Conformità urbanistica e catastale: perché non sono la stessa cosa

gianni — Fri, 09 Oct 2026 05:00:00 +0000

C’è un momento, in ogni rogito, in cui il notaio chiede al venditore di dichiarare che i dati catastali e la planimetria depositata corrispondono allo stato di fatto. Il venditore dichiara, l’acquirente ascolta, si firma. In quel passaggio molti compratori sono convinti che qualcuno abbia verificato la regolarità dell’immobile. Non è così, e la distanza fra quella convinzione e la realtà è la causa di una buona parte dei contenziosi immobiliari italiani.

Conformità urbanistica e conformità catastale sono due cose diverse, con due archivi diversi, due finalità diverse e due ordini di conseguenze diverse. Un immobile può essere perfettamente in regola dal punto di vista catastale e completamente abusivo dal punto di vista urbanistico. Può accadere anche il contrario, e in quel caso il problema è modesto. Capire quale delle due situazioni si ha davanti, prima di firmare qualcosa, è la differenza fra un acquisto e un problema.

Quello che segue è un inquadramento professionale, non un parere tecnico o legale: ogni immobile ha la propria storia e va istruito da un tecnico abilitato e, dove serve, da un notaio.

Due archivi, due finalità

La conformità urbanistica ed edilizia riguarda la legittimità dell’immobile rispetto alle norme pubbliche che governano il costruire. L’archivio di riferimento è il Comune, che conserva i titoli abilitativi rilasciati nel tempo: licenze, concessioni, permessi di costruire, autorizzazioni, denunce, SCIA, CILA, eventuali provvedimenti di condono, con i relativi elaborati grafici. La domanda a cui risponde è: questo edificio, come si presenta oggi, è stato costruito e modificato in base a titoli validi?

La conformità catastale riguarda la corretta rappresentazione dell’immobile nell’inventario dei beni immobili tenuto dall’Agenzia delle Entrate. L’archivio contiene gli identificativi, la planimetria, la categoria, la classe, la consistenza e la rendita. La domanda a cui risponde è un’altra: i dati depositati corrispondono a quello che c’è?

La differenza non è formale. Il catasto ha una finalità fiscale e censuaria, e per esplicita previsione dell’ordinamento non è probatorio: non prova la proprietà e non prova la legittimità di quello che rappresenta. Una planimetria catastale aggiornata certifica soltanto che qualcuno, a un certo punto, ha comunicato quella configurazione all’Agenzia delle Entrate. Non dice nulla sul fatto che quella configurazione fosse autorizzata dal Comune.

È esattamente per questo che la situazione più insidiosa è la più rassicurante all’apparenza: un immobile ampliato o frazionato senza titolo, poi regolarmente rappresentato in catasto con una pratica DOCFA. Catastalmente impeccabile. Urbanisticamente abusivo.

Che cosa è lo stato legittimo

Il concetto giuridico che regge tutta la materia urbanistica è quello di stato legittimo, definito dall’articolo 9-bis, comma 1-bis, del DPR 380/2001.

Lo stato legittimo di un immobile è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione, o dal titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio riguardante l’intero immobile, integrato con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Ne fanno parte anche i titoli rilasciati in sanatoria e le situazioni regolarizzate mediante il pagamento delle sanzioni previste dalla norma, oltre alle difformità attestate come tolleranze.

Per gli edifici costruiti in un’epoca in cui il titolo abilitativo non era richiesto, lo stato legittimo si ricostruisce con altri mezzi: le informazioni catastali di primo impianto e altri documenti probanti, come riprese fotografiche, estratti cartografici e documenti d’archivio. È la via che si percorre per una larga parte del patrimonio storico italiano, e va detto che ricostruire lo stato legittimo di una dimora settecentesca non è un esercizio da improvvisare. Sul tema specifico degli immobili storici e delle verifiche che li riguardano abbiamo dedicato un approfondimento a parte su come si valuta una dimora storica e che cosa controllare prima.

Una precisazione recente merita attenzione, perché risolve una questione molto pratica: le difformità che riguardano le parti comuni di un edificio non rilevano ai fini dello stato legittimo delle singole unità immobiliari, e allo stesso modo le difformità di una singola unità non rilevano per l’edificio nel suo complesso. Chi compra un appartamento non risponde quindi dell’irregolarità di un volume tecnico condominiale, e questo ha sbloccato un numero considerevole di compravendite.

Che cosa chiede la legge al rogito, e che cosa non chiede

Qui sta il punto che genera più fraintendimenti, e vale la pena esporlo con precisione perché due pronunce della Corte di Cassazione lo hanno definito con chiarezza.

Sul fronte catastale, l’articolo 29, comma 1-bis, della legge 52/1985 richiede che gli atti di trasferimento di diritti reali su fabbricati urbani contengano gli identificativi catastali, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione degli intestatari della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. La dichiarazione dell’intestatario può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato. In mancanza di questi elementi l’atto è nullo.

Sul fronte urbanistico, l’articolo 46 del DPR 380/2001 e l’articolo 40 della legge 47/1985 impongono che l’atto contenga la menzione degli estremi del titolo edilizio, o del titolo in sanatoria, o la dichiarazione sostitutiva per le costruzioni anteriori al settembre 1967. Anche qui, in mancanza, l’atto è nullo.

Fin qui sembrerebbe che la legge protegga l’acquirente. La giurisprudenza ha chiarito che protegge molto meno di quanto si pensi.

Le Sezioni Unite, con la sentenza n. 8230 del 22 marzo 2019, hanno stabilito che la nullità urbanistica è una nullità testuale: dipende dall’omissione della menzione, non dalla condizione effettiva dell’immobile. L’atto è valido se contiene la dichiarazione del titolo abilitativo, a prescindere da eventuali difformità fra il bene e il titolo, purché il titolo esista realmente e si riferisca concretamente all’immobile alienato. Le difformità restano rilevanti, ma su altri piani: quello amministrativo, con l’ordine di ripristino o di demolizione e la possibile acquisizione al patrimonio comunale, e quello penale.

La Cassazione, con la sentenza n. 27531 del 2025, ha applicato lo stesso ragionamento alla conformità catastale: la nullità scatta per l’assenza della dichiarazione o dell’attestazione, non per la discordanza fra planimetria e stato reale dell’immobile. Si tratta di una nullità formale, non sostanziale. L’atto che contiene la dichiarazione resta valido ed efficace anche se, in sede tecnica, emergono difformità.

La conseguenza va detta senza giri di parole: un atto può essere perfettamente valido e l’immobile che trasferisce può essere gravemente irregolare. Il notaio verifica che le dichiarazioni ci siano, non che siano vere. Chi le rende è il venditore. E chi resta con il problema, dopo, è chi ha comprato, con rimedi che sono di natura contrattuale e risarcitoria e che richiedono tempo, costi e un contenzioso.

Le quattro situazioni possibili

Nella pratica, un immobile si colloca in una di quattro caselle, e ciascuna ha un costo e una tempistica diversi.

Conforme su entrambi i fronti. È la situazione in cui si può procedere senza cautele particolari. È anche meno frequente di quanto si immagini, soprattutto nel patrimonio antecedente agli anni Ottanta.

Conforme urbanisticamente, non conforme catastalmente. I lavori sono stati autorizzati ma la planimetria non è mai stata aggiornata. È il caso meno grave: si risolve con una pratica DOCFA presentata da un tecnico abilitato, in tempi brevi e con costi contenuti. Va però fatta prima del rogito, e va chiarito per iscritto chi la sostiene.

Conforme catastalmente, non conforme urbanisticamente. È la casella pericolosa, ed è quella che la dichiarazione al rogito non intercetta. L’immobile è rappresentato correttamente in catasto perché la modifica è stata comunicata all’Agenzia delle Entrate, ma quella modifica non ha mai avuto un titolo comunale. Il costo di uscita, qui, va da qualche migliaio di euro a cifre molto rilevanti, e in alcuni casi la regolarizzazione non è possibile.

Non conforme su entrambi i fronti. Paradossalmente è la situazione più leggibile, perché la discordanza è evidente già dal confronto fra la planimetria catastale e il rilievo dello stato di fatto, e nessuno firma credendo che tutto sia in ordine.

Perché la difformità urbanistica è il problema vero

Le conseguenze di una difformità urbanistica non accertata non si esauriscono in una sanzione.

Il Comune può ordinare il ripristino o la demolizione delle opere realizzate senza titolo, e il potere di intervento dell’amministrazione non si prescrive con il tempo: un abuso commesso trent’anni fa resta un abuso. In caso di inottemperanza all’ordine di demolizione, la norma prevede l’acquisizione gratuita dell’opera e dell’area di pertinenza al patrimonio del Comune.

Sul piano economico gli effetti sono immediati e concreti. Un immobile non conforme non accede alle detrazioni fiscali per i lavori edilizi, perché l’asseverazione tecnica presuppone la legittimità dello stato di partenza. Le banche, in sede di perizia, rilevano le difformità e spesso subordinano o negano l’erogazione del mutuo. La rivendita si complica, perché l’acquirente successivo farà le verifiche che la prima volta non sono state fatte.

C’è poi un profilo che interessa in modo particolare i patrimoni familiari: le Sezioni Unite, con la sentenza n. 25021 del 7 ottobre 2019, hanno equiparato gli atti di scioglimento della comunione ereditaria agli atti tra vivi ai fini della nullità per omessa menzione urbanistica. In concreto, un immobile con difformità non regolarizzate può bloccare una divisione ereditaria, e la nullità è rilevabile d’ufficio dal giudice in ogni stato del processo. Una famiglia che scopre il problema nel momento della successione lo affronta nelle condizioni peggiori possibili: con più soggetti coinvolti, interessi divergenti e tempi che non dipendono da nessuno di loro.

Le tolleranze: quando una difformità non è una difformità

Non ogni scostamento fra il disegno e il costruito è un abuso. L’articolo 34-bis del DPR 380/2001 disciplina le tolleranze costruttive, e conoscerlo evita allarmi inutili, perché la maggior parte delle difformità che un rilievo fa emergere rientra proprio qui.

Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, non costituisce violazione edilizia il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari entro soglie graduate in funzione della superficie:

6% per le unità con superficie inferiore a 60 metri quadrati
5% per quelle inferiori a 100 metri quadrati
4% tra 100 e 300 metri quadrati
3% tra 300 e 500 metri quadrati
2% oltre i 500 metri quadrati

Per gli interventi realizzati dopo il 24 maggio 2024 resta applicabile il limite ordinario del 2%.

Accanto a queste, la norma riconosce le tolleranze esecutive, che non hanno soglie percentuali e riguardano le irregolarità geometriche e le modifiche di minima entità: il minore dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni e interni, la difforme ubicazione delle aperture interne, l’esecuzione difforme di opere che rientrano nella manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale.

Le tolleranze si attestano con una dichiarazione asseverata di un tecnico abilitato, senza necessità di attivare un procedimento di sanatoria. Due avvertenze però contano: nelle zone sismiche il tecnico deve attestare la conformità alle norme antisismiche vigenti al momento dell’intervento, e la tolleranza non copre le violazioni delle norme sull’agibilità né quelle di natura paesaggistica.

Quando serve la sanatoria: articolo 36 e articolo 36-bis

Se lo scostamento eccede le tolleranze, si entra nel campo dell’accertamento di conformità, che dopo la riforma introdotta dal decreto Salva Casa segue due strade distinte.

L’articolo 36 disciplina la sanatoria ordinaria e richiede la doppia conformità piena: l’opera deve essere conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione sia al momento della presentazione della domanda. È un requisito rigido, che nella pratica ha reso insanabile una quantità enorme di difformità minori realizzate in epoche con regole diverse dalle attuali.

L’articolo 36-bis, introdotto dalla riforma, riguarda le parziali difformità e le variazioni essenziali e attenua quel requisito: chiede la conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e la conformità alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento. È la novità che ha sbloccato molte situazioni prima senza uscita.

Le sanzioni pecuniarie variano in funzione del titolo. Per le parziali difformità regolarizzate con SCIA l’importo è commisurato al doppio dell’aumento del valore dell’immobile, con un minimo di 1.032 euro e un massimo di 30.984 euro. Per gli interventi soggetti a CILA la sanzione è di 1.000 euro, riducibile di due terzi quando la comunicazione è spontanea e l’opera è ancora in corso.

Nelle aree soggette a vincolo il percorso si allunga, perché occorre il parere dell’autorità preposta alla tutela, e l’esito non è scontato. Anche per questo, in un’operazione seria, la distinzione fra un abuso sanabile e un abuso sanato è decisiva: un’opera dichiarata sanabile da un tecnico non è un’opera regolare, è un’opera per cui esiste un percorso, con un costo e un tempo che vanno quantificati e attribuiti prima di firmare.

Che cosa chiedere, e quando

Il modo per non trovarsi in queste situazioni è banale nella sua semplicità, e consiste nel fare le verifiche prima di impegnarsi, non dopo.

L’istruttoria minima comprende l’accesso agli atti presso il Comune per ottenere tutti i titoli edilizi con i relativi elaborati grafici, la visura e la planimetria catastale aggiornate, il certificato di agibilità, e un rilievo dello stato di fatto eseguito sul posto. Il lavoro che conta è il confronto fra questi tre livelli, il disegno autorizzato, il disegno catastale e la realtà misurata, e produce come esito una relazione tecnica che dica dove stanno gli scostamenti, in quale categoria ricadono e quanto costa chiuderli.

Sul piano contrattuale, ci sono due modi corretti di procedere. Il primo è completare le verifiche prima della proposta, che è la strada preferibile quando i tempi lo consentono. Il secondo è formulare una proposta condizionata all’esito positivo delle verifiche urbanistiche e catastali, con un termine definito e la previsione esplicita di chi sostiene i costi di eventuali regolarizzazioni. Una clausola generica sulla regolarità dell’immobile non serve: serve una clausola che dica che cosa succede se la verifica va male.

Su come si struttura un’istruttoria completa su un immobile di valore, con l’ordine dei controlli e i documenti da richiedere, entriamo nel dettaglio nell’articolo dedicato alla due diligence di una villa di pregio, mentre per una panoramica dei controlli di base abbiamo raccolto i punti essenziali in cosa guardare prima di comprare casa.

Per chi vende, vale esattamente lo stesso

C’è una convinzione diffusa fra i venditori, secondo cui è meglio non sollevare il tema e vedere se l’acquirente lo solleverà. Nella nostra esperienza è la scelta che costa di più.

Una difformità che emerge a trattativa avviata non è più un problema tecnico, è una leva negoziale. L’acquirente ha già investito tempo e attenzione, si sente esposto e reagisce chiedendo una riduzione di prezzo che nella quasi totalità dei casi eccede, spesso di molto, il costo reale della regolarizzazione. Nei casi peggiori la trattativa si interrompe, e l’immobile torna sul mercato con la reputazione di una casa che ha avuto un problema.

La stessa verifica, condotta prima di mettere l’immobile in vendita, produce l’effetto opposto. Le difformità rientranti nelle tolleranze vengono attestate e chiuse. Quelle che richiedono una pratica vengono avviate e, quando non è possibile completarle in tempo, vengono quantificate e messe sul tavolo per prime, con un preventivo alla mano. In quella configurazione il venditore non sta rispondendo a una contestazione, sta esponendo una posizione istruita, e la differenza sul prezzo finale è di norma molto superiore a quanto costa la verifica.

Che si stia comprando o vendendo, la conclusione è la stessa. La conformità catastale è una dichiarazione che serve al rogito. La conformità urbanistica è la condizione che determina se quell’immobile potrà essere ristrutturato, ipotecato, ereditato e rivenduto. Confonderle è l’errore che si paga più tardi, e sempre a un prezzo più alto.

sanatoria edilizia - Morabito Immobiliare