Frazionamento immobiliare: la strategia d’investimento

Il frazionamento immobiliare è una strategia di investimento che sta guadagnando sempre più popolarità tra gli investitori immobiliari. Questa pratica consente agli investitori di acquistare un’unità immobiliare e suddividerla in più unità più piccole, creando così un’opportunità per aumentare i rendimenti dell’investimento.

Cos’è il frazionamento immobiliare?

Il frazionamento immobiliare, noto anche come suddivisione immobiliare o subdividing, è il processo mediante il quale un’unità immobiliare viene suddivisa in più unità più piccole, ciascuna delle quali può essere venduta o affittata separatamente. Questa pratica può essere applicata a diversi tipi di proprietà:

• residenziali
• commerciali
• industriali

Si tratta, in poche parole, di una tattica efficace per incrementare il valore complessivo dell’immobile e generare maggiori entrate attraverso la locazione.

Come funziona il frazionamento immobiliare?

Il processo di frazionamento immobiliare coinvolge diversi passaggi:

• Analisi preliminare: gli investitori identificano un’unità immobiliare adatta per il frazionamento che deve soddisfare determinati requisiti legali e strutturali per consentire la suddivisione. È questa la delicata fase di verifica della fattibilità urbanistica e catastale.
• Approvazioni regolamentari: gli investitori devono ottenere le autorizzazioni necessarie dalle autorità locali e rispettare tutte le normative urbanistiche e edilizie pertinenti.
• Suddivisione fisica: una volta ottenute le approvazioni, l’unità immobiliare viene fisicamente suddivisa in unità più piccole. Questo può coinvolgere la costruzione di muri divisori, l’installazione di servizi separati e altre modifiche strutturali.
• Registrazione e vendita/affitto: le unità frazionate vengono quindi registrate presso l’ufficio catastale e messe sul mercato per la vendita o l’affitto.

Iter burocratico per il frazionamento immobiliare

L’iter burocratico per il frazionamento di un immobile è definito in maniera precisa e scrupolosa. La Cassazione ha infatti stabilito che questo possa essere realizzato mediante Comunicazione di Inizio lavori Asseverata (CILA). Non sono necessari permessi a costruire, a patto che non si modifichino volumi e prospetti dell’immobile oggetto della pratica di divisione.

La presentazione della CILA richiede che l’unità immobiliare in oggetto non subisca anche un cambio della destinazione d’uso originaria, un aumento di volumetria, nè alcun intervento strutturale che interessi elementi portanti dell’immobile. Nell’ipotesi in cui, invece, ci fosse l’esigenza di affrontare anche questo genere di modifiche, sarà necessario presentare al Comune una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA).

Il frazionamento immobiliare ricade nell’ambito dell’edilizia libera e per questo è regolamentata direttamente dal comune nel quale l’immobile è ubicato. È il comune infatti l’unico e il solo ente che può autorizzare i lavori di divisione.

Le opere edilizie solitamente includono sia i lavori murari atti a rendere le unità funzionalmente vivibili, sia il sezionamento degli impianti preesistenti e la realizzandone di nuovi all’interno delle porzioni immobiliari che si andranno a creare.

Una volta terminati i lavori di frazionamento, sarà necessario comunicare al Catasto la modifica delle planimetrie con la procedura DOCFA, in modo tale che si possa procedere al relativo aggiornamento. La corrispondenza tra lo stato di fatto e le planimetrie depositate al Comune è un elemento imprescindibile perché si possa chiudere la pratica con successo.

Perché è interessante per gli investitori?

Il frazionamento immobiliare offre diversi vantaggi agli investitori tra i quali spiccano la massimizzazione dei rendimenti e la diversificazione del portafoglio.

Suddividendo un’unità in più unità più piccole, gli investitori possono massimizzare i rendimenti dell’investimento perché possono beneficiare di più flussi di reddito provenienti da locazioni multiple.

Il frazionamento immobiliare consente agli investitori di diversificare il loro portafoglio immobiliare, investendo in diverse unità più piccole anziché in una singola grande proprietà. Ciò può ridurre il rischio complessivo dell’investimento che non dipende più da un singolo inquilino che potrebbe non pagare l’affitto.

Suddividendo un’unità immobiliare in unità più piccole, gli investitori possono inoltre accedere a segmenti di mercato precedentemente inaccessibili, rivolgendosi ad esempio a inquilini con budget più bassi.

Il frazionamento immobiliare può aumentare il valore complessivo della proprietà poiché le unità frazionate possono essere vendute a prezzi più alti rispetto all’unità originale. Ogni singola unità immobiliare diventa infatti più accessibile e quindi attraente per un numero maggiore di acquirenti o inquilini.

Infine la ristrutturazione concernente il frazionamento immobiliare può essere la scintilla per migliorare l’efficienza energetica dell’immobile, riducendo i costi di manutenzione a lungo termine.

Quali immobili scegliere per il frazionamento?

Nell’acquisto di un immobile pensato per il frazionamento, è bene tenere a mente alcune caratteristiche fondamentali:

• Le dimensioni dell’immobile tendenzialmente devono superare i 120 mq;
• La struttura dell’immobile deve avere (preferibilmente) una pianta regolare per favorire la suddivisione dello stesso;
• L’immobile dev’essere situato in zone in cui il frazionamento è consentito dalla normativa locale;
• Per ottimizzare l’investimento, un immobile che necessita di ristrutturazione rappresenta sicuramente un affare migliore.

Il frazionamento immobiliare è un’opportunità di valorizzazione di un asset che, se eseguito correttamente, può offrire vantaggi significativi in termini di rendimento e riduzione del rischio. Tuttavia, è fondamentale avvalersi dell’esperienza di professionisti del settore per evitare di sbagliare investimento.

Per suddividere un’unità immobiliare infatti è necessario seguire scrupolosamente alcune regole specifiche, dal momento che la normativa in questo campo è molto chiara e dettagliata. La violazione della legislazione vigente, infatti, può comportare sanzioni anche molto gravi ed onerose, sia dal punto di vista pecuniario che amministrativo.

© 2024, MORABITO IMMOBILIARE MILANO. RIPRODUZIONE RISERVATA