Un sistema, non una collezione di monumenti

Quando nel 1563 Emanuele Filiberto trasferì la capitale del ducato a Torino, la città era un centro di dimensioni modeste. I suoi successori, tra il Seicento e il Settecento, attuarono un programma urbanistico e architettonico di enorme ambizione, articolato su due livelli.

Il primo è la Zona di Comando, il nucleo aulico nel cuore della città: Palazzo Reale, Palazzo Madama, Palazzo Carignano, la Cavallerizza, l’ex Accademia Militare, l’ex Zecca, l’Archivio di Stato, il Palazzo della Prefettura, la facciata del Teatro Regio. È l’insieme degli edifici del potere, concentrati in poche centinaia di metri e progettati come un organismo unitario.

Il secondo è la Corona di Delizie, un sistema di residenze extraurbane disposte a raggiera attorno alla capitale, dedicate allo svago, alle feste e alla caccia. Ne fanno parte il Castello del Valentino e Villa della Regina, il Castello di Moncalieri, il Castello di Rivoli, la Reggia di Venaria Reale con il Borgo Castello della Mandria, la Palazzina di Caccia di Stupinigi. A queste si aggiungono le residenze più lontane, Racconigi, Agliè, Govone, Pollenzo, Valcasotto.

L’intero complesso è iscritto dal 1997 nella lista del Patrimonio Mondiale UNESCO come sito seriale, e la ragione del riconoscimento è proprio la sua coerenza sistemica. Non si tratta di monumenti isolati ma di un panorama completo dell’architettura monumentale europea del Sei e Settecento, tenuto insieme dall’omogeneità stilistica di un gruppo ristretto di architetti di corte, da Ascanio Vitozzi ai Castellamonte, da Guarino Guarini a Filippo Juvarra a Benedetto Alfieri, che lavorarono in modo diffuso su tutte le residenze.

Per chi guarda al mercato immobiliare, questo dato ha una conseguenza diretta: attorno a ciascuno di questi poli si è sviluppato nei secoli un tessuto residenziale di rango, perché la corte attirava aristocrazia, e l’aristocrazia costruiva.

I palazzi del centro

Il primo effetto del sistema sabaudo si legge nel centro storico. Le famiglie nobiliari che gravitavano attorno alla corte edificarono i propri palazzi nell’area compresa tra la Zona di Comando e le espansioni barocche della città, lungo le vie che il piano urbanistico andava tracciando con la regolarità a scacchiera che ancora caratterizza Torino.

Il risultato è un patrimonio di palazzi nobiliari con caratteristiche ricorrenti e riconoscibili: portali monumentali, androni voltati, cortili interni, scaloni d’onore, piani nobili con soffitti alti, enfilade di sale di rappresentanza, apparati decorativi settecenteschi e ottocenteschi. Sono gli immobili che oggi costituiscono il vertice del mercato residenziale torinese, e che si concentrano nel quadrilatero del centro storico e lungo gli assi aulici della città.

Il valore di questi immobili dipende in misura decisiva da elementi che abbiamo analizzato parlando di cosa rende davvero una residenza di rappresentanza: l’altezza degli ambienti, la gerarchia della distribuzione, la qualità del palazzo prima ancora che dell’unità, la conservazione degli apparati originali. Un piano nobile integro in un palazzo di buona firma appartiene a una categoria che a Torino, per densità, ha pochi paragoni in Italia.

Accanto ai palazzi barocchi, la città conserva un secondo strato altrettanto importante: le residenze Liberty ed eclettiche costruite tra fine Ottocento e primo Novecento dalla borghesia industriale nei quartieri di espansione, Cit Turin e Crocetta in primo luogo, dove lo stesso principio di rappresentanza si esprime con un linguaggio diverso.

Le ville in collina: dalle vigne alle dimore contemporanee

Il secondo grande capitolo è la collina, e la sua origine è direttamente sabauda.

Il modello è la vigna, che nel lessico torinese non indica un vigneto ma una tipologia architettonica precisa: una residenza di campagna sui pendii collinari, circondata da terreni coltivati, concepita come luogo di villeggiatura e di rappresentanza a breve distanza dalla città. Il prototipo è la vigna del Cardinal Maurizio di Savoia, avviata nei primi decenni del Seicento e poi divenuta Villa della Regina, che importò in Piemonte il modello della villa romana con il suo sistema di giardini terrazzati, grotte, giochi d’acqua e vigneto.

Il modello fu imitato. Nel corso del Sei e Settecento le famiglie aristocratiche torinesi costruirono le proprie vigne sui versanti collinari, e quella tradizione non si è mai interrotta: proseguì nell’Ottocento con le ville neoclassiche ed eclettiche, e nel Novecento con le residenze della borghesia industriale, fino agli interventi d’autore del secondo dopoguerra.

Oggi la collina torinese è il segmento più alto e più stabile del mercato locale. Le aree che vanno da Borgo Po e dalla Gran Madre verso Cavoretto, Madonna del Pilone, Strada San Vito, Pino Torinese e Moncalieri concentrano ville storiche con parco, proprietà panoramiche con vista sull’arco alpino, dimore contemporanee in contesti riservati. È un mercato caratterizzato da offerta strutturalmente scarsa, per effetto dei vincoli paesaggistici che limitano fortemente la nuova edificazione, e da tempi di vendita brevi nelle posizioni migliori, come abbiamo osservato analizzando le aree torinesi che interessano chi investe nel lungo periodo.

La vicinanza è il suo tratto distintivo. La collina torinese non è una periferia residenziale né una località di villeggiatura: è campagna vera, con boschi, vigneti e silenzio, a pochi minuti dal centro della città. È una condizione che poche capitali europee possono offrire con questa immediatezza.

Le residenze sabaude e la cintura dei castelli

Il terzo elemento del sistema è la corona esterna, e ha un effetto sul mercato che viene spesso sottovalutato.

Attorno a ciascuna delle grandi residenze si è formato nei secoli un contesto residenziale qualificato. Moncalieri, con il castello sabaudo e la sua collina, ha una fascia residenziale di grande pregio. Venaria e l’area della Mandria hanno beneficiato del restauro della Reggia, uno dei più imponenti interventi di recupero realizzati in Europa. Rivoli, con il castello che ospita il museo di arte contemporanea, presidia il versante occidentale. Stupinigi conserva attorno alla palazzina juvarriana un sistema di viali e tenute agricole di grande interesse paesaggistico.

Per chi oggi cerca un’immobile di rappresentanza nel centro storico, in precollina o nei quartieri Liberty di Cit Turin e Crocetta, leggere il verde significa leggere il rango dell’edificio e, di conseguenza, il suo valore patrimoniale di lungo periodo.

Una città disegnata sui giardini delle regine

La storia del giardino torinese non è un capitolo minore della storia della città: ne è uno degli assi portanti. Quando il principe cardinale Maurizio di Savoia, nel 1615, fece costruire sulla collina la sua vigna, il complesso che oggi conosciamo come Villa della Regina, stava facendo qualcosa di più che farsi una residenza di campagna. Stava importando in Piemonte il modello della villa romana, in cui edificio aulico, giardino all’italiana, grotte, giochi d’acqua, vigneti e aree agricole formavano un’unica composizione scenografica.

Villa della Regina, oggi parte del sito seriale UNESCO delle Residenze Reali Sabaude, non è solo una delle dimore più affascinanti di Torino. È il prototipo culturale di un modo di abitare in cui il giardino e l’edificio non sono separabili. Il vigneto storico, reimpiantato a Freisa dopo i restauri del 1994 e oggi gemellato con il Clos Montmartre di Parigi e con il Castello di Schönbrunn di Vienna, è l’unico esempio di vigna urbana attiva nel centro di una grande città italiana. È un’eccezione che racconta una regola: a Torino, il verde è parte della grammatica della residenza.

Questa eredità ha innervato tutto il tessuto residenziale cittadino. Le altre dimore della Corona di Delizie sabauda – Stupinigi, Venaria, Moncalieri, Racconigi – hanno fissato per secoli lo standard: residenza significa edificio più giardino, e il giardino non è subordinato all’edificio. Le grandi famiglie nobili che dal Seicento all’Ottocento costruirono i propri palazzi in città lo fecero seguendo lo stesso principio.

Le tre tipologie di verde privato nelle dimore torinesi

Quando si parla di “verde privato” in una dimora storica torinese si parla in realtà di almeno tre tipologie diverse, ciascuna con caratteristiche, manutenzione e valore patrimoniale propri.

Il cortile interno è la tipologia più diffusa nei palazzi del centro storico e dei quartieri ottocenteschi. Costituisce un universo a sé, protetto dalla strada, spesso porticato, talvolta dotato di pozzo, fontana o aiuole. Nei palazzi più importanti, il cortile è un vero e proprio spazio cerimoniale: la prima soglia di rappresentanza dopo il portone. Per chi acquista un appartamento in un palazzo storico, la qualità del cortile (dimensioni, alberature, manutenzione, presenza o assenza di posti auto) incide significativamente sul valore percepito dell’immobile. Esempi celebri sono il cortile eclettico di Palazzo Andaldi in via Susa 33, con la sua “Torre Westminster”, e i cortili centrali dei palazzi Liberty di via Cibrario, “la stra dij monsù”.

Il giardino privato propriamente detto è invece la pertinenza più rara e ambita, tipica delle ville urbane di precollina e di alcuni edifici del quartiere Crocetta. Si tratta di superfici verdi che possono variare da poche centinaia a diverse migliaia di metri quadrati, talvolta con piante secolari, peschiere, padiglioni. Sono le pertinenze che, nel mercato di Torino, fanno scattare il salto di categoria da “appartamento di pregio” a “residenza di rappresentanza”.

Il dehors e la terrazza sono la versione “urbana” e contemporanea del verde privato. Una terrazza panoramica al piano alto di un palazzo Liberty, un dehors al piano nobile con vista sui viali alberati, un attico con piante a verde verticale: nel mercato del lusso urbano contemporaneo, questi spazi sono diventati negli ultimi vent’anni un driver di prezzo importantissimo. Il caso del Condominio 25 Verde progettato da Luciano Pia – il “bosco verticale” torinese con strutture in acciaio a forma di alberi e giardini sui tetti – è la traduzione più radicale di questo principio, ma la stessa logica si ritrova in molte ristrutturazioni recenti di palazzi storici.

La serra: un dettaglio che dice tutto

C’è poi un elemento che merita un paragrafo a sé: la serra. La serra ottocentesca o novecentesca, in ferro e vetro, è uno dei segnali più immediati di una dimora storica di alto rango. Non è un manufatto decorativo: era, e in molti casi è ancora, uno spazio funzionale in cui coltivare agrumi, piante esotiche, ortaggi fuori stagione, fiori per la casa. Possederne una significava poter contare su giardinieri, dedicare risorse alla coltivazione, partecipare a una cultura botanica diffusa nelle élite europee tra Otto e Novecento.

Le serre storiche sopravvissute nelle dimore private torinesi – molte di precollina, alcune in città in palazzi con grande corte interna – sono oggi elementi che il mercato riconosce con un premium significativo. Una villa storica con serra originaria restaurata può registrare valutazioni anche sensibilmente superiori a una villa equivalente senza serra. La ragione è duplice: rarità (la maggior parte è andata distrutta o riconvertita) e racconto (la serra è un elemento narrativo potentissimo, che colloca immediatamente la dimora in una tradizione precisa).

Per chi acquista oggi, la serra pone domande tecniche specifiche: vincoli paesaggistici, costi di manutenzione, classe energetica complessiva dell’unità immobiliare. Sono domande che vanno affrontate con consulenti specializzati, perché la differenza tra una serra “in carta” e una serra “viva” è enorme – sia esteticamente sia economicamente.