Un divario di prezzo che dice già molto

Lo studio condotto da Abitare Co. su centotrentaquattro località costiere italiane, ventisei delle quali liguri, fotografa il primo semestre 2026 con questi valori nel segmento delle case al mare:

• Portofino: 23.233 euro al metro quadro, con le abitazioni più ricercate fino a 31.500. È il valore più alto d’Italia.
• Santa Margherita Ligure: 11.425 euro, con punte a 19.950 nella fascia più esclusiva, e una crescita del 26 per cento fra il 2022 e il 2026.
• Sestri Levante: 6.563 euro, allineata a Rapallo.

Prima di proseguire serve però un avvertimento metodologico, perché è esattamente il punto su cui il Levante viene valutato male. Sulle rilevazioni dei prezzi richiesti sull’intero stock residenziale, a settembre 2026, Sestri Levante si colloca a 3.642 euro al metro quadro e Levanto a 3.717. La distanza fra i 6.563 e i 3.642 della stessa località non è una contraddizione: è la differenza fra il paniere delle seconde case costiere e l’insieme di tutte le abitazioni di un comune, frazioni collinari e patrimonio ordinario compresi.

Ne consegue una regola pratica: sono confrontabili fra loro soltanto i valori che provengono dalla stessa rilevazione. Chi mette in fila numeri presi da fonti diverse costruisce classifiche che non significano nulla.

C’è poi un dettaglio che vale la pena registrare. Sullo stesso paniere e nello stesso mese, Sestri Levante segna un calo dell’1,49 per cento su base annua e Levanto una crescita del 2,42, e Levanto risulta oggi marginalmente più alta. Due località trattate per anni come l’estremità accessibile della costa si sono incrociate.

Su come si articolano le differenze all’interno del Tigullio siamo entrati nel merito nell’approfondimento dedicato alle differenze immobiliari fra Santa Margherita Ligure, Portofino e Rapallo.

Portofino: un mercato che non è un mercato

Portofino è il caso limite, e va descritto per quello che è. Il borgo è minuscolo, lo stock immobiliare pressoché fisso, le compravendite rare e formate per abbinamenti diretti fra chi vende e chi cerca. Non esiste un’offerta da consultare, esistono occasioni che si presentano.

La conseguenza per chi compra è che l’acquisto non si programma, si intercetta. Chi decide di comprare a Portofino e fissa una scadenza sta ponendo una condizione che il mercato non può soddisfare. Il percorso corretto è farsi conoscere e aspettare, con un mandato chiaro su che cosa si cerca.

Su Portofino pesa inoltre, in questa fase, una questione normativa aperta che va conosciuta prima di qualunque proposta. Il perimetro del Parco Nazionale di Portofino è oggetto di un contenzioso ancora in corso: il Consiglio di Stato, con pronuncia del 13 maggio 2026, ha respinto il ricorso della Regione Liguria e ritenuto illegittima la riduzione del parco da undici comuni a tre, affermando che la perimetrazione deve fondarsi su criteri tecnico scientifici. Nel settembre successivo il Ministero ha confermato un perimetro terrestre limitato a tre comuni, con l’area marina protetta istituita nel 1999 destinata a confluire nel nuovo ente, scelta che ha prodotto obiezioni politiche e dubbi da parte di Federparchi, che ha proposto un accorpamento gestionale sul modello delle Cinque Terre senza sopprimere l’area marina. Il Ministero ha indicato che il perimetro non esclude ampliamenti successivi, previo accordo con Regione ed enti locali.

Tradotto per chi acquista: sul promontorio il regime di tutela è in via di definizione, e questo incide su tutto ciò che riguarda interventi, autorizzazioni e tempi. È una verifica da fare con un tecnico locale sull’indirizzo specifico, prima di impegnarsi.

Il resto dei vincoli di Portofino è strutturale e non cambierà: una sola strada di accesso, spazi inesistenti per qualunque addizione, ogni intervento soggetto ad autorizzazione paesaggistica, dimensioni delle proprietà contenute rispetto a quanto il prezzo lascerebbe immaginare.

A chi si adatta. A chi considera l’indirizzo stesso come l’asset, userà la casa per settimane e non per mesi, e accetta che l’acquisto avvenga quando si presenta l’occasione e non quando lo decide lui.

Santa Margherita Ligure: la profondità di mercato

Santa Margherita è l’unica delle quattro che funziona come un mercato nel senso pieno del termine, e questo è il suo vantaggio competitivo reale.

L’offerta è articolata su registri diversi: ville d’epoca sulle alture, palazzine signorili nel tessuto urbano, attici con vista, proprietà nelle frazioni collinari. Significa che chi cerca può scegliere, confrontare e trattare, invece di aspettare. Significa anche che chi vende ha una platea, e che la rivendita futura non dipende da un singolo compratore disposto a presentarsi.

I numeri confermano questa lettura meglio di qualunque argomento: 11.425 euro al metro quadro di media, punte a 19.950 nella fascia alta, e una crescita del 26 per cento in quattro anni che è fra le più forti della regione. È oggi il secondo mercato costiero ligure per valori, e la distanza da Portofino, pur restando ampia, si misura in un rapporto di due a uno e non di sei a uno.

Il premio c’è e va pagato. In cambio si ottiene una località che vive tutto l’anno, con servizi, ristorazione e hospitality di livello internazionale, un porto, e una posizione che resta la più comoda delle quattro rispetto all’asse di Genova e Milano.

A chi si adatta. A chi verrà con regolarità, anche fuori stagione, ha bisogno di servizi funzionanti dodici mesi, vuole poter scegliere fra più opzioni e dà peso alla liquidità dell’immobile nel momento in cui dovesse rivenderlo.

Sestri Levante: la città che lavora

Qui c’è l’elemento che quasi nessun articolo su questa costa racconta, e che è invece il fatto decisivo per capire il mercato.

Sestri Levante è conosciuta per le sue due baie, la Baia del Silenzio e la Baia delle Favole. Ma a Riva Trigoso, nello stesso comune, c’è un cantiere navale fondato il 1° agosto 1897 da Erasmo Piaggio e oggi stabilimento Fincantieri, con circa 850 addetti diretti nel comparto navale e altri 350 circa nella meccanica, nei sistemi e nei componenti. Il gruppo ha annunciato un piano di investimenti di circa 90 milioni di euro entro il 2030, che comprende una nuova linea di varo con pontile, nuove gru e macchinari e la riorganizzazione degli spazi produttivi, con circa sessanta assunzioni nel solo 2026 e un carico di lavoro definito fino al 2029, su un sito considerato strategico per le unità avanzate della Marina Militare.

Circa milleduecento posti di lavoro industriali, in un comune di questa dimensione, cambiano completamente la natura del luogo. Sestri Levante ha scuole piene, negozi aperti a febbraio, medici, un tessuto di residenti che non si svuota a settembre. È l’unica delle quattro che è una città prima di essere una destinazione.

Per chi compra questo ha due facce. Da un lato il mercato è sostenuto più dalla domanda residente che dalla scarsità, e questo spiega sia il prezzo più contenuto sia il leggero arretramento rilevato nell’ultimo anno: non è un segnale di debolezza del territorio, è il comportamento normale di un mercato dove i compratori sono persone che ci vivono. Dall’altro lato, chi cerca un’enclave esclusiva qui non la trova, perché la vita del posto non è organizzata intorno a chi arriva.

A chi si adatta. A chi userà molto la casa, anche in bassa stagione, vuole metri quadrati e normalità invece di esclusività, e considera un valore il fatto che il paese funzioni tutto l’anno per ragioni che non dipendono dal turismo.