Saldo e stralcio immobiliare, questo sconosciuto!
Ti sei imbattuto in un annuncio immobiliare interessante di una casa in vendita a saldo e stralcio, ma non sai come funziona e hai paura di sbagliare? Ti spiego come funziona e a cosa devi prestare attenzione.
Chi cerca un immobile è spesso attratto dell’affare, anche se è facile che si blocchi di fronte al saldo e stralcio: un metodo di acquisto molto vantaggioso, ma ancora poco conosciuto.
Comprare un immobile a saldo e stralcio può essere un’occasione, ma richiede anche un livello di attenzione piuttosto elevato per concludere il miglior affare possibile.
Cos’è il saldo e stralcio immobiliare?
Una premessa: alla base c’è un debito. La procedura del saldo e stralcio immobiliare consente:
- al debitore di corrispondere al creditore una somma inferiore di quella dovuta in principio, chiudendo il debito con un pagamento parziale;
- al creditore di vedere soddisfatto il suo credito in un’unica soluzione;
- all’acquirente di acquistare l’immobile ad un prezzo decisamente basso.
Per quanto possa incutere timore, si tratta di una procedura vantaggiosa per tutte le parti perché il debitore si troverà a chiudere la propria posizione debitoria, e il creditore riceverà un pagamento certo in una soluzione unica.
Differenza rispetto alla vendita all’asta
Te lo spiego con un esempio: Tizio ha un grosso debito nei confronti di Caio e costui decide di avviare una procedura di pignoramento dell’immobile di proprietà di Tizio per rientrare del credito che vanta verso il primo. Caio a questo punto ha due possibilità:
– Vendere l’immobile all’asta
Tutto parte della procedura esecutiva con la quale il creditore si rivolge all’autorità giudiziaria per soddisfare le ragioni del proprio credito e obbligare inadempiente il debitore a pagare.
Nella maggior parte dei casi le procedure esecutive iniziano proprio perché il debitore non riesce più a far fronte alle spese e l’unica speranza per il creditore è quella di vendere l’immobile del debitore tramite le aste giudiziarie. Il giudice dell’esecuzione ordina e fissa così la vendita all’asta che, conclusa positivamente, porta a trasferire il pagamento del prezzo al creditore.
Vendere all’asta un immobile nella maggior parte dei casi non è la soluzione dato che i tempi tecnici per la vendita all’asta sono spesso troppo lunghi e la somma realizzata non è detto che corrisponda a quella necessaria. Una situazione insomma che molto di frequente lascia il debitore con un debito residuo.
– Negoziare un saldo e stralcio
L’alternativa è appunto la negoziazione tramite il saldo e stralcio immobiliare. Una procedura che consiste nell’offrire al creditore il pagamento di un ammontare inferiore a quello dovuto in origine. In questo caso le parti concorderanno un prezzo di vendita dell’immobile più basso, liberando l’abitazione pignorata e pagando meno rispetto all’importo originariamente dovuto.
Acquisto a saldo e stralcio
L’acquisto a saldo e stralcio è insomma un metodo di acquisto di un immobile destinato all’asta immobiliare. Rispetto al metodo delle aste in questo caso si evita il rischio di entrare in competizione con altri aspiranti compratori.
Il vantaggio principale dell’acquisto a saldo e stralcio consiste nel risparmiare importanti cifre nell’acquisto dell’immobile rispetto al suo reale valore di mercato.
Rispetto all’acquisto di un immobile all’asta, inoltre si tratta di una procedura nella quale tutti gli attori in gioco escono soddisfatti: il compratore che potrà risparmiare anche decine di migliaia di euro, il debitore che vedrà il suo debito estinto e il creditore che vedrà finalmente risarcito il suo credito.
Quali sono i problemi del compratore?
Il rischio più grande è quello che non vengano coinvolti tutti i creditori. In questi casi ci sarebbe sempre qualcuno che potrebbe avanzare diritti sull’immobile e l’acquirente potrebbe trovarsi a sobbarcarsi il debito dell’ex proprietario. Si tratta comunque di un rischio risolvibile: ti basterà informarti bene prima dell’inizio delle trattative (meglio se tramite professionisti).
Seconda problematica riguarda il fatto che il prezzo di acquisto va versato in un’unica soluzione. È un’ipotesi veramente rara quella per la quale venga concesso di pagare in due o tre rate. È quindi fondamentale essere in possesso dell’intera liquidità.
Come fare una proposta di saldo e stralcio?
Per poter fare una proposta di acquisto con saldo e stralcio è necessario anzitutto trovare un immobile sottoposto ad esecuzione forzata per il quale l’asta non sia stata fissata in una data troppo vicina o si sia già conclusa in maniera negativa.
Nella documentazione del tribunale troverai tutte le informazioni sull’immobile:
- Le caratteristiche (compresi pregi e difetti)
- Le eventuali procedure per sanare vizi catastali o edilizi
- La valutazione dell’immobile
- Il nome del custode giudiziario o del delegato alla vendita
- Il nome del creditore
Non sono invece presenti tra le informazioni il nome del debitore.
Il saldo a stralcio a questo punto è una proposta di acquisto a tutti gli effetti. Dovrai quindi indicare il prezzo offerto, le modalità di acquisto e le tempistiche e inviarla con raccomandata o Pec al creditore, informando anche il delegato alla vendita.
Da qui hanno inizio le trattative che possono essere più o meno lunghe, e per le quali – se non sei esperto – ti consiglio di farti assistere da specialisti.
Qualora venga accettata la proposta di saldo e stralcio dal creditore e dal debitore sarà necessario riportare l’accordo in una lettera di definizione e, solo successivamente, rivolgersi al notaio per l’istruzione della pratica di compravendita.
Se nella teoria l’acquisto a saldo e stralcio è piuttosto semplice, nella pratica quello che dovrai fare è negoziare un accordo con due o più persone: il proprietario debitore e i creditori. Tieni conto infatti che i creditori possono essere più di uno e comprendere anche banche, agenzie di riscossione del credito o privati. È per questo che ti consiglio vivamente di ricevere assistenza nella fase preliminare di informazione e durante le trattative.
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