprietà paga le imposte indirette secondo le aliquote ordinarie: se ha i requisiti per l’acquisto della prima casa, pagherà secondo tali normative. La base imponibile è comunque ridotta in quanto decurtata del valore dell’usufrutto calcolato in base a delle tabelle allegate al TU in tema di imposta di registro.
Calcolo del valore della nuda proprietà
Il calcolo del valore della nuda proprietà gioca un ruolo essenziale nella definizione della convenienza – o meno – dell’intera operazione. Gli elementi che condizionano il valore dell’immobile sono:
- Il valore della piena proprietà dell’immobile, si tratta del valore di mercato che può essere determinato con una valutazione immobiliare fatta da esperti del settore;
- L’età del venditore/usufruttuario, dato che la nuda proprietà ha una durata direttamente proporzionale rispetto alle aspettative di vita dell’usufruttuario. Tanto più giovane sarà il titolare del diritto di usufrutto e tanto più alto sarà lo sconto da accordare all’acquirente in relazione alle aspettative di vita pubblicate annualmente;
- Le spese notarili e le spese di intermediazione, si tratta a tutti gli effetti di una compravendita e quindi è bene tenere in considerazione le spese conseguenti.
Svantaggi della nuda proprietà
Gli svantaggi della nuda proprietà risiedono nella tipologia intrinseca del contratto:
- L’usufruttuario venderà l’immobile ad una cifra inferiore rispetto a quella del mercato e ovviamente non potrà lasciare l’abitazione ad eventuali eredi (questa però è un’ottima tattica per “diseredare” in modo indiretto);
- Il nudo proprietario non potrà godere dell’immobile fino alla data pattuita.
Una volta compresa chiaramente la portata del contratto, non si tratta di svantaggi veri e propri, ma ognuna delle parti deve poter valutare in autonomia l’opportunità a seconda delle proprie capacità economiche e delle proprie necessità di vita.
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