Investitori immobiliari stranieri in Italia: il luxury real estate
L’Italia, con il suo patrimonio culturale, climatico e paesaggistico, continua ad essere una meta ambita per gli investitori immobiliari stranieri. Negli ultimi anni, l’interesse internazionale per il mercato immobiliare italiano è cresciuto, alimentato da politiche fiscali favorevoli come la Flat Tax, da tendenze globali di diversificazione del patrimonio, e dall’innegabile potere attrattivo delle città storiche e delle località turistiche del nostro Paese.
Per chi, come me, lavora nel settore immobiliare di Milano e delle zone più esclusive d’Italia, trovarsi di fronte a grandi patrimoni stranieri in cerca di una residenza di lusso è diventato sempre più frequente.
Il profilo degli investitori stranieri
Gli investitori stranieri rappresentano una componente significativa del mercato immobiliare italiano. Solo nel 2023 ben il 15-20% delle transazioni immobiliari nelle principali città italiane è stato effettuato da compratori internazionali.
Se in passato il mercato era dominato da piccoli investitori o da acquirenti interessati a seconde case, oggi una parte crescente degli acquirenti stranieri è composta da individui ad alto reddito (High Net Worth Individuals, HNWI) e dai cosiddetti ultra-ricchi (Ultra High Net Worth Individuals, UHNWI).
Questi investitori sono attratti dall’Italia non solo per la bellezza delle sue proprietà storiche, ma anche per la stabilità economica del nostro Paese e per l’apprezzamento del valore immobiliare nel lungo termine.
Secondo l’Agenzia delle Entrate, gli investimenti immobiliari stranieri in Italia hanno superato i 2 miliardi di euro nel 2022, con un aumento del 7% rispetto all’anno precedente. Il patrimonio medio investito per singola transazione si aggira intorno ai 500.000 euro, con un picco di investimenti di oltre 1 milione di euro nelle principali città come Milano, Roma e Firenze.
In queste città, nei quartieri più prestigiosi, come il Centro Storico e i Parioli a Roma, o Brera e Porta Nuova a Milano, i prezzi al metro quadro possono raggiungere i 15.000-20.000 euro, rendendo queste case accessibili solo a una fascia molto elevata di compratori.
L’Italia è infatti diventata una destinazione privilegiata per investitori provenienti da tutto il mondo, in particolare dall’Europa, dagli Stati Uniti e, sempre più, dai Paesi del Medio Oriente e dell’Asia. Stupisce anche la percentuale di investitori che provengono dal nord Europa: 15,8% tedeschi, britannici, ma anche olandesi con il 5,3%, belgi con il 4,8% e svedesi con il 3,5%.
La Flat Tax: l’incentivo che fa la differenza
Un fattore chiave che ha incentivato l’afflusso di capitali stranieri è la cosiddetta “Flat Tax”. Introdotta nel 2017, questa misura consente ai nuovi residenti in Italia di pagare una tassa forfettaria di 100.000 euro annui sui redditi prodotti all’estero. Questo regime fiscale è particolarmente allettante per individui ad alto reddito provenienti da Paesi con una tassazione più onerosa, come il Regno Unito, la Germania e la Francia.
Un aspetto chiave della Flat Tax è che il reddito prodotto in Italia continua a essere tassato secondo le normali aliquote previste dal sistema fiscale italiano, che sono progressive e possono raggiungere il 43% per i redditi più elevati.
Questo regime fiscale è applicabile per un periodo massimo di 15 anni e anche i membri della famiglia del richiedente principale possono beneficiare di una tassazione ridotta di 25.000 euro annui sui loro redditi esteri.
Secondo i dati ufficiali, più di 1.000 persone hanno beneficiato della Flat Tax nel 2022, con una crescita del 25% rispetto all’anno precedente. Questa politica ha attratto principalmente investitori provenienti dall’Europa occidentale e dagli Stati Uniti, che hanno scelto l’Italia non solo per la bellezza del territorio, ma anche per l’opportunità di ottimizzare il carico fiscale.
Nonostante alcune critiche da parte di chi teme che si tratti di uno strumento per accentuare le disuguaglianze, è innegabile che l’afflusso di questi nuovi residenti ha avuto importanti ricadute sul mercato immobiliare, soprattutto nelle grandi città e nelle regioni a forte attrattivo turistico come la Toscana, la Liguria e la Costiera Amalfitana.
Destinazioni più ricercate in Italia dagli investitori esteri
Le città italiane continuano ad essere tra le più ambite dagli investitori stranieri, con una netta preferenza per le grandi aree urbane e le destinazioni turistiche di lusso. Milano e Roma guidano la classifica, rispettivamente con il 35% e il 30% delle transazioni estere nel 2023. Seguono Firenze e Venezia, rappresentando il 15% e il 10% degli acquisti internazionali.
Nel mercato immobiliare del lusso di Milano, il settore che conosco maggiormente, nell’ultimo anno ho assistito ad un incremento del +25% rispetto al periodo pre-Covid, portando anche ad una conseguente diminuzione del tempo di vendita per questo tipo di proprietà di lusso.
Interessante però anche il trend che vede l’aumento dell’interesse per le regioni del Sud Italia, in particolare la Puglia, la Sicilia e la Campania. Queste aree, tradizionalmente meno sviluppate sul piano degli investimenti immobiliari internazionali, stanno guadagnando terreno grazie ai prezzi competitivi e alla crescente attrattività turistica.
I dati indicano che gli acquisti stranieri in Puglia sono aumentati del 30% tra il 2021 e il 2023, mentre la Sicilia ha registrato una crescita del 25% nello stesso periodo… staremo a vedere come si evolverà il mercato in queste aree.
Trend di acquisto: le tipologie di immobili più richieste
Negli ultimi anni ho visto un vero e proprio cambiamento nella tipologia degli immobili più richiesti dagli stranieri. All’inizio della mia carriera – nell’ormai lontano 1995 – gli stranieri che acquistavano in Italia cercavano principalmente immobili da ristrutturare.
Oggi invece l’interesse internazionale si concentra principalmente su proprietà di lusso, come ville storiche, casali ristrutturati e appartamenti di prestigio nei centri storici.
L’afflusso di capitali stranieri ha avuto un impatto significativo sul mercato immobiliare italiano dell’ultimo anno e, se da un lato, ha contribuito a mantenere elevati i valori immobiliari nelle aree più ambite, dall’altro ha stimolato lo sviluppo di nuovi progetti di lusso, come residenze di alto livello e ristrutturazioni di edifici storici.
