Due diligence di una villa di pregio: i controlli che precedono una proposta seria
Una villa non è un appartamento più grande. È un immobile che porta con sé un terreno, spesso più di un fabbricato, quasi sempre una serie di manufatti aggiunti nel tempo, impianti che in un condominio non esistono, confini con altre proprietà e, non di rado, una strada di accesso che non appartiene a nessuno in particolare. Ognuno di questi elementi è una superficie di rischio, e le operazioni che si complicano dopo il preliminare quasi sempre si complicano lì, non nel corpo principale della casa.
Chi acquista un appartamento in un palazzo verifica sostanzialmente due cose: che l’unità corrisponda ai titoli e che il venditore possa vendere. Chi acquista una villa deve verificare la stessa cosa su un numero di elementi molto maggiore, e su alcuni di essi il rischio non si prescrive mai.
I controlli si scaglionano in due momenti. Ce n’è un primo gruppo che va fatto prima di formulare la proposta, perché riguarda i punti che possono far cadere l’operazione o cambiarne radicalmente il prezzo. E un secondo, più esteso, che si conduce tra proposta accettata e preliminare, con la proposta stessa costruita in modo da proteggere l’acquirente.
Prima della proposta: cinque verifiche rapide
Questa fase deve essere veloce ed economica, perché precede qualunque investimento serio. L’obiettivo non è avere certezze complete, ma escludere che ci si stia impegnando su qualcosa di irrisolvibile.
Chi vende e cosa vende. Una visura ipocatastale mostra il titolare, l’elenco delle particelle, la presenza di ipoteche, pignoramenti o trascrizioni pregiudizievoli. È il primo filtro e costa poco.
Cosa risulta al catasto. Le planimetrie depositate vanno confrontate a colpo d’occhio con quello che si è visto in visita. Se durante il sopralluogo si sono contati tre fabbricati e al catasto ne risultano due, il tema esiste ed è serio. Vale lo stesso per una veranda, una dependance, una tettoia o una piscina che nelle planimetrie non compaiono.
La conformità urbanistica di massima. Vale la pena chiedere fin da subito quali siano i titoli edilizi dell’immobile e se siano stati eseguiti interventi successivi. La risposta del venditore, e soprattutto il modo in cui la formula, è già un’informazione. Chi ha carte in ordine le mostra volentieri.
L’inquadramento territoriale. Una consultazione degli strumenti urbanistici comunali e delle cartografie dei vincoli rivela in pochi minuti se la proprietà ricade in area soggetta a tutela paesaggistica, in fascia di rispetto, in zona a pericolosità idrogeologica o in prossimità del demanio. Sono elementi che condizionano pesantemente ciò che si potrà fare, e scoprirli tardi è uno degli errori più costosi, come abbiamo osservato parlando del vincolo idrogeologico e di come verificarlo.
L’accesso. Come si arriva alla villa, e su che cosa. Una strada comunale è una condizione; una strada privata condivisa con altri proprietari, o servita da un consorzio, è un’altra, con obblighi di manutenzione e spese ricorrenti da conoscere.
Se questi cinque punti non rivelano ostacoli, la proposta si può formulare. Ma va formulata bene.
Il capitolo critico: i manufatti accessori
Se esiste un punto in cui le ville presentano problemi con maggiore frequenza, è quello dei fabbricati e delle strutture aggiunti nel tempo. È qui che si concentra la parte più delicata della verifica.
Verande e chiusure di terrazzi. Una veranda stabile, infissa al suolo e destinata a uso permanente non è edilizia libera: incide su volumetria e sagoma e richiede un titolo edilizio. La giurisprudenza amministrativa è costante su questo, e distingue nettamente le strutture amovibili e temporanee da quelle stabili. Molte ville hanno terrazzi chiusi decenni fa senza alcun titolo.
Dependance, portinerie, locali di servizio. Sono spesso il frutto di ampliamenti o cambi d’uso di preesistenze rurali o accessorie. Vanno verificati sia sul fronte urbanistico sia su quello catastale, perché è frequente che risultino ancora accatastati come deposito o magazzino pur essendo utilizzati come abitazione.
Tettoie, gazebo, pergolati, box auto. La linea di confine tra ciò che rientra nell’edilizia libera e ciò che richiede un titolo è sottile e dipende dalle dimensioni, dalla stabilità e dalla normativa comunale. Sono anche i manufatti che più spesso violano le distanze.
La piscina. Merita un’attenzione a sé. Una piscina interrata è una trasformazione permanente del territorio e richiede titolo edilizio, oltre all’eventuale autorizzazione paesaggistica se l’area è tutelata. Va verificato che sia stata autorizzata, che risulti correttamente rappresentata e che il locale tecnico sia regolare. Le piscine realizzate senza titolo sono più comuni di quanto si pensi, e la loro regolarizzazione non è sempre possibile.
Muri di contenimento e movimenti di terra. Nelle ville collinari e lacustri sono elementi strutturali importanti. La modifica dei versanti è una trasformazione urbanistica a tutti gli effetti, e richiede autorizzazione. Vanno verificati anche sotto il profilo della stabilità.
Confini, distanze e servitù
Questa è l’area in cui il rischio ha una caratteristica particolare: non si prescrive.
Le distanze dai confini. Il codice civile fissa una distanza minima tra costruzioni, che i regolamenti comunali possono aumentare, e la normativa urbanistica prevede distanze tra edifici. Un manufatto costruito troppo vicino al confine espone a un’azione del vicino che, secondo la giurisprudenza consolidata, è imprescrittibile: può essere esercitata in qualsiasi momento, anche a distanza di decenni dalla costruzione. Chi compra una villa con una tettoia o un ampliamento a ridosso del confine eredita quel rischio.
I confini reali. Vale la pena confrontare la mappa catastale con lo stato dei luoghi. Recinzioni spostate, porzioni di terreno utilizzate di fatto da un vicino, particelle che non corrispondono a quanto si crede di acquistare sono situazioni ricorrenti, e possono avere risvolti di usucapione.
Le servitù. Su una villa possono gravare servitù di passaggio a favore di fondi vicini, servitù di acquedotto, di elettrodotto, di veduta. Alcune sono trascritte e quindi rilevabili dalle visure, altre nascono per destinazione del padre di famiglia o per usucapione e non risultano dai registri. Il sopralluogo attento e le domande dirette al venditore sono l’unico modo per intercettarle.
Le parti in comune. Le ville in comprensori residenziali, i complessi con strade e aree verdi condivise, i consorzi di urbanizzazione hanno regolamenti, quote di spesa e vincoli d’uso che vanno letti prima di firmare.
I vincoli che gravano sull’area
Oltre alla regolarità dei manufatti, va verificato cosa la normativa consente in quel luogo.
Il vincolo paesaggistico incide sulla possibilità di modificare facciate, aperture, coperture, e sulla realizzazione di piscine, pergole e strutture esterne. È diffusissimo nelle aree in cui si trovano le ville di pregio, dalle sponde dei laghi alle colline alle fasce costiere.
Il vincolo idrogeologico e le pericolosità mappate limitano gli interventi sul terreno e possono richiedere nulla osta specifici, con tempi e costi aggiuntivi.
Le fasce di rispetto, stradali, ferroviarie, cimiteriali, di corsi d’acqua, possono rendere inedificabili porzioni di terreno che a prima vista sembrano disponibili.
Il demanio. Per le ville fronte lago o fronte mare è un capitolo essenziale. Darsene, pontili, scivoli, spiagge e muri di riva possono ricadere in area demaniale e richiedere concessione. La presenza, la validità e la trasferibilità della concessione vanno accertate, perché incidono in modo determinante sul valore, come abbiamo visto analizzando cosa determina il valore delle grandi ville lacustri.
Il vincolo storico artistico, quando presente, apre un capitolo a sé con procedure e limitazioni proprie, che abbiamo trattato parlando di come si valuta e cosa si verifica su una dimora storica.
Le verifiche tecniche sull’edificio e sugli impianti
Sul fronte tecnico, una villa richiede controlli che un appartamento non richiede.
Struttura e coperture. Fondazioni, murature, solai, tetto. Le ville isolate sono più esposte agli agenti atmosferici e hanno superfici di copertura ampie, il cui rifacimento è una voce di spesa importante.
Umidità e drenaggi. Nelle proprietà con giardino e terreno in pendenza il tema della regimazione delle acque è centrale, e la sua trascuratezza produce danni che si manifestano lentamente.
Impianti. Oltre a elettrico, idraulico e termico, in una villa vanno verificati impianto di irrigazione, filtrazione della piscina, eventuale pozzo con relativa autorizzazione, sistema di allarme, cancelli automatici, domotica. Le certificazioni di conformità vanno richieste e lette.
Scarichi. Se l’immobile non è allacciato alla fognatura pubblica, esistono sistemi autonomi la cui regolarità autorizzativa va verificata.
Classe energetica. Le ville isolate hanno superfici disperdenti molto superiori a quelle di un appartamento, e i costi di riscaldamento possono essere significativi. L’attestato di prestazione energetica va letto con attenzione, non archiviato.
Il parco. Alberature di pregio, essenze secolari e piante ad alto fusto possono essere soggette a tutela e non liberamente abbattibili. La manutenzione di un parco ha costi ricorrenti che vanno stimati.
Come si costruisce una proposta seria
Il modo in cui la proposta viene formulata è la protezione principale dell’acquirente, perché è il momento in cui il potere negoziale è ancora intatto.
Condizionare la proposta all’esito delle verifiche. Una proposta sospensivamente condizionata alla conformità urbanistica e catastale, alla regolarità dei manufatti accessori e all’assenza di gravami non dichiarati consente di procedere con le verifiche approfondite senza restare intrappolati. È una clausola che un venditore in buona fede accetta senza difficoltà.
Chiedere le dichiarazioni giuste. Il venditore deve dichiarare la conformità dello stato dei luoghi ai titoli, l’assenza di servitù non dichiarate, la regolarità dei manufatti accessori e degli impianti. Non elimina i problemi, ma sposta le responsabilità e apre tutele contrattuali.
Definire chi paga cosa. Se emergono difformità regolarizzabili, la proposta dovrebbe già stabilire se la regolarizzazione è a carico del venditore prima del rogito o se si traduce in una riduzione di prezzo.
Prevedere tempi realistici. Le verifiche su una villa richiedono accessi agli archivi comunali, sopralluoghi tecnici, talvolta rilievi. Fissare un preliminare a tre settimane dalla proposta significa impegnarsi prima di sapere.
Distinguere i ruoli. La verifica di conformità è un’attività tecnica, che richiede sopralluogo e confronto con i titoli depositati. Il ruolo giuridico consiste nel tradurre l’esito di quella verifica in clausole efficaci. Confondere i due piani produce zone scoperte.
L’errore che si ripete
Nella nostra esperienza, l’errore più comune non è saltare una verifica specifica. È farle tutte, ma troppo tardi.
Molti acquirenti considerano la due diligence un adempimento che precede il rogito, quando invece è ciò che dovrebbe orientare la proposta. Scoprire una dependance non accatastata due settimane prima dell’atto significa trovarsi davanti a tre alternative, tutte peggiori di quella che si sarebbe avuta due mesi prima: rinunciare perdendo tempo e spese, accettare l’immobile così com’è, oppure aprire una rinegoziazione da posizione debole con una controparte che sa quanto si desidera quella casa.
Le stesse informazioni, acquisite prima della proposta, si trasformano da problema in leva. Un acquirente che formula un’offerta sapendo che la piscina va sanata sta comprando bene. Uno che lo scopre dopo sta soltanto cercando di limitare i danni.
Comprare una villa con cognizione
Le ville di pregio sono immobili complessi, e una parte della loro bellezza deriva proprio da ciò che le rende complesse: il terreno, gli edifici accessori, il rapporto con il paesaggio, le stratificazioni che le famiglie precedenti hanno lasciato. Nessuna villa con qualche decennio di vita alle spalle è perfettamente allineata alla propria documentazione, e non è ragionevole aspettarselo.
Quello che è ragionevole, e necessario, è sapere esattamente quali sono gli scostamenti, quali si possono sanare, a che costo e in quanto tempo. Su questa conoscenza si costruisce una proposta seria, che protegge chi compra e che, paradossalmente, rende la trattativa più semplice anche per chi vende, perché elimina le sorprese che fanno saltare le operazioni all’ultimo momento.
Chi acquista una villa al mare o in contesti costieri trova alcune di queste verifiche declinate sulle specificità del territorio nella guida dedicata alla due diligence per l’acquisto sulla costa ligure.
Domande frequenti sulla due diligence di una villa di pregio
Quali controlli fare prima di formulare una proposta per una villa di pregio?
Perché dependance, verande e altri manufatti accessori richiedono particolare attenzione?
Che cosa bisogna controllare quando una villa dispone di una piscina?
Perché confini e distanze sono così importanti nell’acquisto di una villa?
Quali servitù possono incidere sull’utilizzo di una villa?
Quali vincoli territoriali verificare prima di acquistare una villa?
Quali verifiche tecniche richiede una villa rispetto a un appartamento?
Come dovrebbe essere formulata una proposta d’acquisto per una villa di pregio?
Qual è l’errore più comune nella due diligence di una villa?
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