Stessa casa in vendita da due agenzie: come comportarsi?

Sei alla ricerca di un immobile e hai visto la stessa casa in vendita da due agenzie immobiliari differenti e non sai come comportarti? Ti spiego perché accade, ma soprattutto come fare i passi giusti per evitare problematiche, sia nel caso in cui non abbia ancora visitato l’immobile, sia qualora tu l’abbia già visionato con entrambe le agenzie.

Perché mettere una casa in vendita con due agenzie?

Il motivo è uno solo: il proprietario dell’immobile che ha deciso di vendere la casa ha deciso di non conferire all’agenzia alcun incarico in esclusiva. Considerando però che la stragrande maggioranza delle agenzie immobiliari non accetta incarichi se non appunto in esclusiva, probabilmente significa che il proprietario e le agenzie si sono accordate con semplici accordi verbali (o magari non si sono accordate affatto, te ne parlo a breve).

Non la migliore delle premesse per iniziare, vero?

Capita spesso infatti in questi casi che gli annunci immobiliari siano anche fortemente diversi tra di loro per descrizioni, foto, caratteristiche e prezzi. I mediatori infatti, non volendo investire soldi e tempo per la vendita di un immobile che non hanno in esclusiva (e che quindi potrebbe essere venduto da un altro mediatore), spesso abbassano i prezzi o alterano le caratteristiche dell’immobile nel tentativo di intercettare più potenziali acquirenti.

Se vuoi vendere casa questo è il motivo per il quale affidare il tuo immobile ad un’agenzia tramite un incarico in esclusiva è il solo metodo per vendere bene.

Perché quindi i venditori decidono di non affidare l’incarico in esclusiva? Questo è un mistero anche per me, ma la falsa credenza è che così facendo i tempi della vendita si riducano. Peccato che nessuna agenzia avrà mai interesse reale a vendere l’immobile.

Ora però sai perché accade e perché può succedere che gli annunci siano diversi.

La piaga delle agenzie non autorizzate

È possibile che un’agenzia immobiliare pubblicizzi un immobile senza incarico e senza che il proprietario ne sia a conoscenza? Ti rispondo subito: purtroppo sì.

Si tratta di agenzie non autorizzate, ma scoprirle è abbastanza semplice: non saranno in possesso di alcun documento per la vendita della casa.

Come scegliere con chi visitare l’immobile?

Nonostante questo spiacevole inghippo la casa ti piace e hai desiderio di visitarla, ma a chi dovresti rivolgerti?

La propensione sarebbe quella di visitare l’immobile con l’agenzia che ha indicato nell’annuncio un prezzo più basso. Nella realtà però questo non è un criterio identificativo: tutti i prezzi sono trattabili, è solo il proprietario che detta l’importo minimo al quale vuole vendere la casa.

Quello che ti consiglio di fare è di scegliere in base all’affidabilità dell’agenzia immobiliare. Capisco che non sia sempre semplice dato che è probabile che tu non conosca entrambe le agenzie, ma alcuni trucchetti possono aiutarti a capire chi ti seguirà al meglio.

Ricordati infatti che l’intermediatore immobiliare non serve solo per determinare il prezzo di vendita, ma anche per tutelarti da acquisti non conformi.

Ti consiglio quindi di:

• controllare il sito internet di entrambe le agenzie,
• verificare le recensioni di altri clienti,
• fare una telefonata ad entrambe chiedendo alcune indicazioni (es. presenza di ipoteche, presenza di impianti a norma, visure o accertamenti catastali ecc.) che ti aiuteranno a comprendere la serietà dell’agenzia.

Già con questi semplici elementi dovresti essere in grado di capire quale delle due agenzie immobiliari sia più preparata e disponibile. Non sottovalutare l’empatia di una telefonata, a volte il nostro subconscio può molto di più di quello che crediamo.

Perché non visitare la casa con entrambe le agenzie?

In primis, non è corretto. Può accadere però che vi troviate ad aver visitato la casa con entrambe le agenzie, in maniera accidentale (ad esempio magari perché è passato del tempo tra l’una e l’altra visita o perché le foto e la descrizione erano particolarmente diverse). Cosa accade in questi casi?

Se avete firmato con entrambe le agenzie il foglio visita, in caso di vendita con una delle due agenzie, anche l’altra potrebbe tentare di ottenere la provvigione sull’immobile.

Secondo la Corte di Cassazione infatti, affinché possa sorgere il diritto alla provvigione in capo al mediatore, non è determinante che costui sia intervenuto in tutte le fasi delle trattative fino all’accordo. È sufficiente infatti che la conclusione dell’affare possa ricollegarsi all’opera svolta da costui per l’avvicinamento di venditore e compratore.

La provvigione sorge quindi quando si dimostra che, senza l’attività del mediatore, il contratto non si sarebbe potuto concludere.

Secondo l’art. 1758 del Codice Civile infatti se l’affare è concluso per l’intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto ad una quota della provvigione.

In questo caso quindi entrambe le agenzie avrebbero diritto alla provvigione, ma non per intero, e dovresti versarne una parte per ciascuno. Insomma… una bella scocciatura, che potrebbe generare un contenzioso legale.

Tra le due agenzie immobiliari litiganti…

Oltre a scegliere tra la prima o la seconda agenzia, c’è una terza possibilità: far intervenire nella trattativa una terza agenzia immobiliare della quale ti fidi. In questo caso il vostro consulente di fiducia si accorderà direttamente con una delle agenzie che pubblicizzano l’immobile stringendo una collaborazione professionale.

La collaborazione tra agenzie immobiliare non incrementa in alcun modo la provvigione che dovrai pagare per l’acquisto dell’immobile e potrai dormire sonni tranquilli nella tua nuova casa.

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