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Casa coniugale cointestata: la vendita dopo la separazione

Pubblicato da Francesco Morabito il 04/11/2016
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Casa coniugale cointestata: la vendita dopo la separazione.

Oggi prenderemo ad esempio il caso di Marco.
Marco ha appena divorziato con sua moglie, la quale ha pagato metà del mutuo fino alla separazione, della casa dove ora Marco abita.

In questa situazione il nostro protagonista si pone queste domande:

– Io e la mia ex moglie abbiamo appena divorziato consensualmente ed io sono rimasto ad abitare la casa coniugale; Secondo gli accordi, a mutuo scaduto, io dovrò saldare il 50% dell’immobile. Posso solo rimborsale le rate di mutuo che lei ha pagato o devo darle la metà dell’intero mutuo?

– E se decidessi di vendere casa per liquidarle i soldi dovrei dare una quota a nostro figlio per il quale già le verso il mantenimento?

 

Acquistare la metà della casa coniugale: cosa bisogna valutare?

Attualmente l’immobile risulta cointestato per metà ad entrambi i coniugi; ciò significa che, affinché l’uomo possa diventarne proprietario esclusivo, dovrà acquistare anche la quota parte di proprietà di sua moglie.

Nel caso di specie, invece, non sembrando sussistere motivi di compensazione di alcun tipo tra le parti, alla data di estinzione di tutte le rate del mutuo, dovrà essere fatta una valutazione complessiva dell’immobile.

Supponiamo ad esempio che l’immobile valesse al momento dell’acquisto 200mila euro e che, cessato il pagamento del mutuo, ne valga 230mila; in tal caso la ex moglie avrebbe diritto non solo al rimborso delle rate pagate, ma anche alla metà dei 30mila euro (15mila) costituiti dal nuovo valore del bene. Diversamente converrebbe molto di più (ad entrambi) vendere la casa a terzi e poi fare tra di loro i dovuti conguagli!

Il pagamento del mutuo, infatti, non incide in sé e per sé sulla titolarità del bene ma ciò che conta è che la casa risulta cointestata ad entrambi gli ex coniugi.

Come fare un trasferimento immobiliare con la separazione o il divorzio

Tale atto di trasferimento può essere a titolo oneroso e quindi prevedere il pagamento di un corrispettivo, oppure a titolo gratuito. L’impegno così assunto avrà per la legge valore di contratto preliminare.

Inoltre, il contratto definitivo (quello da stipularsi dinanzi al notaio) gode di un regime fiscale agevolato, in quanto (al pari di tutti gli atti, i documenti e provvedimenti relativi al procedimento di separazione o divorzio) è esente da ogni tassa.

A tal fine, tuttavia, occorre che l’accordo abbia precise caratteristiche e contenga:

– la dicitura che con esso i coniugi intendono regolare i loro rapporti economici, definendo in questo modo le reciproche ragioni di dare e avere;

– la promessa di uno a vendere e dall’altro l’obbligo ad acquistare;

– l’ indicazione di dati catastali e l’atto di provenienza del bene immobile.

Che fare se l’accordo sul trasferimento è troppo generico

Un piccolo consiglio per Marco sarebbe quello di integrare l’accordo divorzile con una scrittura privata (anche avvalendosi del legale che lo ha assistito nel divorzio), nella quale specificare le esatte modalità del successivo acquisto dell’immobile; ciò nell’intento di evitare l’insorgere di successivi fraintendimenti tra le parti. Così, ad esempio, l’accordo potrà prevedere l’impegno a  corrispondere alla ex moglie solo l’esatto importo delle relative rate di mutuo già versate da quest’ultima, oppure, insieme a questo, la metà dell’eventuale plusvalore (calcolato sul valore di mercato) del bene e fatto stimare da un perito scelto da entrambe le parti. 

Anche ai figli spetta una quota sulla casa coniugale?

Una volta acquisita la piena titolarità dell’immobile, Marco sarà pienamente libero di rivenderlo senza nulla dover dare al figlio, il quale avrà diritto semplicemente ad ereditare un giorno il patrimonio esistente (e se esistente) alla morte dei genitori.

Resterà naturalmente fermo, in capo sia alla madre che al padre, l’obbligo di contribuire in proporzione alle proprie sostanze al mantenimento del figlio, anche maggiorenne, fino a quando questi non abbia raggiunto l’autosufficienza economica.

Rocca Maria Teresa
Morabito Immobiliare

Fonte 1
http://www.laleggepertutti.it/131240_casa-coniugale-cointestata-la-vendita-al-coniuge-dopo-la-separazione

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