Recedere in anticipo da un contratto di locazione

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È possibile che, per diversi motivi, il proprietario dell’immobile o il conduttore debbano recedere anticipatamente dal contratto di locazione. Si tratta in questi casi della risoluzione dell’accordo di locazione prima dei termini dichiarati nel contratto e la legge ne disciplina modi, tempi e motivazioni.

La necessità di recedere in anticipo da un contratto di locazione può dipendere dalle esigenze del locatore e del conduttore, ma è bene che le parti sappiano quali sono le loro possibilità di recesso per evitare di incappare in situazioni spiacevoli o onerose.

Quanto dura un contratto di locazione?

La durata minima del contratto di locazione dipende proprio dal tipo di contratto.

  • I contratti di locazione a canone libero hanno una durata minima di 4 anni, rinnovabili, alla scadenza, per altri 4 anni, salvo disdetta;
  • I contratti di locazione a canone concordato hanno una durata pari a 3 anni e possono essere rinnovati automaticamente per altri 2 o 3 anni:
  • I contratti di locazione ad uso transitorio hanno una durata variabile da 1 a 18 mesi con un rinnovo automatico per il periodo uguale a quello inizialmente stabilito.

Nel contratto di affitto è quindi sempre indicata una data di scadenza naturale, ma la legge prevede la possibilità per il locatore e per il locatario di recedere anticipatamente in caso di particolari esigenze.

Quali sono le motivazioni per le quali è possibile dare disdetta anticipata?

La risoluzione del contratto di locazione può avvenire in 3 modi:

  • Risoluzione consensuale
  • Recesso del proprietario
  • Recesso del conduttore

Risoluzione consensuale

Qualora entrambe le parti siano concordi per chiudere il contratto. In questo caso la modifica al termine contrattuale dev’essere comunicata entro 30 giorni dalla cessazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate attraverso la presentazione del modello RLI in forma cartacea o telematica e il versamento dell’imposta di registro.

La volontà di recedere da parte di entrambe deve essere sempre comunicata in forma scritta. In caso contrario, anche a seguito di accordo verbale e di riconsegna delle chiavi, il proprietario potrebbe pretendere il versamento dei canoni di locazione.

Recesso del proprietario

Il locatore, per dare disdetta del contratto, deve dare comunicazione al conduttore tramite raccomandata con ricevuta di ritorno con 6 mesi di anticipo rispetto alla scadenza del contratto. Nel caso in cui non rispetti questo termine, il contratto si rinnoverà alla scadenza in automatico.

Le motivazioni concesse sono disciplinate dalla legge in maniera rigorosa e si verificano quando il proprietario dell’abitazione intende:

  • Destinare l’immobile a fini educativi, sociali o assistenziali. In questo caso però dovrà offrire al conduttore un altro immobile nel quale costui potrà andare a vivere;
  • Cedere l’abitazione a membri appartenenti alla propria famiglia o a parenti entro il secondo grado di parentela;
  • Cambiare la destinazione d’uso dell’immobile;
  • Procedere ad una ristrutturazione nel caso in cui l’edificio sia gravemente danneggiato, ma la presenza del conduttore all’interno dell’immobile sia di ostacolo al compimento dei lavori;
  • Procedere alla vendita e non sia in possesso di altre abitazioni. In questo caso però dovrà concedere al conduttore il diritto di prelazione sull’immobile.

È altresì concessa qualora il conduttore:

  • abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune nel quale si trova l’immobile locato,
  • non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo

Recesso dell’inquilino

A differenza del proprietario, il conduttore può scegliere di recedere anticipatamente dal contratto in qualsiasi momento e in maniera più semplice. Esistono due casi distinti:

Recesso libero

Il recesso libero del conduttore si ha qualora le parti del contratto di locazione abbiano inserito nel contratto una clausola di recesso libero.

In questi casi il conduttore potrà recedere dal contratto in qualsiasi momento, a prescindere dal verificarsi o meno di gravi motivi di recesso, ma comunicando comunque un preavviso di recesso di almeno sei mesi.

Recesso per gravi motivi

Si tratta di disdetta per giusta causa e, fermi restanti i 6 mesi di preavviso, rimane l’obbligo dell’inquilino di indicare i gravi motivi che giustificano la risoluzione per giusta causa. Si deve trattare di motivi

  • sopravvenuti alla conclusione del contratto
  • indipendenti alla volontà del conduttore
  • di ordine economico, materiale o psicologico che rendono oltremodo gravosa la prosecuzione del contratto.

È evidente come, data l’ampiezza dei requisiti per integrare la fattispecie dei “gravi motivi”, questi possano essere i più disparati. Alcuni esempi possono essere il trasferimento di città per motivi lavorativi o famigliari, la perdita del posto di lavoro, la crescita del numero familiare e così via.

Un solo appunto: l’acquisto della prima casa non rientra tra questi motivi perché si tratta di una scelta che dipende in tutto e per tutto dalla volontà del conduttore.

Il conduttore dovrà inviare una raccomandata con ricevuta di ritorno e un preavviso di almeno 6 mesi oppure potrà semplicemente scegliere di non rinnovare il contratto alla naturale scadenza di questo.

Cosa succede se le parti non comunicano il recesso con il preavviso necessario?

Il mancato rispetto del termine di preavviso di sei mesi espone entrambe le parti a conseguenze importanti:

  • per il locatore avrà luogo il rinnovo del contratto di locazione alle stesse condizioni del precedente;
  • il conduttore avrà l’obbligo di versare al locatore una somma pari a sei canoni mensili, ossia uguale al periodo di mancato preavviso, anche nel caso di riconsegna delle chiavi.
  • Il conduttore inoltre sarà tenuto al risarcimento dei danni subiti dal locatore, a causa dell’anticipato recesso.

Restituzione della caparra

La restituzione della caparra all’inquilino da parte del proprietario non è obbligatoria. Il locatore infatti potrà trattenerla nel caso in cui riscontri danni all’interno dell’immobile.

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