Un divario di prezzo che dice già molto

Lo studio condotto da Abitare Co. su centotrentaquattro località costiere italiane, ventisei delle quali liguri, fotografa il primo semestre 2026 con questi valori nel segmento delle case al mare:

• Portofino: 23.233 euro al metro quadro, con le abitazioni più ricercate fino a 31.500. È il valore più alto d’Italia.
• Santa Margherita Ligure: 11.425 euro, con punte a 19.950 nella fascia più esclusiva, e una crescita del 26 per cento fra il 2022 e il 2026.
• Sestri Levante: 6.563 euro, allineata a Rapallo.

Prima di proseguire serve però un avvertimento metodologico, perché è esattamente il punto su cui il Levante viene valutato male. Sulle rilevazioni dei prezzi richiesti sull’intero stock residenziale, a settembre 2026, Sestri Levante si colloca a 3.642 euro al metro quadro e Levanto a 3.717. La distanza fra i 6.563 e i 3.642 della stessa località non è una contraddizione: è la differenza fra il paniere delle seconde case costiere e l’insieme di tutte le abitazioni di un comune, frazioni collinari e patrimonio ordinario compresi.

Ne consegue una regola pratica: sono confrontabili fra loro soltanto i valori che provengono dalla stessa rilevazione. Chi mette in fila numeri presi da fonti diverse costruisce classifiche che non significano nulla.

C’è poi un dettaglio che vale la pena registrare. Sullo stesso paniere e nello stesso mese, Sestri Levante segna un calo dell’1,49 per cento su base annua e Levanto una crescita del 2,42, e Levanto risulta oggi marginalmente più alta. Due località trattate per anni come l’estremità accessibile della costa si sono incrociate.

Su come si articolano le differenze all’interno del Tigullio siamo entrati nel merito nell’approfondimento dedicato alle differenze immobiliari fra Santa Margherita Ligure, Portofino e Rapallo.

Portofino: un mercato che non è un mercato

Portofino è il caso limite, e va descritto per quello che è. Il borgo è minuscolo, lo stock immobiliare pressoché fisso, le compravendite rare e formate per abbinamenti diretti fra chi vende e chi cerca. Non esiste un’offerta da consultare, esistono occasioni che si presentano.

La conseguenza per chi compra è che l’acquisto non si programma, si intercetta. Chi decide di comprare a Portofino e fissa una scadenza sta ponendo una condizione che il mercato non può soddisfare. Il percorso corretto è farsi conoscere e aspettare, con un mandato chiaro su che cosa si cerca.

Su Portofino pesa inoltre, in questa fase, una questione normativa aperta che va conosciuta prima di qualunque proposta. Il perimetro del Parco Nazionale di Portofino è oggetto di un contenzioso ancora in corso: il Consiglio di Stato, con pronuncia del 13 maggio 2026, ha respinto il ricorso della Regione Liguria e ritenuto illegittima la riduzione del parco da undici comuni a tre, affermando che la perimetrazione deve fondarsi su criteri tecnico scientifici. Nel settembre successivo il Ministero ha confermato un perimetro terrestre limitato a tre comuni, con l’area marina protetta istituita nel 1999 destinata a confluire nel nuovo ente, scelta che ha prodotto obiezioni politiche e dubbi da parte di Federparchi, che ha proposto un accorpamento gestionale sul modello delle Cinque Terre senza sopprimere l’area marina. Il Ministero ha indicato che il perimetro non esclude ampliamenti successivi, previo accordo con Regione ed enti locali.

Tradotto per chi acquista: sul promontorio il regime di tutela è in via di definizione, e questo incide su tutto ciò che riguarda interventi, autorizzazioni e tempi. È una verifica da fare con un tecnico locale sull’indirizzo specifico, prima di impegnarsi.

Il resto dei vincoli di Portofino è strutturale e non cambierà: una sola strada di accesso, spazi inesistenti per qualunque addizione, ogni intervento soggetto ad autorizzazione paesaggistica, dimensioni delle proprietà contenute rispetto a quanto il prezzo lascerebbe immaginare.

A chi si adatta. A chi considera l’indirizzo stesso come l’asset, userà la casa per settimane e non per mesi, e accetta che l’acquisto avvenga quando si presenta l’occasione e non quando lo decide lui.

Santa Margherita Ligure: la profondità di mercato

Santa Margherita è l’unica delle quattro che funziona come un mercato nel senso pieno del termine, e questo è il suo vantaggio competitivo reale.

L’offerta è articolata su registri diversi: ville d’epoca sulle alture, palazzine signorili nel tessuto urbano, attici con vista, proprietà nelle frazioni collinari. Significa che chi cerca può scegliere, confrontare e trattare, invece di aspettare. Significa anche che chi vende ha una platea, e che la rivendita futura non dipende da un singolo compratore disposto a presentarsi.

I numeri confermano questa lettura meglio di qualunque argomento: 11.425 euro al metro quadro di media, punte a 19.950 nella fascia alta, e una crescita del 26 per cento in quattro anni che è fra le più forti della regione. È oggi il secondo mercato costiero ligure per valori, e la distanza da Portofino, pur restando ampia, si misura in un rapporto di due a uno e non di sei a uno.

Il premio c’è e va pagato. In cambio si ottiene una località che vive tutto l’anno, con servizi, ristorazione e hospitality di livello internazionale, un porto, e una posizione che resta la più comoda delle quattro rispetto all’asse di Genova e Milano.

A chi si adatta. A chi verrà con regolarità, anche fuori stagione, ha bisogno di servizi funzionanti dodici mesi, vuole poter scegliere fra più opzioni e dà peso alla liquidità dell’immobile nel momento in cui dovesse rivenderlo.

Sestri Levante: la città che lavora

Qui c’è l’elemento che quasi nessun articolo su questa costa racconta, e che è invece il fatto decisivo per capire il mercato.

Sestri Levante è conosciuta per le sue due baie, la Baia del Silenzio e la Baia delle Favole. Ma a Riva Trigoso, nello stesso comune, c’è un cantiere navale fondato il 1° agosto 1897 da Erasmo Piaggio e oggi stabilimento Fincantieri, con circa 850 addetti diretti nel comparto navale e altri 350 circa nella meccanica, nei sistemi e nei componenti. Il gruppo ha annunciato un piano di investimenti di circa 90 milioni di euro entro il 2030, che comprende una nuova linea di varo con pontile, nuove gru e macchinari e la riorganizzazione degli spazi produttivi, con circa sessanta assunzioni nel solo 2026 e un carico di lavoro definito fino al 2029, su un sito considerato strategico per le unità avanzate della Marina Militare.

Circa milleduecento posti di lavoro industriali, in un comune di questa dimensione, cambiano completamente la natura del luogo. Sestri Levante ha scuole piene, negozi aperti a febbraio, medici, un tessuto di residenti che non si svuota a settembre. È l’unica delle quattro che è una città prima di essere una destinazione.

Per chi compra questo ha due facce. Da un lato il mercato è sostenuto più dalla domanda residente che dalla scarsità, e questo spiega sia il prezzo più contenuto sia il leggero arretramento rilevato nell’ultimo anno: non è un segnale di debolezza del territorio, è il comportamento normale di un mercato dove i compratori sono persone che ci vivono. Dall’altro lato, chi cerca un’enclave esclusiva qui non la trova, perché la vita del posto non è organizzata intorno a chi arriva.

A chi si adatta. A chi userà molto la casa, anche in bassa stagione, vuole metri quadrati e normalità invece di esclusività, e considera un valore il fatto che il paese funzioni tutto l’anno per ragioni che non dipendono dal turismo.

Quando l’ormeggio si trova a pochi minuti dall’abitazione, il rapporto con il mare cambia. La barca smette di essere qualcosa da programmare con giorni di anticipo e diventa parte della quotidianità: si può uscire per qualche ora, raggiungere San Fruttuoso, pranzare lungo la costa, rientrare nel pomeriggio e cenare a casa.

Da questo punto di vista, il posto barca assume un’importanza che il mercato immobiliare tradizionale tende talvolta a sottovalutare. Per alcuni acquirenti di fascia alta può pesare nella scelta quasi quanto il garage, la piscina o la qualità degli spazi esterni.

C’è però un elemento da chiarire subito: dire “posto barca” può significare cose giuridicamente molto diverse ed è proprio qui che nautica e real estate iniziano a incontrarsi.

Una casa sul mare cambia significato quando si possiede una barca

Il rapporto tra abitazione e nautica è particolarmente evidente in Liguria.

La conformazione della costa ha prodotto nei secoli un sistema di borghi, piccoli porti naturali, approdi e marine che spesso si trovano a breve distanza dalle zone residenziali più prestigiose. Nel Tigullio questo legame è immediato: Santa Margherita Ligure, Rapallo e Portofino concentrano in pochi chilometri residenze di alto livello, strutture portuali e alcune delle rotte di navigazione più conosciute del Mediterraneo.

A Santa Margherita, per esempio, il Comune gestisce direttamente una parte degli ormeggi e mantiene una lista per l’assegnazione dei posti disponibili, con procedure e rinnovi specifici.

A Rapallo, il rinnovato Porto Carlo Riva dispone oggi di oltre 250 posti distribuiti su cinque moli e può accogliere yacht fino a 60 metri.

Sono dati che raccontano anche un cambiamento nel modo di leggere il territorio. Il porto turistico contemporaneo è diventato un’infrastruttura capace di incidere sull’attrattività residenziale di un’area, soprattutto quando offre assistenza, sicurezza, servizi tecnici e la possibilità di raggiungere rapidamente l’imbarcazione dalla propria casa.

Per un cliente che non possiede una barca, vivere a dieci o trenta minuti dal porto può fare poca differenza e per chi esce in mare regolarmente, può cambiare tutto.

Dal garage al posto barca: la logica della pertinenza cambia scala

Nel mercato immobiliare siamo abituati a considerare il garage come una componente quasi naturale delle proprietà di fascia alta.

A Milano un attico senza box può perdere attrattività. In una villa in collina si guarda immediatamente al numero di auto che possono essere parcheggiate all’interno della proprietà. Sui laghi acquistano valore darsene e accessi diretti all’acqua.

Sul mare la stessa logica si sposta verso il porto, questo non significa che il posto barca sia automaticamente, in senso giuridico, una pertinenza dell’abitazione. Il Codice civile lega il concetto di pertinenza alla destinazione durevole di una cosa al servizio o all’ornamento di un’altra, ma nel mondo della nautica bisogna prima comprendere quale diritto venga effettivamente esercitato sull’ormeggio.

Dal punto di vista patrimoniale, tuttavia, casa e ormeggio possono essere valutati insieme.

Immaginiamo due ville comparabili sulle colline del Tigullio. Entrambe hanno vista mare, piscina e giardino. Dalla prima si raggiunge il proprio yacht in pochi minuti; per la seconda bisogna spostarsi in automobile verso un porto distante, cercare parcheggio e organizzare ogni uscita in maniera più complessa.

Per un armatore non sono due proprietà equivalenti, il valore aggiunto nasce dalla continuità tra abitare e navigare.

“Comprare un posto barca”: bisogna capire che cosa si sta comprando

Nel linguaggio commerciale si parla comunemente di posti barca “in vendita”. Dietro questa formula possono però esistere strutture contrattuali molto diverse.

Molti porti turistici insistono infatti, totalmente o parzialmente, su aree appartenenti al demanio marittimo. In questi casi alla base dell’utilizzo dell’area esiste una concessione amministrativa con una propria durata e precise condizioni.

Il Consiglio Nazionale del Notariato ha dedicato uno studio specifico agli atti dispositivi riguardanti beni realizzati su aree demaniali, prendendo in considerazione proprio complessi costituiti anche da posti barca, box, posti auto, appartamenti e locali commerciali. Il tema dimostra quanto sia importante distinguere la proprietà immobiliare tradizionale dalle posizioni giuridiche che derivano da una concessione demaniale.

Un esempio concreto arriva da Marina Genova, che sul proprio sito propone posti barca sia in locazione sia in vendita specificando, per quelli commercializzati in questa seconda forma, la presenza di una concessione fino al 2092.

La parola “vendita”, da sola, non basta per comprendere la natura del diritto acquistato.

Quando un cliente valuta un posto barca insieme a una proprietà residenziale occorre quindi analizzare il contratto, la concessione che sta a monte, la sua durata, le regole di trasferimento e ciò che accadrà alla scadenza.

Concessione, assegnazione, locazione: tre situazioni che non vanno confuse

In alcuni porti esistono assegnazioni annuali o pluriennali. In altri si stipulano contratti di locazione. Nei porti privati possono essere commercializzati diritti di utilizzo di lunga durata collegati alla concessione principale.

Cambiano quindi sia la stabilità dell’ormeggio sia il suo peso patrimoniale.

Un contratto annuale risolve un’esigenza pratica: permette di avere la barca in un determinato porto.

Un diritto di lunga durata può invece diventare parte della pianificazione complessiva di chi acquista una villa sul mare e immagina di utilizzarla per molti anni o di trasmetterla ai figli.

Il sistema amministrativo conferma la centralità di queste distinzioni. Il SID – Portale del Mare del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti costituisce oggi la base informativa nazionale di riferimento per la gestione del demanio marittimo. Dal maggio 2026 le procedure informatizzate del SID sono il mezzo previsto per le istanze relative all’occupazione e all’uso dei beni demaniali marittimi; tra i modelli esistono espressamente quelli per il rilascio, il rinnovo, la variazione e il subingresso nella concessione.

Per l’acquirente il significato è molto concreto: se il valore dell’operazione dipende anche dall’ormeggio, la possibilità di trasferire quel diritto va verificata prima della firma.

La durata è parte del valore

Una villa ha, per sua natura, un orizzonte patrimoniale potenzialmente molto lungo, il posto barca può avere un orizzonte differente ed è qui che bisogna evitare di sommare automaticamente il valore commerciale dell’abitazione e quello attribuito all’ormeggio.

Un diritto utilizzabile ancora per molti decenni ha caratteristiche molto diverse da un contratto prossimo alla scadenza. Allo stesso modo, una concessione rinnovabile non equivale necessariamente a un diritto perpetuo.

La domanda corretta diventa quindi: per quanto tempo potrò utilizzare quel posto e in base a quale titolo?

Seguono altre domande:

• Il diritto può essere ceduto?
• Può essere trasmesso agli eredi?
• Il nuovo utilizzatore deve essere accettato dal concessionario?
• Esistono limiti relativi alle dimensioni dell’imbarcazione?
• Sono previste spese straordinarie?

Il posto è identificato stabilmente oppure il gestore può modificarne la posizione?

Quest’ultimo aspetto, per esempio, non è teorico: il regolamento del Porto Carlo Riva prevede che ciascun posto sia identificato da un codice, ma riserva alla concessionaria la possibilità di modificare il piano degli ormeggi e riconfigurare i posti interessati.

In una vera due diligence nautica sono esattamente questi i dettagli da leggere.

La barca deve essere compatibile con il posto

In marina entrano in gioco lunghezza, larghezza, pescaggio e caratteristiche dell’imbarcazione.

Due posti apparentemente simili possono essere destinati a barche molto diverse. Cambiano lo specchio acqueo, la facilità di manovra, la profondità, i servizi disponibili in banchina e naturalmente il costo.

La crescita delle dimensioni degli yacht ha reso questo tema particolarmente rilevante.

Marina Genova offre ormeggi che vanno dalle unità di 8,5 metri fino ai superyacht di 130 metri e, nelle aree dedicate alle imbarcazioni maggiori, mette a disposizione servizi dimensionati per esigenze tecniche decisamente più complesse.

Marina di Varazze dichiara 800 posti barca, accompagnati da servizi nautici, manutenzione, aree commerciali e sicurezza; il porto accoglie diverse categorie di imbarcazioni e costituisce un esempio di come le marine moderne siano diventate vere infrastrutture dedicate al tempo libero nautico.

Per questo motivo acquistare prima il posto barca e successivamente cambiare imbarcazione senza verificare le misure può produrre una situazione paradossale: avere un diritto di ormeggio importante, ma non poterlo utilizzare per il nuovo yacht.

Prima del panorama vengono i documenti

Una due diligence ben organizzata dovrebbe iniziare prima del preliminare, o comunque prima che l’acquirente assuma obblighi difficili da modificare.

Il primo passo consiste nel ricostruire la storia dell’immobile.

L’atto di provenienza racconta come il venditore ne è diventato proprietario: compravendita, successione, donazione, divisione. A questo si affiancano visure catastali, planimetrie, titoli edilizi, eventuali sanatorie, condoni, documentazione relativa all’agibilità, Attestato di Prestazione Energetica, autorizzazioni per lavori eseguiti negli anni e documentazione degli impianti.

Il Consiglio Nazionale del Notariato indica tra i documenti rilevanti per una compravendita anche la documentazione sull’agibilità e, più in generale, insiste sull’importanza di arrivare alla vendita con un quadro documentale completo.

Su una proprietà importante vale la pena fare qualcosa in più: incaricare un tecnico di confrontare ciò che esiste negli archivi con ciò che esiste davvero sul posto.

Perché una cosa è osservare una planimetria. Un’altra è verificare che quella planimetria corrisponda alla villa che abbiamo appena visitato.

Catasto e urbanistica: due verifiche diverse

È uno dei punti che crea più confusione. Una casa può avere una planimetria catastale apparentemente corretta e presentare comunque problemi sotto il profilo edilizio o urbanistico. La verifica catastale e quella urbanistica vanno quindi affrontate separatamente; la crescente diffusione delle relazioni tecniche integrate nasce proprio dall’esigenza di controllare entrambe prima del trasferimento.

Pensiamo a una villa ligure costruita negli anni Cinquanta e modificata più volte.

Una veranda potrebbe essere stata chiusa successivamente. Una terrazza trasformata in ambiente interno. Una dependance potrebbe avere una destinazione diversa da quella che appare durante la visita. Un sottotetto potrebbe essere stato arredato come camera pur avendo caratteristiche amministrative differenti.

Sono situazioni che non significano automaticamente rinunciare all’acquisto. Significano capire prima che cosa esiste, quale sia il titolo che lo legittima e se eventuali difformità possano essere regolarizzate.

Su un immobile da qualche milione di euro questa analisi pesa molto più di una discussione su una finitura da sostituire.

In Liguria il terreno fa parte della casa

Una delle particolarità dell’immobiliare ligure è il rapporto strettissimo tra edificio e territorio.

Una villa sul Tigullio può avere un’abitazione di 300 metri quadrati e un’estensione esterna molto più complessa: fasce terrazzate, muri in pietra, percorsi pedonali, scalinate, uliveti, giardini in pendenza, accessi secondari.

In questo caso la due diligence deve uscire dalle mura della casa.

Bisogna capire dove finiscono i confini reali della proprietà, quali particelle appartengano al venditore, se esistano servitù di passaggio, chi abbia il diritto di utilizzare determinate strade private e chi debba contribuire alla loro manutenzione.

Un cancello che durante la visita sembra appartenere naturalmente alla villa potrebbe, ad esempio, aprirsi su una strada condivisa con altre proprietà.

Lo stesso ragionamento vale per i muri di contenimento. In un territorio costruito spesso sui versanti, sapere a chi appartiene un muro e chi debba occuparsi della sua manutenzione può avere conseguenze concrete negli anni successivi.

La Liguria presenta inoltre una storica esposizione a fenomeni di frana e alluvione; la pianificazione regionale utilizza mappe e piani di bacino proprio per individuare le aree soggette a differenti livelli di pericolosità. Prima di acquistare una proprietà collinare o vicina a un corso d’acqua è quindi ragionevole affiancare alla verifica edilizia una lettura delle cartografie territoriali aggiornate.

È uno di quei controlli che durante una visita immobiliare non si vedono, ma che possono cambiare la valutazione complessiva dell’operazione.

Il vincolo paesaggistico: attenzione a ciò che si potrà fare domani

Una delle ragioni per cui la costa ligure conserva ancora scenari straordinari risiede nella presenza di una tutela paesaggistica molto articolata.

Per l’acquirente questo significa fare una domanda ulteriore: quali interventi potrò realizzare in futuro?

Una grande terrazza può essere perfetta così com’è, ma se l’idea consiste nell’aggiungere una pergola, modificare un’apertura, intervenire sulle facciate o realizzare una piscina, la fattibilità va verificata prima di considerare quel progetto come acquisito.

La Regione Liguria ricorda che gli interventi che modificano lo stato dei luoghi su immobili o aree sottoposti a vincolo paesaggistico richiedono l’autorizzazione prevista dall’articolo 146 del Codice dei beni culturali e del paesaggio.

Il punto, per chi compra, è molto pratico.

Una villa va valutata per quello che è oggi e per le trasformazioni che risultano realmente consentite, non per quelle che immaginiamo osservandola durante una visita.

È una differenza importante soprattutto nel luxury real estate, dove il progetto futuro dell’acquirente può incidere fortemente sulla decisione.

Quando la dimora ha un vincolo storico

Il vincolo paesaggistico e il vincolo culturale non sono la stessa cosa.

Una villa storica può essere sottoposta a una tutela specifica in quanto bene culturale. In quel caso la circolazione dell’immobile segue regole particolari e, nelle vendite a titolo oneroso, può entrare in gioco il diritto di prelazione pubblica previsto dal Codice dei beni culturali.

Il Ministero, la Regione o altro ente territoriale interessato possono esercitare la prelazione alle condizioni previste dalla legge; durante il relativo periodo l’atto resta sottoposto alla disciplina prevista dal Codice.

È una circostanza da individuare subito.

Il fascino di una villa Liberty, di una dimora ottocentesca o di una proprietà legata alla storia del territorio può essere proprio ciò che convince all’acquisto. Il vincolo entra semplicemente nella struttura dell’operazione e deve essere conosciuto, compreso e gestito con i professionisti competenti.

Accesso al mare, darsena e pontile: le parole vanno verificate

In Liguria alcune espressioni negli annunci immobiliari hanno un peso particolare.

“Accesso diretto al mare”, “darsena privata”, “pontile”, “posto barca davanti alla proprietà”.

Sono elementi capaci di cambiare radicalmente il valore percepito di una casa. Proprio per questo meritano una verifica documentale precisa.

Bisogna distinguere ciò che appartiene effettivamente all’immobile da ciò che deriva da una concessione demaniale, da un diritto d’uso o da una situazione amministrativa differente.

Dal 2026 il SID – Portale del Mare del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti costituisce lo strumento nazionale per la gestione delle pratiche relative all’uso del demanio marittimo e contempla espressamente domande di concessione, rinnovo, variazione, subingresso e nuove opere in prossimità del demanio.

Se una villa dispone di un pontile o di una struttura sull’acqua, durante la due diligence andrebbero quindi verificate la natura del diritto, la durata dell’eventuale concessione, le condizioni per il subentro e gli eventuali obblighi connessi.

È uno dei casi in cui una sola parola può descrivere situazioni giuridiche molto diverse.

Piscine, dependance e terrazze: il lusso si controlla pezzo per pezzo

Nelle proprietà di fascia alta spesso sono proprio gli elementi che rendono la casa più desiderabile a richiedere le verifiche più attente.

Piscina, pool house, dependance per gli ospiti, palestra, serra, pergolato, cucina esterna, terrazze ampliate, locali wellness.

L’obiettivo non consiste nel riempire la trattativa di burocrazia. Serve semplicemente ricostruire come questi spazi siano nati e quale destinazione abbiano.

Una dependance utilizzata come appartamento per gli ospiti deve essere valutata anche sotto il profilo amministrativo. Lo stesso vale per locali seminterrati trasformati nel tempo in zone abitative o per volumi recuperati nelle ville storiche.

Nelle abitazioni costiere, dove lo spazio è prezioso e ogni metro viene utilizzato con grande attenzione, questa ricostruzione assume ancora più importanza.

Santa Margherita, Portofino, Rapallo, Zoagli, Chiavari: cambia la casa, cambia la due diligence

Parlare genericamente di “casa in Liguria” rischia di nascondere differenze notevoli.

Una villa sulle alture di Santa Margherita Ligure pone questioni differenti rispetto a un appartamento signorile nel centro di Chiavari. Una casa raggiungibile attraverso una strada privata sopra Zoagli richiede verifiche diverse da un attico sul lungomare di Rapallo. Una proprietà storica nei dintorni di Portofino porta con sé un contesto paesaggistico differente da quello di una residenza urbana.

La due diligence dovrebbe adattarsi alla casa, non il contrario.

Nelle proprietà in collina diventano centrali accessibilità, versanti, muri e terreni.

Negli appartamenti contano molto di più condominio, parti comuni, coperture, facciate, ascensore, lavori deliberati e utilizzo degli spazi esterni.

Nelle dimore storiche cresce il peso della ricerca documentale.

Per una proprietà a pochi metri dal mare entrano spesso nella valutazione umidità salina, manutenzione delle facciate, serramenti, impermeabilizzazioni e stato degli spazi esterni.

La vista resta importante. La qualità tecnica permette di continuare a godersela negli anni.

Il condominio merita una due diligence tutta sua

Una residenza al mare può trovarsi all’interno di uno splendido palazzo d’epoca o di un complesso residenziale con piscina, parco e portineria.

In questi casi la documentazione condominiale va letta con la stessa attenzione dedicata all’appartamento.

Verbali delle ultime assemblee, bilanci, spese straordinarie approvate o in discussione, contenziosi, regolamento, utilizzo delle parti comuni e tabelle millesimali aiutano a capire la situazione reale.

Un grande terrazzo può essere di proprietà esclusiva, in uso esclusivo o avere una diversa qualificazione.

Una facciata sul mare può richiedere interventi frequenti per effetto dell’esposizione.

Un ascensore in un edificio storico può essere essenziale per il valore di un appartamento ai piani alti, ma può anche essere oggetto di lavori già programmati.

Sono dettagli poco emozionanti durante la prima visita. Diventano decisamente più interessanti quando arrivano le spese.

Portofino: la località più cara d’Italia

Cominciamo dal nome che tutti conoscono. Portofino non è solo uno dei borghi più belli del Mediterraneo: è, nel 2026, la località immobiliare più cara d’Italia. I dati lo confermano senza ambiguità. Il prezzo medio richiesto per gli immobili in vendita nel comune si attesta a maggio-giugno 2026 tra i 10.000 e gli 11.500 euro al metro quadro secondo le principali rilevazioni, ma questa è solo la media generale. Per il segmento del lusso — ville e appartamenti vista mare, di nuova costruzione o ristrutturati — i valori salgono in modo drastico: secondo l’indagine Abitare Co. del luglio 2026, comprare casa nel borgo costa mediamente 23.233 euro al metro quadro, con picchi che per le soluzioni fronte mare più prestigiose possono toccare i 31.500 euro al metro quadro. Il prezzo mediano di una casa sul mercato supera l’1,8 milioni di euro.

Sono cifre che collocano Portofino nel ristretto club delle destinazioni marittime più esclusive d’Europa, subito dietro le francesi Cap Ferrat e Saint Tropez e davanti a Capri, Forte dei Marmi e Positano. E la traiettoria è di crescita: negli ultimi anni Portofino ha registrato un apprezzamento del +15,6%, sostenuto da una domanda internazionale che percepisce questi immobili come autentici beni rifugio.

Cosa spiega valori di questo livello? La risposta è nella scarsità assoluta. Portofino è un comune minuscolo, incastonato tra il mare e il Parco Naturale Regionale del Monte di Portofino, con vincoli paesaggistici tra i più severi d’Italia. La nuova edificazione è praticamente azzerata da decenni. Il numero di immobili realmente disponibili è piccolissimo, e ogni compravendita opera su un insieme di beni che non si rinnova. A questo si aggiunge il brand value più potente che un immobile possa avere: un indirizzo a Portofino è riconosciuto istantaneamente in tutto il mondo, un asset reputazionale che pochi altri luoghi al pianeta possono offrire.

San Fruttuoso: il lusso dell’inaccessibilità

Se Portofino rappresenta l’iconicità assoluta, San Fruttuoso rappresenta qualcosa di ancora più raro: l’inaccessibilità come valore. La baia di San Fruttuoso, incastonata tra Portofino e Camogli sul versante a mare del promontorio, è uno dei luoghi più straordinari della costa italiana. Vi sorge un’abbazia benedettina le cui origini risalgono al X secolo, affacciata direttamente sull’acqua, in una piccola insenatura raggiungibile solo via mare o attraverso i sentieri del Monte di Portofino. Non esistono strade carrabili. Chi arriva a San Fruttuoso lo fa in barca dal porto di Camogli o di Portofino, oppure a piedi camminando tra la macchia mediterranea.

Nelle acque della baia, a diciassette metri di profondità, riposa dal 1954 il celebre Cristo degli Abissi, la statua bronzea diventata meta di pellegrinaggio per sub e simbolo dell’intero promontorio.

Dal punto di vista immobiliare, San Fruttuoso è una realtà a sé. Gli immobili nella baia sono pochissimi, e la loro caratteristica — l’assenza di accesso stradale — li trasforma in beni di rarità estrema. Chi possiede una proprietà a San Fruttuoso possiede letteralmente un frammento di un luogo che non può essere replicato: raggiungibile solo con un tragitto pedonale dal pontile, immerso in una natura tutelata, sospeso in una dimensione senza tempo. È un segmento per pochissimi, che risponde a un desiderio molto specifico: quello di possedere non un immobile, ma un’esperienza irripetibile di isolamento e bellezza. La zona più ampia del Monte di Portofino-San Fruttuoso registra valori medi intorno ai 4.000 euro al metro quadro, ma i pochi immobili realmente affacciati sulla baia seguono logiche di prezzo del tutto proprie, legate all’unicità del singolo bene.

Camogli: il borgo marinaro che guarda al Golfo Paradiso

Il terzo vertice di questo triangolo è Camogli, e ha un carattere completamente diverso dagli altri due. Se Portofino è mondano e San Fruttuoso è inaccessibile, Camogli è un autentico borgo marinaro vivo, con una comunità reale, una storia di gente di mare, una vita sociale che non si spegne con la fine dell’estate. Le sue celebri case-torri, altissime e colorate, allineate lungo il fronte mare, sono uno dei paesaggi urbani più riconoscibili della Liguria — dipinte, secondo la tradizione, con colori vivaci perché i marinai potessero riconoscere la propria casa dal mare.

Camogli affaccia sul Golfo Paradiso, il tratto di costa che dal promontorio guarda verso Genova, e questa è una precisazione geografica che vale la pena fare: mentre Portofino appartiene al versante del Tigullio, Camogli si trova sull’altro lato del monte. Questa posizione le conferisce un’identità particolare, meno esposta al turismo di massa di Portofino e più legata alla dimensione autentica della Liguria di mare.

Sul piano immobiliare, Camogli offre valori significativamente più accessibili rispetto a Portofino, pur mantenendo una qualità paesaggistica altissima. Il prezzo medio richiesto a giugno 2026 si attesta intorno ai 5.586 euro al metro quadro, con un incremento dell’8% rispetto all’anno precedente, e punte intorno ai 6.200 euro al metro quadro nella zona centrale del borgo. È un mercato in crescita costante, sostenuto da una domanda che apprezza proprio l’equilibrio tra bellezza, autenticità e valori ancora ragionevoli per una località di questo prestigio.

Le geografie residenziali di Camogli sono varie e meritano attenzione. Il fronte mare con le case-torri storiche è il segmento più identitario, fatto di appartamenti in palazzine d’epoca con vista paradisiaca. San Rocco di Camogli, in posizione più elevata, offre ville indipendenti immerse nel verde con vista sul Golfo Paradiso e su Punta Chiappa, in contesti di grande riservatezza. Ruta di Camogli, lungo la via Aurelia, e le frazioni collinari offrono villini in posizione dominante, spesso più comodi per l’accesso carrabile. È un ventaglio di opzioni che permette di scegliere tra la vita di borgo sul mare e la riservatezza delle ville collinari.

Arrivare in barca: Calata del Porto e il Golfo del Tigullio

Il porto di Santa Margherita Ligure è una delle marine più riconoscibili della costa ligure. Ben riparato, ben servito, perfettamente integrato nel tessuto urbano, accoglie tradizionalmente yacht di medie dimensioni e costituisce – insieme al Porto Carlo Riva di Rapallo e al Marina di Portofino – uno dei tre poli del Golfo del Tigullio.

La stagione velica del Tigullio è una delle più dense del Mediterraneo. Le Regate di Primavera Portofino, organizzate dallo Yacht Club Italiano in collaborazione con i Comuni di Portofino, Santa Margherita Ligure e Rapallo, aprono il calendario sportivo con due main partner che dicono molto del posizionamento della zona: Splendido Mare (A Belmond Hotel) e Banca Passadore. A queste si aggiungono il Trofeo Siad e numerose regate del Circolo Velico locale, che fanno del Tigullio uno specchio d’acqua riconosciuto a livello internazionale.

Per chi possiede una casa a Santa Margherita o sta considerando l’acquisto, il porto non è un dettaglio: è una funzione integrata della residenza. Avere a disposizione un posto barca – proprio o noleggiato – significa poter raggiungere via mare Portofino in dieci minuti, Sestri Levante in mezz’ora, le Cinque Terre in poco più di un’ora di navigazione. Significa vivere il Mediterraneo come un’estensione naturale del giardino di casa.

L’asse Santa Margherita-Portofino-Paraggi: il triangolo d’oro

Santa Margherita non si comprende senza Portofino e senza la baia di Paraggi. Sono tre punti che disegnano un triangolo geografico ed economico unico in Italia. Portofino è il brand internazionale, la cartolina che il mondo conosce: ristretta, esclusiva, con un’offerta immobiliare estremamente limitata. Paraggi è la spiaggia smeraldo che chiude la strada panoramica: poche residenze, valori per metro quadro tra i più alti d’Europa. Santa Margherita è il polo residenziale più ampio, più articolato, più vivibile dei tre, e per questo offre la maggiore profondità di mercato.

Tradotto in termini patrimoniali: chi cerca una proprietà a Portofino entra in un mercato pressoché chiuso, dove le compravendite sono rare e i valori si formano per matching diretti. Chi cerca a Santa Margherita può scegliere tra ville d’epoca in collina, palazzine signorili nel centro storico, attici con vista mare, residenze nelle frazioni di San Lorenzo della Costa, San Siro, Nozarego. La gamma è ampia, la liquidità del mercato più alta, le possibilità di costruire un investimento equilibrato maggiori.

I dati di mercato 2026 confermano questa lettura. Il prezzo medio comunale di 6.122 €/m² nasconde una distribuzione molto ampia: da valori sopra i 25.000 €/m² per gli immobili fronte mare di pregio fino a 3.000-4.000 €/m² per soluzioni in zone più interne. Per costruire un investimento di valore serve una lettura granulare che solo la conoscenza diretta del territorio può garantire.

Hospitality di altissima gamma: l’effetto cluster

Una caratteristica strutturale del mercato di Santa Margherita è la presenza di hotellerie di livello internazionale. Il Grand Hotel Miramare, il Continental affacciato sul porto, l’Imperiale Palace e – a pochi minuti, già a Portofino – lo storico Splendido Mare (Belmond) e l’Hotel Splendido, sono solo alcune delle insegne che hanno costruito nel tempo la reputazione internazionale della Riviera. La presenza di hospitality di questo livello produce un effetto cluster che si estende anche al mercato residenziale: alimenta la domanda di seconde case, sostiene il valore del territorio attraverso eventi e ospiti internazionali, mantiene un livello qualitativo di servizi (ristorazione, retail, servizi alla persona) che pochi altri mercati italiani possono offrire con la stessa densità.

Anche la scena gastronomica è parte di questo ecosistema: ristoranti stellati, trattorie storiche, beach club che hanno costruito un’identità riconoscibile. La cena al ristorante del porto dopo una giornata di mare è una parte costitutiva dell’esperienza di chi vive Santa Margherita.

Eventi 2026: la stagione che valorizza il territorio

La stagione 2026 è particolarmente densa di appuntamenti che meritano di essere conosciuti, sia per chi vive già la zona sia per chi sta pensando di entrare nel mercato.

IlMare Festival 2026 torna a maggio e giugno con la seconda edizione, con la direzione di Rosangela Bonsignorio e Danco Singer e il coordinamento scientifico del geologo Mario Tozzi. Il festival, organizzato dal Comune di Santa Margherita Ligure insieme al team di Frame, esplora il mare come ecosistema, frontiera scientifica, spazio politico ed economico, con incontri distribuiti tra Piazza Caprera e la rinnovata Casa del Mare di Calata del Porto. Coinvolge partner come l’Università di Genova, la Regione Liguria, l’Area Marina Protetta di Portofino.