(Covid e Sfratti): un effetto della pandemia - Magazine Morabito Immobiliare

A cura di Avv. Michela Arosio

Ecco tutte le regole per il 2021

La situazione degli sfratti è stata in quest’ultimo anno oggetto di attenzione da parte del Governo, che ha emesso dei provvedimenti volti a sospenderne l’esecuzione. Occorre sin da subito fare chiarezza: la sospensione riguarda la fase esecutiva, ovvero quella successiva all’emissione del provvedimento del Giudice con cui convalida lo sfratto. Si è, quindi, nel momento in cui l’Ufficiale Giudiziario deve eseguire gli accessi per poter liberare concretamente l’immobile occupato del debitore moroso.

Il Decreto Milleproroghe di Gennaio 2021 aveva disposto la sospensione dell’esecuzione degli sfratti sino al 30 giugno 2021. Ora però il Decreto Sostegni 1 ha concesso ulteriore tempo agli inquilini morosi:

● fino al 30 settembre 2021 per i provvedimenti di rilascio emessi dal Tribunale tra il 28 febbraio e il 30 settembre 2020

● fino addirittura al 31 dicembre 2021 per i provvedimenti di rilascio adottati dal 1° ottobre 2020 al 30 giugno 2021.

Anche i Tribunali hanno avuto modo in questi mesi di esprimersi sull’impatto del Covid-19 circa il mancato pagamento dell’affitto. Nel contratto di locazione, grava sul proprietario l’obbligo di garantire il godimento del bene, e sull’inquilino quello di eseguire la controprestazione economica. Nell’ambito commerciale, la chiusura totale (lockdown) e le misure di restrizione impediscono al conduttore di esercitare l’attività per la quale il bene immobile è stato locato (si pensi a bar e ristoranti).

Si viene così a creare uno squilibrio contrattuale: l’inquilino è costretto a versare il corrispettivo senza godere del locale. Come risolvere la situazione?
La soluzione più pratica è quella concordata, ossia il locatore e il conduttore possono decidere, di comune accordo, di rinegoziare il contratto e di rimodulare, al ribasso, l’importo del canone per tutta la durata dell’emergenza Covid-19.

La regola generale prevede, poi, che il conduttore non possa astenersi dalla corresponsione del canone o ridurlo unilateralmente. Alcune sentenze ammettono la facoltà di astensione dal pagamento solo nell’ipotesi in cui non sia possibile l’utilizzo del bene per colpa del proprietario. Tuttavia, nel caso dell’emergenza epidemiologica, l’inquilino ha l’effettiva disponibilità materiale dell’immobile, ma non può usarlo a causa di un provvedimento governativo e non per colpa del locatore.

Un altro principio generale del diritto è che il denaro è sempre in circolazione, pertanto, nelle obbligazioni pecuniarie (come il pagamento dell’affitto), il debitore resta obbligato verso il creditore. Infatti, “l’impotenza finanziaria” dell’inquilino, sebbene derivante dall’emergenza sanitaria, non rientra nell’impossibilità sopravvenuta, sia essa assoluta o parziale. Altra regola prevede che, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa, per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, si possa domandare la risoluzione del contratto. La pandemia si può annoverare tra le ragioni di forza maggiore richieste dalla legge, pertanto, nel caso in cui il conduttore, a causa della chiusura forzata dell’esercizio commerciale, si trovi a non riuscire a corrispondere il canone, ha titolo per chiedere la risoluzione del contratto. Tale disposizione, però, non viene incontro alle esigenze concrete dell’inquilino, il quale mira a ottenere una diminuzione del canone e non a risolvere il contratto. Inoltre, con la risoluzione, il conduttore perderebbe l’indennità di avviamento. Recentemente, il Tribunale di Roma (ordinanza 29683/2020), ha affermato che sussiste, «un obbligo delle parti di contrattare al fine di addivenire a un nuovo accordo volto a riportare in equilibrio il contratto entro i limiti dell’alea normale del contratto».

Pertanto, alla luce di tali principi, è utile che le parti rendano equo un contratto altrimenti squilibrato, procedendo alla sua rinegoziazione.

INFO
STUDIO LEGALE AROSIO DONI Monza (MB)